Garder l’ensemble Sunalta Lodging House hors de l’eau

L’immeuble Sunalta Lodging House a été touché par une inondation en 2013. Son propriétaire, HomeSpace, a dû effectuer d’importantes rénovations. Grâce au soutien du Fonds national de co-investissement pour le logement et de la Ville de Calgary, l’immeuble a pu être adapté aux personnes ayant vécu une situation d’itinérance par le passé. Lorsque la pandémie a frappé en 2020, une approche flexible a permis à HomeSpace de répondre aux besoins de ses locataires actuels, mais aussi de veiller à la sécurité des personnes en situation d’itinérance pendant le confinement.

Étendue du projet et résultats attendus

En 2021, Sunalta Lodging House, ensemble de trois étages et demi comptant 33 logements à Calgary, a retrouvé son air de jeunesse et devrait bientôt accueillir un nouveau groupe de résidents. Il est difficile de croire qu’il a fallu une inondation dévastatrice, d’importantes rénovations et une pandémie pour en arriver là.

L’ensemble appartient à HomeSpace, une société de promotion et de gestion immobilière qui fournit des logements sûrs, adéquats et abordables à la population vulnérable de Calgary.

Calgary face à l’itinérance et à une inondation

Calgary, qui compte environ 1,3 million d’habitants, est un carrefour de l’industrie pétrolière et gazière canadienne. Les hauts et les bas de la ville suivent d’ailleurs les variations de l’industrie. Les mauvaises périodes créent du chômage, tandis que les bonnes alimentent la demande de logements, deux facteurs qui font pression sur les personnes en situation d’itinérance.

En 2008, la Ville de Calgary a pris ce problème au sérieux et lancé un plan audacieux visant à mettre fin à l’itinérance. Selon le maire de Calgary, Naheed Nenshi, 3 000 personnes étaient toujours en situation d’itinérance à Calgary en 2021. « Calgary souffre d’une grave pénurie de logements abordables, environ la moitié de ce qu’affiche Vancouver, Montréal ou Toronto, affirme Matt Vermunt, directeur, Acquisitions et aménagement chez HomeSpace. Nous avons beaucoup de retard à rattraper. »

À l’été 2013, les terrains étaient rares étant puisque des pluies torrentielles avaient causé de graves inondations en Alberta. L’état d’urgence avait d’ailleurs été déclaré de Red Deer à la frontière canado-américaine. Les inondations ont touché Sunalta House, qui date des années 1970 et que HomeSpace a acquis en 2009 pour loger des personnes participant à un programme de transition après avoir été en situation d’itinérance et leur offrir des services de soutien.

L’inondation a détruit l’étage inférieur de Sunalta House en plus de révéler d’autres problèmes dans  l’immeuble, ce qui a forcé HomeSpace à déplacer sept locataires dans ses autres logements. Les inondations peuvent causer d’autres problèmes, indique Karen Chen, directrice des finances chez HomeSpace : « Notre assurance avait augmenté de 200 000 $ pour l’ensemble du portefeuille. Nous fournissons des logements abordables, mais sommes aussi un propriétaire responsable. Nos loyers sont bas, mais il fallait quand même effectuer des rénovations. » Ces pressions combinées ont mis à mal les finances de HomeSpace.

Obtention de soutien

HomeSpace songeait déjà à rénover l’ensemble, mais c’est devenu une nécessité après l’inondation. Heureusement, HomeSpace avait de bonnes relations avec la SCHL et la Ville, ayant d’abord recouru à leurs fonds pour acquérir l’immeuble, puis pour construire et rénover son portefeuille croissant de propriétés un peu partout à Calgary.

En 2019, HomeSpace a présenté une demande de financement au titre du Fonds national de co-investissement pour le logement. L’ensemble a reçu un financement de 295 000 $ pour le volet renouvellement du Fonds. La Ville a également versé 20 000 $ et accordé certaines renonciations aux droits d’aménagement. Comme l’ensemble faisait partie du Housing Incentive Program, la Ville pouvait également accélérer les approbations. Le budget total pour la rénovation était de 1,16 million de dollars. Le partenaire commercial ayant travaillé au remplacement de l’enveloppe du bâtiment, Westcor Construction, a accordé à HomeSpace des réductions sur le coût des matériaux, et plusieurs fournisseurs ont offert des rabais sur les services et les matériaux.

Début des rénovations

Les rénovations ne visaient pas seulement à rendre l’étage inférieur sécuritaire. L’immeuble devait aussi être mieux adapté aux besoins de ses résidents tout en étant plus efficace. Les rénovations, entreprises en octobre 2019, consistaient à renforcer la structure et à remplacer toute l’enveloppe du bâtiment, notamment la toiture, les fenêtres et les portes. Les rénovations intérieures incluaient l’amélioration de l’isolation et des systèmes mécaniques et électriques.

« Nous avons dû atteindre des cibles de rendement énergétique nécessitant d’importantes améliorations aux systèmes, allant des chaudières super-écoénergétiques aux pompes modernisées, pour satisfaire aux exigences de financement , explique M. Vermunt. Nos spécifications ont été généralement rehaussées ».

Mme Chen souligne que non seulement l’immeuble est plus confortable, mais aussi moins coûteux à exploiter : « L’efficacité énergétique coûte initialement très cher, mais elle en vaut la peine sur dix ans ou plus. Nos factures de services publics sont moins élevées qu’avant les rénovations et inférieures à celles de nos autres immeubles. »

HomeSpace a également abattu les murs séparant deux logements pour créer une salle polyvalente pouvant servir d’aire commune aux locataires ou permettre aux organismes d’y offrir des programmes (yoga, laboratoire informatique, services de consultation), ce qui procure plus de souplesse pour répondre aux divers besoins des locataires.

Comme les locataires devaient quitter l’immeuble pendant les rénovations, HomeSpace a mis à profit son portefeuille de logements et ses partenariats pour répondre aux besoins de tout le monde. « Notre clientèle a compris la nécessité de ces travaux, tout comme l’organisme avec lequel nous collaborons », affirme M. Vermunt. HomeSpace venait d’achever un immeuble de 30 logements, en partenariat avec Jayman Built, dans le quartier Bowness, à Calgary. Cette entente a permis aux locataires de Sunalta House et à Alpha House Society, l’organisme qui y offrait du soutien avant les rénovations, de bénéficier d’un nouvel immeuble destiné à la location. L’ensemble a ainsi pu être vidé pour être rénové. « L’immeuble était sensiblement de la même taille et pouvait accueillir nos locataires, qui étaient heureux de s’y installer, tout comme notre personnel, assure M. Vermunt. Tout s’est déroulé comme par magie. »

Difficultés surmontées

HomeSpace a surmonté plusieurs difficultés pendant le processus de planification et de rénovation.

Premièrement, on craignait que l’inondation ait endommagé l’intégrité structurale des colonnes de béton qui soutiennent l’immeuble. « Un ingénieur a évalué l’immeuble lors de notre processus de vérification préalable, explique M. Vermunt. Les colonnes avaient tenu le coup. »

On s’inquiétait aussi du fait que les rénovations compromettent l’entente entre HomeSpace et la Ville de Calgary, qui avait versé 1,21 million de dollars pour l’acquisition en 2009, à condition que l’immeuble serve au logement abordable pendant 25 ans. Les rénovations ont avantagé la Ville sur ce plan, soutient M. Vermunt : « Grâce au financement de la SCHL, nous avons signé pour 20 ans de plus. Ainsi notre engagement envers le logement abordable se trouve prolongé. La Ville était plutôt satisfaite », ajoute-t-il.

Les rénovations ont pris fin en mars 2020, dans le respect des délais et du budget. Outre la réinstallation des locataires, HomeSpace comptait établir un partenariat avec un organisme qui offrirait des logements permanents avec services de soutien à un groupe défavorisé ou à risque dans l’ensemble rénové.

« Nous sommes une société de promotion et de gestion immobilière qui excelle dans l’aménagement de logements abordables, mais la prestation de services de soutien aux résidents n’est pas notre spécialité, dit M. Vermunt. Nous collaborons donc avec une vingtaine d’organismes dans nos 30 propriétés. » L’objectif était de lancer un processus de demande de propositions pour trouver un fournisseur de services spécialisé dans un groupe ayant besoin de logements abordables. « Nous voulons loger des groupes que la SCHL juge prioritaires compte tenu de leurs besoins de logement abordable, soit les femmes victimes de violence, les mères monoparentales, les Autochtones, et ainsi de suite », précise Mme Chen.

Un autre défi nous attendait : la pandémie de COVID-19. La Calgary Homeless Foundation a déterminé que Sunalta House, alors vide, était un bon endroit pour mettre à l’abri les personnes en situation d’itinérance pendant le confinement, et HomeSpace était d’accord. Il y avait cependant un obstacle administratif, puisque le financement fédéral dépendait de la création de logements permanents avec services de soutien, et il s’agissait manifestement d’un plan temporaire. La SCHL a approuvé l’idée, car le besoin était clair et criant, puis accordé une exemption jusqu’à la fin du confinement lié à la pandémie. « Rénover exige énormément de travail, affirme M. Vermunt. C’était particulièrement agréable de mettre la main à la pâte durant la pandémie, car il est très gratifiant de constater l’utilité immédiate de nos travaux. » Alpha House est de retour dans l’immeuble pour aider les nouveaux résidents temporaires.

Regard vers l’avenir

Après la pandémie, les nouveaux résidents auront un logement neuf dans un quartier dynamique offrant des magasins, des parcs communautaires et un train léger sur rail à quelques pas. « C’est très important, car notre clientèle ne possède généralement pas de voiture et utilise le transport en commun », précise Mme Chen.

Mme Chen et M. Vermunt soulignent la nécessité de communiquer avec la SCHL au début du processus. Comme le dit Mme Chen, on peut ainsi déterminer si un ensemble sera admissible au FNCIL et quels renseignements sont nécessaires pour établir les coûts et les économies d’énergie. M. Vermunt est du même avis, mentionnant qu’une communication précoce facilite la planification et la budgétisation, et procure plus de certitude.

Il ajoute que ce n’est qu’une autre étape vers la réalisation de la mission de HomeSpace. « Notre mandat de croissance est clair, car Calgary souffre d’une grave pénurie de logements abordables. Nous sommes fort occupés par la construction de logements et l’acquisition d’autres propriétés. »