Housing in Canada and the Imaginary City: Addressing Vulnerabilities, Data Gaps and Affordability

Notes d’allocution de Evan Siddall, Président et premier dirigeant, Société canadienne d’hypothèques et de logement

Chambre de commerce du Grand Vancouver
Westin Bayshore
Vancouver (Colombie-Britannique)

Seul le texte prononcé fait foi

Je suis heureux d’être ici aujourd’hui pour vous offrir notre point de vue sur les prix élevés des logements, sur leurs répercussions et sur ce que nous faisons à ce sujet. Je tiens à souligner que nous nous réunissons aujourd’hui sur le territoire traditionnel non cédé des peuples salish du littoral et en particulier des Premières Nations Musqueam, Squamish et Tsleil-Waututh.

Vancouver : la ville imaginaire

Vancouver se distingue des autres villes canadiennes. L’artiste et auteur Douglas Coupland a fait une observation intéressante au sujet de cette ville. Il a dit : « Vancouver est la racine carrée de moins un. Techniquement, elle ne devrait pas exister, mais elle est là. » Et merveilleusement, il ajoute : « Je ne peux m’imaginer vivre ailleurs. »

Les mathématiciens disent que la racine carrée de moins un est un « nombre imaginaire ». Vancouver est un lieu spécial, magnifique. C’est notre pays de rêves, dans lequel nous avons investi une existence quelque peu utopique. Coupland affirme, à juste titre, que les villes sont tout autant des entités sociales et culturelles que des entités économiques.

Ces facteurs sociaux et culturels importants ont rendu votre ville célèbre pour son approche éclairée à l’égard du développement urbain — le « vancouvérisme » —, de par son accent sur la qualité de vie, sur la vie résidentielle au centre-ville, sur une densification réussie et sur la protection des espaces publics et des vues. Vancouver se classe souvent dans les premiers rangs de la liste des villes offrant la meilleure qualité de vie dans le monde.

La qualité de vie attire les gens : au cours de la dernière décennie, plus de 30 000 personnes par année ont migré vers la grande région de Vancouver ¹. Cette croissance démographique fait accroître la demande et entraîne une hausse des prix. Par conséquent, Vancouver s’approche aussi maintenant du sommet de la liste des villes les plus inabordables du monde ².

Il peut donc y avoir deux côtés à l’« imaginaire » : il peut être utopique ou dystopique. Ce lieu quelque peu imaginaire peut être les deux.

Trouver quelqu’un à blâmer

La montée des prix des logements a commencé à créer des tensions malsaines qui semblent dresser les Vancouvérois les uns contre les autres : les propriétaires établis contre les jeunes familles qui tentent d’accéder au marché et les résidents actuels contre les nouveaux arrivants.

Qui doit donc être blâmé pour les problèmes d’abordabilité de Vancouver? Pour certains, le bouc émissaire est évident : ce sont les étrangers. C’est le thème récurrent, la cause manifeste, selon la twittosphère et de nombreux commentateurs. En fait, selon un sondage réalisé en 2015 par Angus Reid, près des deux tiers des Vancouvérois estiment que les investissements étrangers sont la « première cause des prix élevés des logements » ici ³. Et, bien sûr, chacun de nous à la SCHL ignore le véritable problème – l’éléphant dans la pièce, comme on le dit en anglais.

En fait, nous ne l’ignorons pas. Même s’il était pratique de rejeter toute la responsabilité des prix élevés sur les autres — les acheteurs étrangers —, ce n’est pas si simple. Certes, il s’agit d’une explication tentante : c’est leur faute, pas la nôtre. Et bien que l’investissement étranger soit nettement un facteur, ce n’est pas le seul.

Aujourd’hui, j’aimerais essayer d’évaluer ce problème d’après les données dont nous disposons. Ce faisant, je vais m’appuyer sur l’enquête intitulée « Le secteur canadien du logement » que mon ancien collègue et à l’époque gouverneur de la Banque du Canada, Mark Carney, vous a présentée il y a un peu plus de cinq ans ⁴. Je vais également reprendre certaines des observations faites par le Ministre Jean-Yves Duclos lorsqu’il a parlé ici en septembre. ⁵

Il y a cinq ans, la Banque s’intéressait alors de très près à la croissance de l’endettement des consommateurs en tant que vulnérabilité potentielle. Il en était de même de la montée des prix des logements, qui représentaient, à l’échelle nationale, trois fois et demi le revenu disponible moyen des ménages.

Comme nous le savons, la situation ne s’est pas améliorée : en fait, elle s’est grandement détériorée. L’endettement des ménages et les déséquilibres du marché de l’habitation viennent donc s’ajouter aux vulnérabilités du système financier canadien ⁶.

Comme nous le savons, la situation ne s’est pas améliorée : en fait, elle s’est grandement détériorée.

Le prix élevé des logements, surtout ici, à Vancouver, s’explique par plusieurs facteurs, dont l’investissement étranger, mais également l’investissement intérieur dans le secteur résidentiel, la croissance démographique et économique, la politique monétaire accommodante, le régime d’imposition canadien, les contraintes du côté de l’offre et d’autres phénomènes.

Quel est l’enjeu?

Récemment, l’endettement des ménages à l’échelle nationale a atteint un sommet de 168 % du revenu disponible. La Banque du Canada continue d’affirmer que l’endettement élevé des ménages est la principale vulnérabilité de la stabilité financière au Canada.

Nous devons nous soucier des répercussions sur la santé de notre économie. Comme l’observent Mian et Sufi dans leur livre House of Debt, « les catastrophes économiques sont presque toujours précédées d’une forte augmentation de l’endettement des ménages ». Ils poursuivent en disant que la relation entre ces deux facteurs est « ce qui se rapproche le plus d’une loi empirique en macroéconomique, pour peu que cela existe » ⁷. Plus des deux tiers des 46 crises bancaires systémiques pour lesquelles des données sur les prix des habitations sont disponibles ont été précédées d’un cycle d’emballement et d’effondrement des prix des habitations ⁸.

Endettement des ménages

Non seulement l’ampleur générale de la dette des ménages est préoccupante, mais sa répartition est encore plus troublante ⁹. Mon ancien collègue Larry Schembri nous a rappelé récemment qu’il importe de savoir qui sont les détenteurs de la dette, dans quelle mesure ils peuvent l’amortir, les probabilités qu’ils perdent leur emploi et s’ils ont un coussin financier adéquat pour faire face à une conjoncture économique défavorable, le cas échéant ¹⁰.

En outre, lorsque les chercheurs de la Banque du Canada ont étudié plus attentivement ces questions, ils ont constaté que la dette des ménages les plus endettés était celle qui avait connu la plus forte croissance ¹¹. La proportion des ménages les plus fortement endettés, c’est-à-dire ceux dont le ratio de la dette au revenu brut est supérieur à 350 %, avait doublé, passant d’environ 4 % des ménages endettés immédiatement avant la crise financière à quelque 8 % en 2012-2014. Ce groupe d’approximativement 720 000 ménages était endetté de près de 400 milliards de dollars – environ un cinquième de la dette globale des ménages canadiens. De plus, les prêts hypothécaires constituaient presque 90 % de cette dette.

Les emprunteurs fortement endettés sont plus susceptibles d’être de jeunes nouveaux propriétaires. Compte tenu de la possibilité qu’ils aient peu d’expérience de travail en raison de leur âge, ils seraient aussi plus susceptibles de perdre leur emploi en cas de ralentissement économique.

Bref, il s’agit d’un groupe de Canadiens vulnérables qui connaîtraient des difficultés financières si l’économie se dégradait ou si les taux d’intérêt montaient considérablement. Et à la lumière de ce que nous savons sur l’effet de richesse et l’accélération financière ¹², leurs difficultés financières pourraient, en cas d’un ralentissement économique, avoir des retombées sur l’économie en général.

Déséquilibres du marché de l’habitation

Les déséquilibres du marché de l’habitation sont également une source de vulnérabilité économique. Le cadre de l’Évaluation du marché de l’habitation (EMH) de la SCHL vise à offrir une vision globale de l’évolution de la conjoncture du marché de l’habitation et des vulnérabilités connexes. Il tient compte de quatre facteurs pour évaluer les signes de conditions problématiques sur le marché de l’habitation : la surchauffe, l’accélération de la hausse des prix des logements, la surévaluation et la construction excessive. Plus particulièrement, il cherche des signes de déséquilibre du marché. Par exemple, l’augmentation des stocks de logements neufs invendus indiquerait que l’offre dépasse la demande – un signe de construction excessive potentielle.

Les résultats de notre plus récente EMH montrent pour la première fois des signes élevés de conditions problématiques au pays. Nous avons fait passer de modérés à élevés les signes de conditions problématiques à Metro Vancouver. La croissance soutenue des prix à Metro Vancouver et à Toronto est particulièrement inquiétante.

Les Canadiens, c’est bien connu, trouvent habituellement le moyen de faire leurs paiements hypothécaires tant qu’ils ont un emploi. Or, cette discipline dans la réduction des dépenses pour sauver leur maison peut tout de même nuire à notre économie. Les bulles immobilières alimentées par le crédit facile tendent à éclater dès que les gens diminuent leur consommation, ce qui mine la croissance économique : c’est ce que les économistes appelleraient les « externalités négatives de la demande » ¹³.

Répercussions sur la productivité économique

Outre les menaces planant sur la stabilité financière, une autre conséquence de l’augmentation de la dette hypothécaire a été de détourner des fonds d’autres investissements plus productifs. Il s’agit d’une des observations que le gouverneur Carney a faites dans son allocution de 2011 : le crédit à faible coût avait simplement servi à faire monter le prix de biens non échangeables – les maisons au Canada – plutôt qu’à investir pour accroître la capacité de production des entreprises canadiennes.

Le marché de l’habitation commence à ronger notre économie. Ici même, à Vancouver, des terres portuaires et agricoles productives sont perdues au profit de logements.

Mon ancien collègue à la Banque du Canada, David Wolf, a attiré mon attention sur le fait que les commissions immobilières et les coûts de transfert au Canada éclipsent maintenant les dépenses en recherche et développement ¹⁴. C’est là une observation alarmante.

De plus, l’investissement résidentiel représente maintenant près de 8 % de notre économie, une proportion qui surpasse même celle qui a été enregistrée au cours de la période d’essor des années 1980. Nous risquons de miner notre avenir économique.

Le coût élevé des logements a aussi d’autres effets sur la productivité. Depuis quelque temps, les économistes étudient la manière dont les conditions sur le marché de l’habitation sont liées aux tendances générales en matière de mobilité, de productivité et d’inégalité ¹⁵. Par exemple, la productivité pourrait être compromise par le coût élevé des logements, qui, sur le plan économique, inciterait les travailleurs à rester dans des économies urbaines moins productives au lieu de déménager dans des économies plus productives ¹⁶. Cette réaction bien humaine entraîne une perte nette importante pour l’économie dans son ensemble.   

Accession à la propriété et abordabilité

Passons de la macroéconomique à la microéconomique. La flambée du coût des logements alourdit aussi le fardeau financier des ménages canadiens. Puisque l’abordabilité est le facteur sous-jacent qui amène le plus de ménages canadiens à éprouver des besoins impérieux en matière de logement, cette hausse fait en sorte qu’il nous est beaucoup plus difficile d’aider ceux qui en ont besoin.

À l’échelle nationale, nous estimons qu’environ 1,8 million de ménages canadiens ont des besoins impérieux en matière de logement ¹⁷. Cela représente approximativement 12,3 % de la population, ou un ménage sur huit. Metro Vancouver est l’une des régions métropolitaines du Canada où le taux de besoins impérieux en matière de logement est le plus élevé, à environ 18 %. Elle a également l’un des taux les plus élevés de ménages ayant de graves besoins de logement. Le climat tempéré de la ville fait en sorte que l’itinérance y est moins menaçante pour la vie, quoiqu’encore tragique, que dans d’autres villes.

Pour les ménages à faible revenu qui ont de la difficulté à subvenir à leurs besoins essentiels de logement, la hausse du prix des logements réduit les ressources disponibles pour les autres besoins essentiels comme l’alimentation, les soins de santé et l’éducation ¹⁸. Elle fait en sorte qu’il est plus difficile pour les familles de demeurer en santé et de soutenir l’éducation et le développement de leurs enfants. Cela engendre des coûts non seulement pour ces personnes, mais aussi pour nos collectivités et notre économie.

Alors oui, le logement, ça compte.

Comprendre les facteurs fondamentaux : l’offre et la demande de logements

Avant de nous pencher sur ce qui peut être fait, nous devons comprendre ce qui se passe. Les analyses et les explications sur les divers facteurs à l’origine de la dynamique du marché local de l’habitation ne manquent pas ¹⁹. Examinons-les en termes d’offre et de demande.

Demande de logements

La demande de logements repose sur le besoin fondamental de l’humain d’avoir un abri élémentaire. Elle est donc, à la base, stimulée par les impératifs démographiques que sont la croissance de la population et le taux de formation des familles et des ménages.

À l’échelle nationale, et dans nos plus grandes villes en particulier, l’incidence de l’immigration sur la croissance démographique est beaucoup plus forte que celle de l’accroissement naturel de la population. L’immigration nette internationale représente actuellement à peu près les deux tiers de la croissance démographique du Canada, contre environ 40 % au début des années 1990. En outre, les données de Statistique Canada révèlent que la Colombie-Britannique et l’Ontario accueillent environ la moitié des immigrants à leur arrivée au Canada ²⁰.

Par conséquent, même si les facteurs démographiques influent sur les besoins globaux en matière de logement, la demande de logements sera inévitablement plus forte dans les endroits offrant des débouchés économiques (emplois, études) et des services locaux. Il est à noter que la Colombie-Britannique se classe aussi au premier rang au Canada pour ces mesures.

La faiblesse des taux d’intérêt fait aussi augmenter la demande, puisque les emprunteurs en ont plus pour leur argent. Il en va de même pour les bas taux d’impôt foncier comme ils le sont à Vancouver ²¹. Les économies ainsi réalisées peuvent servir à effectuer des versements hypothécaires plus élevés, ce qui fait croître davantage la demande effective.

De plus, la demande de logements est aussi stimulée par le gain en capital libre d’impôt sur la vente d’une résidence principale (ce qui représente une réduction d’impôt de 5 à 6 milliards de dollars par année), par l’assurance prêt hypothécaire, par le Régime d’accession à la propriété du gouvernement fédéral et par des mesures provinciales, y compris pour les accédants à la propriété, qui bénéficient déjà de beaucoup de soutien. Comme je l’ai dit, un trop grand soutien pour accéder à la propriété expose les personnes vulnérables à des risques financiers excessifs, fait monter les prix là où l’inélasticité de l’offre existe – comme c’est le cas ici, à Vancouver – et met en péril nos perspectives économiques.

Puisque le logement est la plus grande réserve de richesses personnelles de bon nombre de Canadiens (il représente près de la moitié de l’avoir net des ménages canadiens), la demande de logements pour propriétaires-occupants est également influencée par leur valeur à titre d’actifs financiers et de moyen d’obtenir une plus-value. Pour de nombreux Canadiens, l’avoir propre accumulé dans leur habitation est leur principale source de sécurité financière pour leur retraite.

En 2011, le gouverneur Carney nous a mis en garde contre le risque que certaines parties du marché canadien de l’habitation puissent adopter les caractéristiques d’actifs financiers. Les gains attendus font en sorte que les prix des habitations sont de plus en plus influencés par leur valeur perçue en tant qu’actifs financiers plutôt que par leur « valeur d’usage » à titre de logement. Il suffit que des spéculateurs entrent sur le marché pour que des attentes extrapolées nourrissent des prix plus élevés. En fait, il semble que le marché de l’habitation soit encore plus enclin à connaître des périodes d’emballement et d’effondrement, en partie pour ces raisons ²².

D’ailleurs, lorsque les prix s’accélèrent, comme c’est le cas ici, une « peur de manquer quelque chose » naît, et nous nous déplaçons dans le monde de l’économie comportementale. L’économiste Robert Shiller de l’Université Yale soutient que les propriétaires tendent alors à consommer davantage, car ils « se sentent » plus riches ²³ du fait que les habitations valent plus cher. Évidemment, les sentiments peuvent se traduire par une exubérance irrationnelle, d’où le risque accru si les prix deviennent par la suite trop élevés.

Donc, quelle est l’importance de la demande causée par les investissements? Qu’en est-il des investissements étrangers? Comme vous le savez sans doute, les données sur la portée et l’influence de l’investissement étranger sur les marchés locaux de l’habitation du Canada sont rares et difficiles à obtenir. David Wolf a offert à la revue MacLean’s le « graphique de l’année » suivant, qui met en évidence notre incapacité à exercer un suivi sur les données pertinentes.

Les données sont rares et difficiles à obtenir

Les données du gouvernement de la Colombie-Britannique montrent que, du 10 juin au 31 octobre 2016, 7,0 % des transactions immobilières dans la région métropolitaine de Vancouver ont été effectuées par des étrangers. Pour notre part, la SCHL a adapté ses enquêtes sur le marché de l’habitation afin de recueillir des informations sur les acheteurs étrangers de copropriétés. Bien que les données d’enquêtes soient un substitut imparfait des données administratives fondées sur les transactions, elles ont permis de combler certaines lacunes dans les connaissances concernant l’influence des investisseurs étrangers.   

D’après les résultats de notre plus récente Enquête sur les taux d’inoccupation des appartements en copropriété, qui ont été publiés il y a seulement deux jours, environ un quart des logements en copropriété à Metro Vancouver et un tiers à Toronto sont occupés par des locataires. Cependant, les données de la SCHL indiquent aussi que la proportion des copropriétés appartenant à des étrangers dans ces marchés est relativement faible, à un peu plus de 2 %. Cette proportion est probablement plus élevée pour les maisons individuelles. Même si certains immigrants sont propriétaires de logements locatifs, les renseignements de Statistique Canada révèlent que les revenus moyens qu’ils tirent des loyers représentent moins du tiers de ceux qui sont tirés par les non-immigrants.

Il ressort des données que l’origine de l’activité d’investissement dans le secteur immobilier résidentiel canadien est essentiellement nationale.

Pourtant, pour certains, le récent ralentissement de l’activité à Vancouver est clairement attribuable à l’effet de la taxe de 15 % sur les investissements étrangers dans le secteur de l’immobilier. L’activité avait toutefois déjà commencé à ralentir avant que la province n’ait annoncé la taxe sur les investissements étrangers. La vigueur de l’activité avant la date d’application et le ralentissement marqué par la suite concordent avec un devancement temporaire de la demande.

Selon des données recueillies à Sydney et à Hong Kong, l’effet de taxes semblables est de courte durée. Lorsque j’ai rencontré les autorités de Hong Kong il y a deux semaines à Londres, j’ai appris que les transactions étrangères ont, en réalité, augmenté – et de beaucoup – après la mise en place de leurs droits de mutation. En fait, la seule incidence est peut-être psychologique : une diminution des attentes extrapolées, de l’effervescence, étant donné que les gens ont cru que la taxe donnerait les résultats escomptés ²⁴.

Offre de logements

Plus tôt cette année, j’ai rédigé un billet de blogue sur les prix des habitations au Canada ²⁵, dans lequel j’ai fait référence au « paradoxe de la valeur » ou « paradoxe de l’eau et du diamant » : pourquoi ce dont nous avons le plus besoin, l’eau, est presque gratuit, tandis que les choses dont nous n’avons pas besoin, comme les diamants, sont si chères? Il ne s’agit clairement pas de la valeur intrinsèque relative de ces deux produits – cette distinction s’explique vraiment par l’offre, la rareté de l’un et l’abondance relative de l’autre.

En fait, l’offre compte pour beaucoup. Nos données indiquent que l’offre sur le marché de la revente à Metro Vancouver s’approche de son plus bas niveau des dix dernières années, avec un stock d’une durée d’environ quatre mois, car le nombre de ventes continue d’être supérieur au nombre de nouvelles inscriptions. L’offre insuffisante de logements existants a fait en sorte que la demande s’est étendue aux collectivités avoisinantes et au marché du neuf, où le nombre de logements nouvellement achevés et invendus a diminué pour s’approcher de son plus bas niveau en dix ans.

Les tendances de l’offre liées au développement urbain sont également importantes. La croissance urbaine au Canada ne se fait pas autant vers l’extérieur qu’en hauteur, ce qui transforme la silhouette de nos villes. Le secteur de la construction délaisse de plus en plus les maisons individuelles au profit des collectifs d’habitation, qui, plus souvent qu’autrement, sont des copropriétés.

C’est peut-être que le Canada rattrape le reste du monde : la densification en hauteur est beaucoup plus courante dans les grandes villes du monde et elle est plus abordable sur le plan économique et plus durable du point de vue de l’environnement. Elle peut soutenir plus efficacement les infrastructures du transport en commun et elle favorise l’accès aux services sociaux et communautaires. La densification des villes doit faire partie de la boîte à outils.

Il faut porter notre attention sur la manière dont la planification urbaine influe sur l’offre. Nous savons que l’élasticité de l’offre de logements peut varier d’un pays à l’autre ²⁶ et que, par conséquent, elle peut aussi varier d’une ville à l’autre.

La géographie est l’un des facteurs déterminants les plus importants de l’inélasticité de l’offre de logements, qui se traduit directement par la diminution du nombre de terrains disponibles pour la construction et indirectement par l’augmentation de la valeur des terrains et par l’établissement de mesures incitatives plus vigoureuses quant aux règlements pour gérer les pressions qu’exerce la croissance ²⁷. Des chercheurs concluent que les marchés caractérisés par une offre inélastique – que ce soit en raison de restrictions géographiques ou réglementaires – seront plus volatils et plus enclins à la spéculation ²⁸.

Si l’on applique ce raisonnement à Vancouver, son abondance de vues sur l’eau et sur les montagnes pointe vers une restriction physique de l’offre. Notre attachement aux maisons individuelles de faible densité dans de nombreux quartiers est le signe d’une planification urbaine régressive et il amplifie le problème. Il s’agit d’un principe élémentaire en économie : plus on restreint l’offre, plus rapide sera la montée des prix en réaction à l’accroissement de la demande. Et la réponse de l’offre à Vancouver est parmi les plus faibles au Canada.

Des recherches de l’Institut Fraser indiquent que le fardeau de la réglementation est relativement lourd à Vancouver ²⁹. Bien que les retards municipaux soient aggravés par la constitution de réserves foncières par les promoteurs, un exemple de spéculation immobilière d’origine intérieure, les villes pourraient limiter les délais d’approbation pour contrôler de tels comportements. Il est évident que l’augmentation de l’offre modérera la hausse des prix. Les municipalités doivent intensifier leurs efforts.

Les dirigeants municipaux parlent d’une crise du logement et réclament au gouvernement fédéral 12,6 milliards de dollars en fonds d’urgence en guise de solution. Il est urgent de porter attention à la faible et tardive réponse de l’offre à Vancouver, en raison des restrictions de modification du zonage, des limites de densité, des droits d’aménagement et du délai d’approbation de la construction de logements – et pas seulement en ce qui concerne les logements abordables. S’il y a une crise, nous devrions tous agir en conséquence.

Pour sa part, le gouvernement fédéral investit avec ses partenaires provinciaux et territoriaux dans la construction de logements, notamment 2,7 milliards de dollars pour des logements locatifs. Le Budget de 2016 prévoit aussi un investissement de 2,3 milliards de dollars sur deux ans, à compter de cette année, pour améliorer l’accès à plus de logements abordables pour les Canadiens. Ici, en Colombie-Britannique, cela comprend 210 millions de dollars de crédits fédéraux engagés sur deux ans dans le cadre de l’Investissement dans le logement abordable. La province investira un montant supplémentaire de 855 millions de dollars au cours des deux ou trois prochaines années. Le Fonds pour les infrastructures sociales du gouvernement fédéral comprendra d’autres investissements importants dans l’offre de logements abordables.

Offre de logements locatifs

Nous avons aussi besoin d’une offre plus rapide de logements locatifs neufs de forte densité. Les besoins impérieux en matière de logement sont quatre fois plus fréquents chez les locataires que chez les propriétaires, principalement en raison de l’abordabilité. Un Vancouvérois sur trois est locataire et les loyers moyens ici sont parmi les plus élevés au Canada : le loyer d’un appartement de deux chambres y est à peu près de 45 % plus élevé que la moyenne nationale observée dans les centres urbains.

De plus, même si nous avons constaté le retour d’une certaine offre de logements construits expressément pour la location, le taux d’inoccupation des logements locatifs de Metro Vancouver continue de se resserrer, pour atteindre moins de 1 % pour la deuxième année consécutive soit 0,7 %; la seule autre région métropolitaine du Canada à avoir un taux d’inoccupation inférieur est Victoria ³⁰. Cela se produit au moment où le taux d’inoccupation moyen dans les centres métropolitains du pays a globalement augmenté à 3,4 %, son plus haut niveau depuis 1998.

Modèle de la SCHL

Revenons donc à la question que j’ai posée au début de mon intervention : « Qui, ou plutôt, “qu’est-ce qui” est responsable de la montée des prix des habitations à Vancouver et à Toronto? » Les personnes qui s’empressent de pointer, en se fondant sur des informations anecdotiques, l’investissement étranger comme étant la cause unique de la croissance des prix devraient se rappeler la mise en garde du statisticien américain Edwards Deming : « sans données, vous n’êtes qu’une personne de plus ayant une opinion ». Notre équipe d’analystes du marché de l’habitation à la SCHL a entrepris cette année un exercice complexe de modélisation statistique, ce qui me permet de faire en partie la lumière sur ce qui se passe réellement.

Notre analyse confirme que les facteurs les plus importants de la hausse à long terme des prix des habitations sont économiques : l’augmentation du revenu disponible, l’afflux de gens et la baisse des taux d’intérêt. Il y a des différences importantes entre les villes, et les facteurs économiques régionaux aussi sont importants.

Trois autres facteurs importants contribuent à la dynamique des prix à court terme que nous ressentons de façon plus marquée. Le facteur le plus fort est en fait la réponse faible et lente de l’offre que je viens tout juste de mentionner. Les villes doivent faire quelque chose pour régler ce problème. Les deux autres facteurs sont plus difficiles à combattre : les effets de l’accélération financière en raison d’investissements nationaux et étrangers, et les conséquences de l’inégalité croissante des revenus et de la richesse.

Cette dernière observation mérite une explication.

Nous n’avons toujours pas distingué les effets liés au revenu et les effets liés à la richesse. Cependant, nous estimons que deux facteurs liés au revenu sont en jeu : l’augmentation du nombre d’emplois bien rémunérés et la tendance de ces emplois à se concentrer dans les grandes villes. Il s’agit d’un facteur important et bien étayé statistiquement à Toronto et, dans une moindre mesure, à Vancouver. L’incidence à Vancouver est peut-être différente, étant donné que la richesse, plutôt que le revenu, pourrait y jouer un rôle beaucoup plus important. Et cela nous ramène à mon observation précédente, selon laquelle la richesse immobilière est devenue plus importante au cours des dernières années.

En fait, cette observation – et la frontière floue entre la richesse et le revenu – rejoint bien une thèse empirique récemment avancée par Matthew Rognlie du Massachusetts Institute of Technology (MIT), selon laquelle l’appréciation des prix des habitations représente presque la totalité de la richesse privée créée dans les pays riches depuis la Seconde Guerre mondiale ³¹.

L’écart entre les riches et les pauvres s’élargit et rend les villes moins abordables pour les personnes à faible revenu. Ce facteur émergent devrait nous inquiéter. Jusqu’à maintenant, notre société canadienne inclusive nous a protégés contre les divisions qui hantent le Royaume-Uni (comme l’a montré le vote sur le « Brexit »), les États-Unis (comme nous l’avons vu lors de l’élection présidentielle) et, d’ailleurs, la majeure partie du monde occidental.

Notre grâce salvatrice est peut-être la mobilité socio-économique que nous avons au Canada. Contrairement aux Américains, qui occupent la même strate de revenu que leurs parents dans plus de 50 % des cas, les Canadiens en changent dans plus de 80 % des cas ³². Je reviendrai bientôt sur la vertu capitale de l’inclusion sociale du Canada.

Remédier aux vulnérabilités

Quelles sont donc les solutions possibles à l’égard des vulnérabilités que présentent les prix des habitations et l’endettement?

Certains réclament une hausse des taux d’intérêt pour refroidir notre marché de l’habitation surchauffé. Comme l’a indiqué le gouverneur Poloz de la Banque du Canada lors d’un discours prononcé au début du mois devant le Business Council of British Columbia, « l’ajustement des taux d’intérêt représente un outil très peu nuancé qui entraîne des effets généralisés » ³³.

Les mesures macroprudentielles permettent des réactions calibrées en influençant les décisions dans les segments du marché pouvant être les plus vulnérables ³⁴. Le ministre des Finances a récemment annoncé une série de mesures visant à améliorer la résilience des emprunteurs, à réduire le montant de l’aide financière du gouvernement qui est consacré au crédit hypothécaire et à assurer l’observation des règles fiscales par les investisseurs étrangers et nationaux. Ces mesures sont importantes pour préserver nos perspectives économiques ³⁵. Il a aussi entrepris un processus de consultation sur la possibilité d’un nouveau partage des risques entre les prêteurs et les sociétés d’assurance hypothécaire et ultimement, les contribuables.

De plus, en juillet dernier, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a demandé aux institutions financières fédérales d’exercer une prudence accrue dans le cadre de leurs activités hypothécaires, en visant les régions ayant connu la plus forte croissance des prix. Les prêteurs devront détenir davantage de capital pour les prêts hypothécaires dans les villes où la croissance des prix des logements dépasse la croissance du revenu. Le BSIF vient aussi de publier, à des fins de consultation publique, des lignes directrices sur les fonds propres à l’intention des sociétés d’assurance hypothécaire qui proposent d’inclure comme facteur le pointage de crédit de l’emprunteur. Si cela est adopté tel que proposé, ces normes de fonds propres pourraient mener à une tarification en fonction du pointage de crédit de l’emprunteur ainsi que du rapport prêt-valeur, qui est déjà pris en compte.

Inclusion sociale et Stratégie nationale sur le logement

J’ai déjà mentionné les investissements considérables dans le logement qui sont prévus par les gouvernements provinciaux et fédéral.

La semaine dernière, nous avons publié un rapport intitulé « Ce que nous avons entendu » sur les consultations que nous avons menées relativement à une Stratégie nationale sur le logement pour le Canada ³⁶. Un thème clé de notre travail a été de comprendre les liens entre le logement, notre tissu social et la croissance économique.

Le Canada est une économie ouverte dans laquelle les échanges commerciaux et l’accueil des investisseurs et des gens de partout dans le monde font partie de notre identité et ont grandement contribué à notre croissance et à notre prospérité. Il est à noter que, en 1950, le Canada est devenu le premier grand pays au monde à adopter une monnaie flottante ³⁷.

Vancouver joue un rôle important dans cette histoire. Il suffit de regarder le port de Vancouver pour voir la profondeur de ces liens avec les différentes cultures de la côte du Pacifique. En facilitant le commerce avec plus de 170 économies mondiales, le port – le troisième plus grand en Amérique du Nord – permet de réaliser près du cinquième du montant des échanges de marchandises qui circulent dans notre pays. En outre, l’aéroport international de Vancouver (YVR) est devenu le deuxième aéroport le plus occupé du Canada; il a accueilli plus de 20 millions de passagers l’an dernier.

Vancouver est aussi la porte d’entrée empruntée par des générations de nouveaux arrivants, ce qui enrichit l’économie canadienne et, par le fait même, son tissu multiculturel. Elle est devenue un point d’entrée essentiel pour un pays qui, depuis la Confédération, a accueilli 17 millions d’immigrants ³⁸.

Et pourtant, il y a encore un éléphant dans la pièce.

Sans tenir compte des indicateurs économiques classiques, il se peut que ce soit le « capital social » de Vancouver – sa cohésion à titre de collectivité dynamique, diversifiée et inclusive – qui l’aidera à accomplir sa destinée en tant que l’une des meilleures villes au monde. Rappelez-vous l’attachante description de ce lieu « imaginaire » faite par Douglas Coupland.

Le mois dernier, je me suis joint au ministre Duclos et à 130 concitoyens au sein de la délégation canadienne qui a pris part à la conférence Habitat III sur le développement urbain durable. Cette conférence a poursuivi le travail qui a été amorcé ici, à Vancouver, lors de la première conférence Habitat il y a 40 ans. J’ai été frappé par ce qui, selon moi, a été un nouveau thème à Quito : voir le logement non seulement comme un outil de prospérité économique, mais aussi comme un soutien à l’inclusion sociale. Si nous pensons au logement davantage comme une fonction – un abri – et moins comme une forme, nous pensons alors en termes de gens plutôt qu’en termes de briques et de mortier.

Je suis d’avis que le Canada peut et doit être un modèle à suivre pour le monde en matière d’inclusivité sociale. Le logement est un moyen de bâtir des villes plus fortes, plus résilientes et – si j’ose dire plus canadiennes.

En fait, la revue The Economist présente le Canada exactement dans ces termes sur la couverture de son numéro du 29 octobre ³⁹. De plus, l’inclusivité sociale est au cœur de notre travail à la SCHL concernant la Stratégie nationale sur le logement que nous élaborons en partenariat avec les provinces, les territoires, les municipalités, les Premières Nations, les intervenants et les experts.

Conclusion

Il est essentiel que le logement soit une source de vitalité pour nos collectivités et pour notre économie. Nous ne pouvons le laisser devenir un facteur qui nous divise, qui sépare les quartiers et les collectivités et qui crée des tensions entre les nouveaux venus et les habitants de plus longue date.

Bien que l’abondance des splendeurs naturelles de Vancouver, sa vitalité et son potentiel économiques aient attiré des gens et des investissements du monde entier, c’est sa cohésion sociale – sa capacité à intégrer la nouveauté, les gens comme les idées, et à la faire sienne – qui est vraiment au cœur de sa réussite. C’est une partie essentielle de ce qui rend la ville unique à l’échelle mondiale et, pourtant, si typiquement canadienne en même temps.

Comme l’a dit entre autres notre premier ministre, le Canada fonctionne précisément grâce à sa diversité, et non malgré elle. Notre véritable force réside dans notre diversité, des premiers occupants de cette terre – les peuples autochtones – aux derniers arrivants sur nos côtes, en passant par les colons français et anglais. C’est ce qui nous permet, en tant que Canadiens, d’envisager l’avenir avec confiance, et non avec crainte.

Voilà l’exemple que nous voulons montrer au reste du monde.

Merci.

¹ Province de la Colombie-Britannique, « British Columbia Regional District Migration Components ».

² Douzième enquête annuelle de Demographia International sur l’abordabilité du logement, 2015, « Rating Middle-Income Housing Affordability » (édition 2016, données du troisième trimestre 2015),Wendell Cox (Demographia) et Hugh Pavletich (Performance Urban Planning).

³ Angus Reid, 2015. “Lotusland Blues: One-in-five Metro Vancouverites experience extreme housing & traffic pain; most of them think of leaving,” 18 juin 2015.

⁴ Mark Carney, 2011, « Le secteur canadien du logement » (discours prononcé devant la Chambre de commerce de Vancouver, 15 juin 2011).

⁵ L’honorable Jean-Yves Duclos, Ministre de la Famille, des Enfants et du Développement social, 2016. (Allocution au Greater Vancouver Board of Trade, 14 September 2016).

⁶ Banque du Canada, « Revue du système financier », juin 2016.

⁷ Atif Mian et Amir Sufi, 2014, « House of Debt: How They (and You) Caused the Great Recession, and How We Can Prevent It from Happening Again », University of Chicago Press, 2014.

⁸ Christopher Crowe, Giovanni Dell'Ariccia, Deniz Igan et Paul Rabanal, 2011, « How to Deal with Real Estate Booms: Lessons from Country Experiences », document de travail du Fonds monétaire international (FMI), avril 2011.

⁹ Lawrence Schembri, 2016. “Dégager les liens entre l’endettement élevé des ménages et le risque pour la stabilité financière,” (allocution à la Chambre de commerce de Guelph, 24 February 2016).  Voir aussi Craig Alexander et Paul Jacobson, « Mortgaged to the Hilt: Risks From The Distribution of Household Mortgage Debt », Institut C.D. Howe, commentaire n^o 441, décembre 2015. 

¹⁰ La récente modélisation effectuée par la Banque du Canada indique que les ménages fortement endettés sont encore plus vulnérables lorsque les taux d’intérêt s’approchent de zéro. Voir Carolyn Wilkins, 2016, « La stabilité financière en contexte de persistance de taux d’intérêt bas et de croissance lente » (conférence de l’Official Monetary and Financial Forum, 14 septembre 2016).

¹¹ Gino Cateau, Tom Roberts et Jie Zhou, 2015, « L’endettement des ménages et les vulnérabilités potentielles pour le système financier canadien : une analyse des microdonnées », Revue du système financier de la Banque du Canada, décembre 2015.

¹² Ben S. Bernanke, Mark Gertler et Simon Gilchrist, 1999, « The Financial Accelerator in A Quantitative Business Cycle Framework », dans Handbook of Macroeconomics, volume 1, 1999, édité par J.B. Taylor et M. Woodford.

¹³ Atif Mian et Amir Sufi, « House of Debt: How They (and You) Caused the Great Recession, and How We Can Prevent It from Happening Again », University of Chicago Press, 2014.

¹⁴ Les données canadiennes proviennent de Statistique Canada. Les données américaines sur la recherche et le développement proviennent de la National Science Foundation et celles sur les commissions, du Bureau of Economic Analysis. Il est à noter que les données américaines sur les commissions ne concernent que la vente d’immeubles par des courtiers, tandis que les données canadiennes sur les coûts de transfert des propriétés comprennent aussi les droits de cession mobilière, les frais juridiques et les frais d’étude de dossier. Dans la mesure où ces dépenses augmentent proportionnellement aux prix des habitations, ces différences dans les définitions entre le Canada et les États-Unis n’influeraient pas sur les taux de croissance.

¹⁵ Jason Furman, « Barriers to Shared Growth: The Case of Land Use Regulation and Economic Rents », observations présentées devant l’Urban Institute, 20 novembre 2015.

¹⁶ Chang-Tai Hsieh et Enrico Moretti, « Why Do Cities Matter? Local Growth and Aggregate Growth », document de travail n^o 21154 du National Bureau of Economic Research (NBER), mai 2015.

Richard Florida, « The Urban Housing Crunch Costs the U.S. Economy About $1.6 Trillion a Year », 2015.

The Economist, « The Economist explains: how cheaper housing can boost productivity », 19 juillet 2015.

¹⁷ Un ménage éprouve des besoins impérieux en matière de logement 1) si son habitation n’est pas conforme à au moins une des normes d’acceptabilité (qualité, taille et abordabilité) et 2) si le coût des logements acceptables sur le marché local correspond à 30 % ou plus de son revenu avant impôt. Un ménage éprouve de graves besoins de logement s’il consacre 50 % ou plus de son revenu au logement.

¹⁸ Evan Siddall, « Le logement, ça compte » (discours prononcé devant la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, 3 décembre 2015).

¹⁹ En voici quelques exemples :
David Ley, 2015, «  Global China and the making of Vancouver’s residential property market », International Journal of Housing Policy, 2015.

Joshua Gordon, 2016, « Vancouver’s Housing Affordability Crisis: Causes, Consequences and Solutions », Simon Fraser University, School of Public Policy, Centre for Public Policy Research, 2 mai 2016.

Paul Kershaw et Anita Minh, 2016, « CODE RED: Rethinking Canadian Housing Policy, Generation Squeeze », printemps 2016.

²⁰ Laurent Martel et Carol D’Aoust, « Rapport sur l’état de la population du Canada : L’immigration permanente et temporaire au Canada de 2012 à 2014 », Statistique Canada (Division de la démographie), 5 juillet 2016.

²¹ Association des biens immobiliers du Canada, 2016, « REALPAC Canadian Property Tax Rate Analysis », 2016.

²² Richard Herring et Susan Wachter, 2003, « Bubbles in Real Estate Markets », dans Asset Price Bubbles : The Implications for Monetary, Regulatory, and International Policies, éditeurs : W. Hunter, G. Kaufman et M. Pomerleano, Cambridge, MA: MIT Press, 2003.

²³ Karl Case, John Quigley et Robert Shiller, 2013, « Wealth Effects Revisited 1975-2012 », Critical Finance Review 2(1), pp. 101-128, juillet 2013.

²⁴ Pour un examen récent de l’incidence de l’imposition d’une taxe sur les opérations, voir Michael Best et Henrik Kleven, 2015, « Housing Market Responses to Transaction Taxes: Evidence from Notches and Stimulus in the U.K. », polycopié, London School of Economics, 2015.

²⁵ Evan Siddall, « Mais qu’est-ce qui explique au juste le prix fou des maisons? », 28 juillet 2016.

²⁶ Aida Caldera et Åsa Johansson, 2016, « The price responsiveness of housing supply in OECD countries », Malpe and Maclennan Journal of Housing Economics, vol. 22 (2013), pp. 231–249, 2016.

²⁷ Albert Saiz, « The Geographical Determinants of Housing Supply », 2010, Quarterly Journal of Economics, août 2010, pp. 1253-1296.

²⁸ Stephen Malpezzi et Susan M. Wachter, 2005. « The role of speculation in real estate cycles », Journal of Real Estate Literature, vol. 13, pp. 143-164, 2005.

²⁹ Kenneth Green, Josef Filipowicz, Steve Lafleur et Ian Herzog, 2016, « The Impact of Land-Use Regulation on Housing Supply in Canada » (Institut Fraser, juillet 2016).

³⁰ SCHL, 2016, « Rapport sur le marché locatif : RMR de Vancouver et RMR d’Abbotsford-Mission », automne 2016.

³¹ Matthew Rognlie, 2015, « Deciphering by the Fall and Rise in Net Capital Share », document de travail, ‎Brookings Institute, printemps 2015.

³² Council of Economic Advisors des États-Unis, « 2016 Economic Report of the President », figure 1-5, « Intergenerational Earnings Mobility », p. 32.

³³ Stephen Poloz, « Les cibles d’inflation depuis 25 ans : une certitude en périodes d’incertitude » (discours prononcé devant le Business Council of British Columbia), 1^er novembre 2016.

³⁴ Evan Siddall, « La forêt et les arbres – Financement de l’habitation et politique macroprudentielle au Canada » (discours prononcé lors de la conférence de la Banque d’Angleterre sur la politique macroprudentielle), 18 novembre 2016.

³⁵ Evan Siddall, « The intended consequences of new housing policies », The Globe and Mail, 17 octobre 2016.

³⁶ Le Conference Board du Canada, 2016. « Ce que nous avons entendu : Élaborons la Stratégie nationale sur le logement du Canada », novembre 2016.

³⁷ Gordon Thiessen, 2000, « Pourquoi un régime de changes flottants est-il le meilleur choix pour le Canada? » (discours prononcé devant la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, 4 décembre 2000).

³⁸ Statistique Canada, « 150 ans d’immigration au Canada », Mégatendances canadiennes (11-630-X), 29 juin 2016.

³⁹ « Liberty moves north: Canada’s example to the world », The Economist, 29 octobre 2016.