Toronto connaît la hausse la plus forte et la plus durable du risque de prêts en souffrance
À Toronto, le taux de prêts hypothécaires en souffrance a plus que quadruplé depuis ses faibles niveaux d’après la pandémie, dans un marché immobilier en difficulté. Même si les arriérés hypothécaires demeurent faibles, ils devraient continuer d’augmenter dans la prochaine année, selon nos projections. Outre le changement de taux d’intérêt subi par beaucoup de propriétaires, plusieurs facteurs interreliés expliquent la croissance des arriérés à Toronto :
- Les niveaux d’endettement des ménages sont plus élevés que dans d’autres régions du pays en raison des prix élevés des habitations.
- Les petits investisseurs – les plus actifs sur le marché – subissent la hausse des charges hypothécaires et la baisse des loyers et enregistrent donc des flux de trésorerie négatifs.
- La diminution des prix des habitations et le ralentissement des ventes réduisent la capacité des propriétaires de vendre rapidement ou d’utiliser leur avoir propre en période de difficultés financières.
- Le marché du travail est plus faible dans la région du Grand Toronto que dans les autres grandes régions métropolitaines de recensement. La capacité des ménages à composer avec la hausse des mensualités hypothécaires s’en trouve donc limitée.
Les pressions liées aux prêts en souffrance dans la région du Grand Toronto devraient demeurer élevées pendant toute l’année 2026.
Vancouver enregistre une hausse modérée, mais constante du taux de prêts hypothécaires en souffrance
Les niveaux d’endettement élevés et la diminution de la liquidité du marché de la revente accentuent les pressions financières à Vancouver. La hausse des charges de remboursement des prêts et les conditions de revente peu avantageuses font encore augmenter le taux d’arriérés hypothécaires, mais plus lentement qu’à Toronto.
La situation est différente dans le reste du Canada
- Montréal: Le risque de prêts en souffrance demeure stable. Les perspectives régionales sont surtout fondées sur les pressions liées au crédit à la consommation, et non sur les conditions du marché de l’habitation, qui restent plutôt tendues.
- Prairies: Calgary présente un risque modéré, tandis qu’Edmonton est plus vulnérable en raison de la sensibilité de son marché du travail.
- Ottawa, Winnipeg et Halifax: Dans ces régions, la hausse des arriérés hypothécaires est plus faible qu’ailleurs en raison des habitudes locales d’utilisation du crédit et de la conjoncture économique.
Le groupe le plus à risque est celui des personnes ayant acheté leur première habitation pendant la pandémie
Les prêts hypothécaires en souffrance ne dépendent pas seulement de facteurs régionaux. Partout au pays, certains groupes d’emprunteurs semblent subir des pressions financières plus importantes que d’autres. Voici les principaux facteurs de risque :
- Certains acheteurs sont lourdement endettés (leur dette est élevée par rapport à leur revenu).
- Souvent, les accédants à la propriété et les ménages ayant acheté récemment ont peu d’avoir propre foncier – leur prêt hypothécaire représente la majeure partie de la valeur de leur habitation.
- Certains ménages ont acheté quand les prix étaient à leurs plus hauts niveaux et à des taux d’intérêt historiquement bas. Autrement dit, ils ont acheté leur habitation pendant la pandémie.
Les personnes qui ont accédé à la propriété durant la pandémie dans les régions où les prix étaient élevés sont particulièrement vulnérables. Au premier renouvellement de leur prêt hypothécaire, elles subissent une forte hausse du taux d’intérêt alors qu’elles ont déjà un niveau d’endettement élevé. Leur budget s’en trouve mis à rude épreuve.
Pour l’instant, les personnes ayant acheté une habitation pendant la pandémie (en 2020 et 2021) ou peu de temps après (de 2022 à 2024) accusent moins souvent de retard sur leurs paiements que la moyenne des propriétaires. Les données d’Equifax montrent cependant que les taux d’arriérés augmentent plus vite chez ce groupe d’emprunteurs. C’est signe de sa vulnérabilité accrue dans le contexte actuel.
Conséquences de la vague de renouvellements hypothécaires jusqu’à présent
Plus de 1,5 million de ménages ont déjà renouvelé leur prêt hypothécaire à un taux d’intérêt supérieur. Un autre million devraient renouveler leur prêt au cours de la prochaine année. Les ménages aux prises avec un taux d’intérêt plus élevé qu’avant voient leur budget soumis à une pression considérable.
La hausse des mensualités a réduit la capacité à épargner de nombreux ménages. Elle a compressé leurs dépenses discrétionnaires et joué sur la gestion de leur crédit, qu’il soit nouveau ou existant. À mesure que les ménages resserrent leur budget, cette pression financière entraîne des changements de comportement dans l’utilisation du crédit.
Selon de récentes données de la SCHL, le nombre d’emprunteurs à risque élevé a augmenté depuis 2021, tout comme la somme de leurs dettes. Et bien que la dette ait augmenté dans tous les groupes, elle croît le plus rapidement chez les personnes les plus susceptibles de manquer des paiements ou de faire faillite.
Depuis 2024, les emprunteurs ayant un faible pointage de crédit semblent éviter de s’endetter davantage, peut-être en raison du resserrement de leur accès au crédit.
Toutes ces tendances indiquent un retour aux niveaux de risque d’avant la pandémie. Elles portent aussi à croire qu’un nombre grandissant de ménages pourraient être surendettés en raison de la hausse des taux d’intérêt et du coût de la vie. Cette situation met en évidence l’aggravation de la vulnérabilité financière.
Les taux de prêts hypothécaires en souffrance sont en hausse, mais restent sous les niveaux historiques
La pression financière pèse de plus en plus lourd sur les ménages, et ce, de façon très concrète. Les arriérés hypothécaires au Canada augmentent de façon constante depuis la fin de 2023. Cette tendance se reflète dans les nombreux indicateurs de taux de prêts hypothécaires en souffrance au Canada, qui proviennent chacun de sources différentes. Malgré cette hausse évidente, les taux demeurent faibles par rapport aux périodes de difficultés économiques antérieures. Plusieurs facteurs sous-jacents expliquent cette situation :
1. Les emprunteurs hypothécaires continuent de faire preuve d’une grande résilience.
Les ménages canadiens sont très habiles à résoudre leur casse-tête financier. Ils sont capables de rajuster leur budget et de faire des sacrifices pour joindre les deux bouts. Tant que leur revenu demeure stable, la plupart des ménages restent sur la bonne voie. Cependant, l’augmentation des arriérés hypothécaires a toujours été étroitement liée à la hausse du chômage. Sans revenu stable, même les ménages ayant les budgets les mieux structurés peuvent vite être désorganisés.
2. Les propriétaires d’habitations accordent la priorité à l’abordabilité à court terme plutôt qu’à leur dette à long terme.
Au renouvellement de leur prêt hypothécaire, la plupart des emprunteurs ont choisi d’allonger la période d’amortissement pour réduire leurs mensualités. Ainsi, leurs paiements augmentent moins que prévu, même si cela veut dire qu’ils doivent payer plus d’intérêts et rembourser leur prêt plus longtemps. Le choix de longues périodes d’amortissement témoigne des priorités des acheteurs : accéder à la propriété ou réduire leurs pressions financières dans l’immédiat, plutôt que d’optimiser leur santé financière à long terme. Le logement étant de plus en plus inabordable, cette tendance montre une dépendance croissante aux liquidités à court terme, au détriment de l’accumulation de richesse à long terme.
3. La croissance du revenu et les conditions du marché du travail ont été généralement solides… jusqu’à récemment.
Le ralentissement du marché du travail au Canada, marqué par la hausse du chômage, a surtout touché les jeunes travailleurs et les nouveaux immigrants. D’ordinaire, ces groupes ne sont pas encore propriétaires d’une habitation.
4. La réglementation a beaucoup contribué à limiter la hausse des taux d’arriérés hypothécaires.
Les taux d’arriérés hypothécaires auraient pu augmenter davantage et plus rapidement en l’absence de réglementation. Le Canada a connu une vague de resserrement réglementaire depuis la crise financière internationale (voir l’annexe 2). Même si les propriétaires d’habitations ont subi la récession de 2008 à 2009 moins intensément au Canada qu’aux États-Unis, le gouvernement fédéral a apporté un ensemble de changements. L’objectif était de protéger la stabilité financière globale au Canada.
La simulation de crise visant les taux hypothécaires est devenue une exigence en 2016 pour les prêts assurés et en 2018 pour les prêts non assurés. Depuis, les emprunteurs doivent être admissibles à des prêts dont le taux d’intérêt pourrait éventuellement augmenter. Ainsi, lorsque les emprunteurs ont obtenu leur prêt hypothécaire il y a quelques années, leur capacité à effectuer des versements accrus a été déterminée selon leur revenu à ce moment-là. Cette mesure aidait à garantir le paiement de leurs mensualités en cas de hausse de taux.
Près de 10 ans se sont écoulés depuis, et les tendances récentes montrent que l’exigence des simulations de crise a atteint son objectif. Malgré les chocs de taux d’intérêt, les taux de prêts hypothécaires en souffrance ont augmenté graduellement plutôt que de façon abrupte. Sans la protection qu’offre la simulation de crise, cette augmentation aurait pu être beaucoup plus forte. Cela dit, cette exigence n’est pas une protection infaillible. Comme on l’a mentionné précédemment, les risques sont de plus en plus évidents dans certaines régions. C’est le cas par exemple à Toronto et, dans une moindre mesure, à Vancouver.
À quoi devons-nous nous attendre à présent?
Les vulnérabilités deviennent apparentes dans les marchés où les prix sont élevés, comme Toronto et Vancouver, et chez les ménages très endettés ayant acheté un logement durant la pandémie. Toutefois, la pression ne se limite pas à ces régions et à ces groupes. Les régions fortement exposées aux tarifs douaniers sont aussi de plus en plus à risque. Les pertes d’emplois sont déjà manifestes dans certaines régions et certains secteurs fortement touchés par les tarifs douaniers. Un nombre croissant de ménages pourraient avoir de la difficulté à effectuer leurs mensualités hypothécaires et à rembourser leurs autres dettes.
Alors que s’amorce 2026, précisons que l’enjeu des prêts hypothécaires en souffrance n’est pas tant national que local : il est fortement concentré dans certaines régions et certains groupes.
La résilience dont ont fait preuve les emprunteurs canadiens lors des secousses économiques des dernières décennies est maintenant mise à l’épreuve. Les assises solides du système financier canadien continuent d’offrir une stabilité globale.
À l’avenir, une surveillance étroite à l’échelle régionale s’imposera. Cette approche permettra de détecter les pressions avant-coureuses et d’offrir un soutien ciblé aux groupes d’emprunteurs les plus vulnérables aux difficultés financières en cette période d’incertitude accrue.
C’est fait!
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