00:00:01

[Audio: Une musique rythmée joue.]

[Visuel : Joelle Hamilton et Mathieu Laberge sont assis face à face dans des fauteuils en cuir brun. La femme a de longs cheveux foncés et porte une veste noire par-dessus un col roulé gris, des pantalons noirs et des chaussures noires, et l’homme a les cheveux bruns et des lunettes à monture noire. Il porte un veston bleu foncé par-dessus une chemise à carreaux, des pantalons bleu foncé et des chaussures brunes. Ils sont tous les deux devant un micro sur pied.]

Joelle Hamilton : Pourquoi est-il encore si difficile de construire plus de logements?

00:04:17

Mathieu Laberge : En fait, on doit doubler la rapidité des mises en chantier d’ici 10 ans si on veut répondre aux défis en matière de logement auxquels le Canada fait face.

00:16:16

Joelle : Où avons-nous observé les changements les plus importants en matière de mise en chantier en 2025?

00:23:21

Mathieu : On a commencé l’année 2025 avec un bon momentum, mais à mesure que l’année a évolué, ce momentum a diminué graduellement.

00:32:02

Joelle : Quels facteurs ont influencé le marché locatif du Canada l’année passée?

00:36:05

Mathieu : Ce qu’on a vu, c’est un accroissement de l’offre de logements locatifs dans l’ensemble du pays.

00:42:14

Joelle : Que devrions-nous, au Canada, surveiller en 2026?

00:46:22

Mathieu : On voit une année qui va être une année de modération encore pour les marchés de l’habitation au Canada.

00:52:17

[Audio : La musique s’estompe.]

[Visuel : Sur un fond rouge et bleu, des formes noires apparaissent. Elles forment bientôt une rangée de maisons différemment orientées. Une boîte translucide blanche avec le symbole d’une loupe apparaît au centre de l’écran. Puis un texte apparaît à l’intérieur de la boîte : « marché canadien de l’habitation ».]

[Animatrice : Joelle, Communications et marketing, SCHL.]

Vous écoutez « Sous notre toit », balado sur le logement au Canada, où nous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l’habitation.

[Audio : La musique du générique joue.]

[Visuel : La boîte disparaît et la série de maisons se divise en trois rangées. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent. Au centre, un texte apparaît en blanc. On peut y lire : « Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada ».]

[Audio : La musique s’arrête.]

[Visuel : Un encadré dans lequel il est écrit « Joelle, Communications et marketing – SCHL » apparaît brièvement.]

Joelle : Bonjour tout le monde et bienvenue au balado « Sous notre toit ». Je suis votre animatrice, Joelle.

Alors que l’année 2026 commence, nous prenons un peu de recul pour réfléchir aux tendances, aux défis et aux changements décisifs qui ont défini la situation du logement au Canada l’année dernière. Nous nous penchons sur les termes qui ont marqué l’année 2025, et nous examinerons notamment pourquoi l’offre peine à suivre le rythme, pourquoi la construction prend autant de temps au Canada, et quels changements ont lieu sur le marché locatif en matière d’abordabilité, entre autres choses.

01:48:15

Joelle : Aujourd’hui, je suis accompagnée de Mathieu, économiste en chef de la SCHL. Bienvenue, Mathieu, et bonne année!

01:55:15

Mathieu : Bonne année, Joëlle. Merci de m’avoir invité.

01:58:00

Joelle : As-tu passé un bon temps des Fêtes?

01:59:23

Mathieu : Super temps des Fêtes. La maison a été pleine pendant les deux semaines. On a accueilli nos amis, nos familles, puis on a bien fêté.

02:07:10

Joelle : Oh! Vous avez bien fêté. Je suis contente. Alors là, on va plonger dans le sujet de discussion du balado. Lorsque tu repenses à la dernière année, qu’est-ce qui te frappe et pourquoi est-il encore si difficile de construire plus de logements?

02:27:06

[Visuel : Un encadré dans lequel il est écrit « Mathieu, Économiste en chef et Premier vice-président, Connaissance du marché – SCHL » apparaît brièvement.]

Mathieu : Quand je regarde 2025, ce que je vois, c’est deux thèmes prédominants. Le premier, c’est le thème contextuel. On sait que tôt en 2025, il y a eu une nouvelle administration américaine. Il y a eu la question des tarifs. Ça a créé énormément d’incertitudes, pas seulement par rapport à la chaîne d’approvisionnement, où les tarifs ont eu un impact, mais aussi dans l’économie en général, où l’incertitude et les changements fréquents ont fait en sorte que les ménages et les entreprises sont restés un peu sur les lignes de côté, ont attendu de voir comment les choses « se tassaient », comme on dit, avant de prendre des décisions d’investissement importantes. Donc ça, c’est pour le côté plus contextuel.

Mais, le Canada reste avec des défis structurels également. Quand on parle de productivité, de réglementation, de capacité à accroître l’offre par des entreprises qui sont plus intégrées, ça reste des défis structurels au Canada auxquels il faudra répondre en 2026 et dans les années à venir.

03:30:08

Joelle : Donc, l’an dernier, nous avons mis à jour notre écart dans l’offre à l’échelle nationale. Qu’est-ce qui a changé et pourquoi cette mise à jour était-elle nécessaire?

03:42:01

Mathieu : En fait, on a changé quelques paramètres dans l’analyse. Par exemple, pour tenir compte de la dimension à plus long terme du problème structurel d’offres au Canada. On pense qu’on a besoin de plus de temps pour répondre à la crise actuelle. On a aussi pris acte que la COVID a joué un rôle très important dans la situation de l’abordabilité dans tout le pays. Ça a été un facteur de propagation. Alors que Vancouver et Toronto étaient relativement peu abordables avant la COVID, la mobilité des populations et du travail a fait en sorte que ce défi d’abordabilité s’est propagé à l’ensemble des autres villes canadiennes.

Mais le message demeure le même : on doit augmenter l’offre de logements de façon substantielle au Canada au cours des dix prochaines années. En fait, on doit doubler la rapidité des mises en chantier d’ici 10 ans si on veut répondre aux défis en matière de logement auxquels le Canada fait face.

04:44:10

Joelle : Passons maintenant à un autre élément clé qui a caractérisé l’actualité dans le domaine du logement l’année passée : la rapidité avec laquelle les logements sont réellement construits.

Une des grandes questions qui a été soulevée tout au long de l’année 2025 était de savoir si les changements politiques, les réformes de zonage et les nouvelles mesures incitatives accélèrent vraiment la construction de logements sur le terrain. Est-ce que c’est le cas?

05:17:19

Mathieu : En fait, oui. Quand on regarde les villes au pays qui construisent le plus et le plus rapidement, c’est souvent celles qui ont la réglementation la plus flexible. Edmonton est une des villes qui me vient en tête immédiatement. L’Alberta en général a une réglementation qui est plus souple, et ça permet d’avoir un plus grand nombre de mises en chantier.

À l’inverse, les villes qui présentent un fardeau réglementaire plus lourd, elles, voient leurs mises en chantier réduites. Par exemple, en 2022, on avait fait une étude. Vancouver et Toronto avaient été identifiés comme des villes avec un fardeau réglementaire important. Il y a aussi la dimension de la taille des entreprises, puis comment faire en sorte d’avoir un fardeau réglementaire plus léger qui va permettre aux entreprises d’accroître leur taille et d’avoir les capacités d’investir dans les technologies qui nous permettraient de construire plus rapidement et à moindre coût. Évidemment, c’est un aspect aussi qui est important. C’est de permettre aux entreprises d’opérer dans plus qu’un marché, et d’avoir une plus grande fluidité en termes de techniques, de matériaux, puis de main-d’œuvre.

06:36:00

Joelle : Passons maintenant aux mises en chantier de logements. Où avons-nous observé les changements les plus importants en matière de mise en chantier en 2025?

06:47:21

Mathieu : On a commencé l’année 2025 avec un bon momentum. On voyait que les mises en chantier étaient solides, malgré l’incertitude de l’environnement économique. À mesure que l’année a évolué, ce momentum a diminué graduellement, ce qui fait en sorte qu’on commence 2026 avec très peu de momentum dans l’industrie. On commence avec un point qui est assez faible à l’heure actuelle.

Évidemment, un des facteurs importants derrière cette dégradation du momentum, ça a été le nombre de mises en chantier dans les grands centres. Quand on parle d’un environnement qui est plus incertain, ça a eu pour effet de diminuer le nombre de grandes tours à condos qui sont mises en chantier, par exemple, à Toronto et Vancouver. On combine à ça l’inventaire d’unités de condominium qui est assez élevé à Toronto. Ça a fait en sorte qu’il y a eu une différence fondamentale dans ce qu’on a bâti, mais aussi dans l’endroit où on l’a bâti. Il y a eu une transition vers des unités qui sont plus petites.

Quand on pense, comme on dit en latin, au missing middle, des unités, par exemple, comme des maisons de ville, des semi-détachés ou des petits plex, donc de quatre ou six unités. Ça a du sens de mettre en chantier ce genre d’unités dans l’environnement incertain actuel. Si je me mets dans les chaussures d’un développeur, est-ce que je vais commencer une grande tour à condos qui va me prendre 2, 3 ou 4 ans à livrer à partir du moment où j’ai mon financement? Ou un projet de maisons de ville ou de petits plex, qui va pouvoir se terminer en quelques mois? Bien, évidemment, les plus petites unités sont livrées plus rapidement, et ça permet de réduire l’incertitude à ce sujet.

Alors, on a vu ce changement arriver en 2025, et ça veut aussi dire que ça a eu une incidence sur où on construit parce que le missing middle est plus présent en Alberta et au Québec. Encore là, c’est différent, ce qui se construit. En Alberta, on parle beaucoup plus de semi-détachés, de maisons de ville. Au Québec, on parle de petits plex. Ça fait en sorte que ce qu’on construit et l’endroit où on le construit ont changé. Il y a eu une transition des grands centres vers les provinces de l’Alberta et du Québec au cours de l’année.

09:14:11

[Visuel : Une boîte avec un texte dans lequel il est écrit « S’abonner » à côté d’un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

Joelle : Passons maintenant à un autre aspect du marché canadien du logement qui touche directement des millions de personnes au Canada : c’est la location. Quels facteurs ont influencé le marché locatif du Canada l’année passée?

09:29:22

Mathieu : Ce qu’on a vu, c’est un accroissement de l’offre de logements locatifs dans l’ensemble du pays. Et on a tout juste publié notre rapport sur le marché locatif. Ce que ça montrait, c’est que les taux d’inoccupation sont à la hausse et le taux de croissance des loyers est à la baisse. Donc, les loyers continuent de croître, mais à un rythme qui est plus soutenable maintenant qu’au cours des dernières années.

Et même dans certains cas, concernant le taux de roulement – les unités qui ont changé de locataire au cours de l’année – en 2025, le loyer était plus faible que les unités qui ont changé de locataire en 2024. Alors tout ça, ce sont des signes d’un marché qui se balance actuellement à l’échelle du Canada, mais quand on creuse un peu plus, il y a vraiment une histoire à raconter. C’est-à-dire que d’un côté, on a les unités locatives qui sont plus luxueuses et qui font face à la concurrence des condominiums locatifs. Ce sont deux substituts assez équivalents pour un ménage.

Ce qu’on voit dans les villes comme Toronto et Vancouver, c’est un taux d’inoccupation beaucoup plus élevé pour les unités luxueuses locatives, à cause de cette compétition du secteur du condo. Par contre, au niveau des logements abordables, c’est une tout autre histoire. C’est un marché encore très, très, très serré, ce qui veut dire que les ménages qui sont dans le bas de l’échelle des revenus ont encore d’énormes défis pour trouver un logement au Canada.

11:11:19

Joelle : Donc, il faut définitivement parler des taux d’intérêt et des prêts hypothécaires. L’année passée, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur inchangé pendant la majeure partie de l’année et l’a réduit enfin à l’automne. Quel effet cette décision a-t-elle eu sur les emprunteurs?

11:33:16

Mathieu : Quand on pense à une réduction des taux d’intérêt de la Banque du Canada, généralement, on pense à « abordabilité » ou à « accroissement de l’abordabilité » sur le marché du logement. Mais, ce qu’on a vu dans les quelques dernières années, ça a été une histoire un peu différente parce que quand les taux de la Banque ont commencé à augmenter en 2022 et 2023, la différence entre le taux hypothécaire et le taux de la Banque a diminué par rapport à son niveau historique. Ce qui veut dire que les banques ont absorbé une partie de la hausse de taux et ne l’ont pas passé directement aux ménages.

Par contre, quand les taux de la Banque ont commencé à diminuer cette année, l’écart entre le taux hypothécaire et le taux de la Banque a retrouvé sa moyenne historique. Ça veut dire qu’il s’est élargi à nouveau. Donc, encore une fois, l’ensemble de la réduction n’a pas été passé aux ménages. Et, même si ça a effectivement promu une certaine hausse de l’abordabilité, ça n’a pas été à la mesure de ce que les gens s’attendaient à cause de cette dynamique.

Évidemment, l’autre question qui est vraiment cruciale et sur laquelle on porte un regard constant à l’heure actuelle en termes de financement du logement, c’est vraiment la question des arrérages. Les arrérages hypothécaires ont augmenté de façon assez importante au cours de la dernière année ou des deux dernières années, particulièrement à Toronto et à Vancouver. À Vancouver, il y a eu une certaine stabilisation depuis, mais à Toronto, on prévoit qu’ils vont continuer d’augmenter dans l’année qui s’en vient. Et c’est quelque chose qui est important à surveiller dans les 12 à 18 prochains mois.

Ce qu’on surveille aussi, c’est les taux d’arrérages non hypothécaires, comme des prêts auto, des prêts personnels, des cartes de crédit, dans les marchés qui sont touchés par les tarifs, notamment le sud-ouest de l’Ontario et les régions qui sont riches en ressources en Colombie-Britannique et au Québec. Ce qu’on a observé pour les arrérages non hypothécaires dans ces marchés, c’est qu’ils ont commencé à augmenter. C’est un indicateur avancé des augmentations dans les taux d’arrérages hypothécaires. Alors, généralement, le taux d’arrérages non hypothécaires augmente : de 12 à 18 mois plus tard, on devrait voir le taux d’arrérages hypothécaires augmenter. On surveille donc ces marchés-là de très près.

13:56:23

Joelle : Donc, Mathieu, je fais partie du groupe de ménages qui vont renouveler leur prêt hypothécaire en 2026, dans la 1^re moitié de 2026. Et puis, moi, c’est une question que j’ai, et je suis certaine qu’il y a d’autres ménages au pays qui ont la même question.

[Visuel : Une boîte avec un texte dans lequel il est écrit « S’abonner » à côté d’un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

Joelle : Est-ce qu’on devrait choisir un taux fixe ou un taux variable, et pour quelle durée? Qu’est-ce que les emprunteurs ont choisi cette année?

14:24:10

Mathieu : En fait, le produit qui est traditionnel au Canada, c’est 5 ans, à taux fixe. Ce qu’on a vu dans le passé, quand les taux de la Banque du Canada et les taux hypothécaires ont commencé à augmenter, c’est qu’il y a eu un changement vers les taux variables. Les gens se sont dit : « Je vais me garder une porte ouverte. S’il y a quoi que ce soit, ça va me permettre de gérer mes paiements hypothécaires. » Ça s’est normalisé cette année, donc on a vu un retour vers les taux fixes en 2025.

Par contre, ce ne sont pas des taux fixes de 5 ans, mais plutôt des taux de 3 à 5 ans. Les gens ont donc géré leurs risques de façon un peu différente en se disant : « Je vais retourner à un taux fixe, mais je vais prendre un terme qui est plus court, de sorte que s’il y a des mouvements à moyen terme, je pourrai toujours réviser ma situation hypothécaire, le cas échéant. »

15:17:08

Joelle : Merci, Mathieu. Ça me donne beaucoup d’informations auxquelles réfléchir dans ma décision dans les prochains mois. Maintenant, que devrions-nous, au Canada, surveiller en 2026?

15:30:11

Mathieu : Au début de la discussion, on a parlé du faible momentum du marché. Je pense que c’est quelque chose qui doit être sur les radars de tous les analystes du marché du logement à l’heure actuelle.

2026, c’est une année qui est importante, parce que c’est l’année où on va réviser avec les États-Unis l’accord de libre-échange. C’est aussi une année où il y aura les élections de mi-terme aux États-Unis. Évidemment, la réaction de l’administration américaine à ces deux événements combinés va être importante à surveiller.

Ça risque très certainement d’augmenter l’incertitude sur les marchés et sur l’économie en général. Ce sont donc des facteurs qu’on va tenir en compte. À l’heure actuelle, on voit une année qui va être une année de modération encore pour les marchés de l’habitation au Canada.

16:24:07

Joelle : Merci, Mathieu. C’est déjà la fin de notre épisode aujourd’hui. Merci pour l’excellent aperçu et le survol de ce qui s’est passé l’année passée, et de ce qui pourrait se passer plus tard cette année.

16:39:20

[Audio : La musique du générique joue.]

Joelle : Et merci à vous, nos auditeurs, de vous être joints à nous, « Sous notre toit ».

16:44:16

[Visuel : Un texte blanc apparaît à l’écran : « Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada », par-dessus des maisons noires en rangée, sous un fond rouge et bleu. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent.]

[Animatrice : Joelle, Communications et marketing – SCHL.]

Et saviez-vous que nous ne sommes pas seulement sur YouTube?

[Visuel : Le texte en blanc glisse et disparaît. Il est remplacé par les logos blancs de Spotify, Apple Podcasts et Amazon Music.]

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[Visuel : Les trois logos glissent vers le haut de l’écran et sont remplacés par un texte en blanc : « Ne ratez pas nos prochains épisodes! » Trois rectangles translucides avec les mots « Partager », « Suivre », et « S’abonner » apparaissent sous le texte. Puis les rectangles se combinent en un seul qui disparaît.]

Ne ratez pas nos prochains épisodes pour découvrir d’autres discussions authentiques et fondées sur les données.

17:03:23

[Visuel : Joelle réapparaît à l’écran.]

Si vous suivez l’évolution du logement, la SCHL publiera ses données sur les mises en chantier de 2025 la semaine prochaine, puis son rapport intitulé « Perspectives du marché de l’habitation 2026 » quelques semaines plus tard.

[Visuel : Une boîte avec un texte dans lequel il est écrit « S’abonner » à côté d’un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

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[Visuel : Le texte disparaît puis est remplacé par un texte en blanc où il est écrit : « À la prochaine! ».]

17:30:12

[Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent à l’écran sur un fond blanc.]

[Audio : La musique s’estompe.]