00:00:00:01

[Audio : Une musique joyeuse joue.]

[Description : Joelle Hamilton, une femme portant une chemise de couleur marron et des pantalons noirs, est assise dans un fauteuil en cuir brun. Devant elle, il y a un micro sur pied, et à côté d’elle, un ordinateur portable posé sur une petite table.]

JOELLE HAMILTON : L’année 2026 s’annonce déjà difficile sur le plan économique.

00:00:05:03

[Description : Assis en face de Joelle, dans un fauteuil identique, se trouve Kevin Hugues, un micro sur pied devant lui également. Il porte un veston noir sur une chemise noire et un pantalon gris.]

JOELLE HAMILTON : Pouvez-vous nous parler des points faibles?

KEVIN HUGHES : Un point faible de l’économie, ça va être l’incertitude. L’incertitude qui touche d’abord le secteur privé, les firmes qui vont investir moins ou qui vont tarder le début, le démarrage des projets, y compris dans l’immobilier.

00:00:21:21

JOELLE HAMILTON : On prévoit un ralentissement de la demande et aussi de l’offre entre 2026 et 2028. À quoi peut-on s’attendre pour les prix des habitations?

00:00:33:05

[Visuel : Sur un fond rouge et bleu, des formes noires apparaissent. Elles forment bientôt une rangée de maisons orientées de différentes façons. Une boîte translucide blanche avec le symbole d’une loupe apparaît au centre de l’écran. Puis un texte apparaît à l’intérieur de la boîte : « Marché canadien de l’habitation ».]

VOIX HORS CHAMP (FEMME) : Vous écoutez Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada, où nous faisons part des dernières nouvelles sur le marché canadien de l’habitation.

[Audio : La musique du générique joue.]

[Visuel : La boîte disparaît et la série de maisons se divise en trois rangées. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent. Au centre, un texte apparaît en blanc. On peut y lire : « Sous notre toit –Balado sur le logement au Canada ».]

00:00:51:05

[Audio : La musique s’arrête.]

[Visuel : Un encadré dans lequel il est écrit « Joelle Hamilton, Communications et marketing - SCHL » apparaît brièvement en bas à droite de l’écran.]

JOELLE HAMILTON : Bonjour tout le monde et bienvenue au balado Sous notre toit. Je suis votre animatrice, Joelle Hamilton. Aujourd’hui, nous parlons des Perspectives du marché de l’habitation 2026 de la SCHL, et c’est le rapport qui présente nos plus récentes prévisions sur l’économie, la demande de logements, les prix, le marché locatif et la construction résidentielle au Canada. Je suis accompagnée de Kevin Hughes, économiste en chef adjoint à la SCHL. Bienvenue, Kevin.

00:01:17:00

KEVIN HUGHES : Merci de l’invitation.

00:01:19:00

JOELLE HAMILTON : Je suis contente que tu sois ici, parce que c’est un rapport... c’est comme mon rapport préféré de la SCHL. Donc, j’étais tellement contente que tu sois ici avec nous pour nous donner un survol et un aperçu de ce qu’on prévoit en 2026, 2027 et 2028.

Donc, l’année 2026 s’annonce déjà difficile sur le plan économique. Pouvez-vous nous parler des points faibles et comment ceux-ci vont influencer le marché du logement au Canada?

00:01:47:09

[Visuel : Un encadré dans lequel il est écrit « Kevin Hughes, économiste en chef adjoint - SCHL » apparaît brièvement en bas à gauche de l’écran.]

KEVIN HUGHES : Oui, certainement. Avant d’aborder ces points faibles – il n’y a pas que des points faibles, en passant – on va en parler, mais je me permets de reculer 12 mois en arrière, lorsqu’on s’entretenait, et je te parlais d’un environnement à ce point incertain qu’on n’osait même pas nommer un de nos 3 scénarios le scénario de référence. On se dit : la probabilité est presque la même. Il y avait vraiment une grande incertitude, où on ne voyait vraiment pas suffisamment clair, et c’était assez exceptionnel.

Douze mois plus tard, on peut dire qu’on voit un peu plus clair, mais il y a encore beaucoup d’incertitudes. Et c’est un mot que les économistes aiment, surtout les prévisionnistes, mais c’est vraiment le cas. Et pour arriver aux points faibles, ce qui sera encore en 2026 un point faible de l’économie, ça va être l’incertitude. L’incertitude qui touche d’abord le secteur privé : les firmes qui vont investir moins ou qui vont tarder, vont prolonger, pas prolonger mais tarder le début, le démarrage des projets, y compris dans l’immobilier. Mais également pour les ménages : les ménages qui vont consommer probablement moins, parce que, bon, le marché de l’emploi est incertain, parce que l’avenir, en gros, est incertain. Ça va avoir un impact sur les entreprises, mais sur les ménages, aussi.

Je disais que ce n’était pas que des points faibles. Il y a le gouvernement, le secteur public. On sait que le gouvernement a annoncé dans son dernier budget des projets de dépenses très importants, et ça va contribuer à la croissance. Donc, au final, on a certains nuages, mais on a quand même le secteur gouvernemental qui va probablement faire en sorte qu’on va, selon notre prévision, aboutir à un peu moins de 1 % de croissance. Une croissance faible, mais quand même une croissance, tout de même.

00:03:51:22

JOELLE HAMILTON : Et que signifie ce contexte économique pour la demande de logements au Canada?

00:03:57:05

KEVIN HUGHES : Je disais que ça affecte les consommateurs, et certainement l’habitation ne sera pas une exception à cette règle du tout. Les gens vont vraisemblablement y penser à deux fois avant d’acheter, ou peut-être reporter leur achat.

Il y a ça, mais il y a aussi que, si on s’écarte de l’environnement, du commerce externe et de tout ça, pour arriver à la conjoncture locale, on a quand même un contexte où les salaires, les revenus n’ont pas suivi les prix. C’est encore l’abordabilité – ou l’inabordabilité – est encore un facteur qui va aussi freiner la demande. Et une population aussi qui croît moins rapidement, parce qu’on va avoir moins d’immigrants. On peut penser ou présumer que la formation de ménages aussi – ça, c’est les jeunes personnes qui quittent leur famille pour aller en appartement ou même possiblement acheter – ces gens-là ou une partie de ces gens-là qui seraient mûrs pour faire ce mouvement en 2026 vont peut-être aussi reporter. Tout ça pour dire que la demande en sera affaiblie.

00:05:05:02

[Visuel : Une boîte avec un texte dans lequel il est écrit « S’abonner » à côté d’un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

JOELLE HAMILTON : Donc, on vient de parler de la demande, et je veux maintenant qu’on jase de l’offre. On sait que la construction a dépassé les attentes de beaucoup de gens, mais la situation va changer, selon le rapport. Les mises en chantier d’habitations ont terminé l’année en hausse en 2025, et puis environ 260 000 logements ont été mis en chantier au Canada. C’est le troisième total annuel parmi les plus élevés et c’est en fait une hausse de 5,6 % par rapport à l’année 2024. Cela dit, le dynamisme récent laisse entrevoir que des perspectives plus faibles sont à l’horizon.

00:05:52:00

KEVIN HUGHES : Bien des gens sont surpris par le bilan de 2025, parce que, comme tu l’as dit, c’est un bilan très fort. Mais il faut se rappeler que ce qu’on appelle une « mise en chantier », donc qui est le début, le démarrage d’un projet, c’est souvent, surtout dans les grands projets immobiliers, c’est le résultat de décisions qui ont été prises, des fois, 1, même plutôt 2 ans ou plus, même, années auparavant. Donc, il y a un effet de décalage qui explique un peu cette force. Et les projets qu’on a vu être mis en chantier, c’était des projets qui profitaient d’un environnement où l’inflation était moins importante, les taux d’intérêt commençaient à baisser. Ça explique le bilan.

On croit que cette période-là, cette phase-là est probablement arrivée à sa fin, et donc là, pour 2026, on va voir un niveau de construction qui va être beaucoup plus faible. Il y a les coûts de construction, il y a, comme je le disais, les perspectives de croissance de population qui sont plus faibles, et la demande, comme on le disait aussi, la demande en copropriétés notamment, mais également la demande locative. Donc, ça va avoir un effet de frein sur la construction en 2026. Dans certains secteurs, possiblement même en 2027 aussi.

00:07:09:08

JOELLE HAMILTON : Pour résumer un peu ce que tu viens de nous dire, c’est que, on prévoit un ralentissement de la demande et aussi de l’offre entre 2026 et 2028. À quoi peut-on s’attendre pour les prix des habitations?

00:07:23:18

KEVIN HUGHES : Oui, les prix, évidemment la résultante de cette interaction entre l’offre et la demande. Au Canada, on s’attend à une certaine stabilité des prix. Par contre, si on s’attarde au niveau régional, si on prend, par exemple, l’Ontario, sans doute une baisse de prix à l’horizon.

En Colombie-Britannique : probablement une stabilité, possiblement une certaine augmentation en vue de l’effet de composition du condo dans le total, disons, pour le prix moyen. Du côté Québec et les Prairies, là, les prix devraient être en croissance, en légère croissance. Donc, on voit vraiment que ce sont des marchés très différents de l’Ontario, de Toronto, par exemple, et de Vancouver. Ça s’explique par ça. Il y a aussi une conjoncture un peu différente, et la démographie n’est pas la même non plus qu’en Ontario et en C.-B. Donc, un portail régional, mais qui, sur le plan canadien, aboutit à une certaine stabilité, si on veut.

00:08:24:17

JOELLE HAMILTON : Je vais maintenant parler un peu du Rapport sur l’offre de logements que la SCHL a publié au mois de septembre l’année passée. On a vu que la construction de logements destinés à la location a bondi l’an dernier. Elle a été stimulée par le soutien du gouvernement, soit le Fonds pour accélérer la construction de logements – je voulais le lire parce que je ne voulais pas dire le mauvais nom du programme – et aussi par le regain d’intérêt des promoteurs pour le marché locatif. Est-ce que ça sera toujours le cas cette année?

00:09:00:10

KEVIN HUGHES : Comme tu l’as mentionné, la construction de logements locatifs, d’immeubles destinés au marché locatif, a connu des années de force, on peut le dire, motivée par un contexte démographique où la demande était au rendez-vous. Ce n’est pas ce à quoi on s’attend pour 2026 – pour cette année – et l’an prochain. Les marchés locatifs se sont assouplis, comme l’a démontré surtout notre dernière enquête sur les marchés locatifs, et c’est sûr que les promoteurs immobiliers le savent.

Et aussi, avec les perspectives démographiques qui sont moins robustes, si on veut. C’est surtout une croissance plus faible des immigrants, qui sont, pour la plupart, des locataires. Tous ces facteurs-là se conjuguent pour une demande plus faible, et donc, ils ne verront pas un changement de perspective. On peut s’attendre à un rythme plus faible.

00:10:06:06

JOELLE HAMILTON : On a publié notre Rapport sur le marché locatif en décembre dernier, et le rapport montrait qu’il y avait un assouplissement des conditions du marché avec l’augmentation des taux d’inoccupation précisément dans les grandes villes au Canada. Où est-ce que le marché locatif se dirigera cette année?

00:10:26:10

KEVIN HUGHES : Effectivement, le marché locatif s’est assoupli l’an dernier. On s’y attendait. On s’y attendait en vue du stock qui était mis sur le marché, d’une part, et, d’autre part, la demande, qui était plus faible. Donc, les résultats qu’on a vus... Soit dit en passant, on ne parle pas d’un marché qui est déprimé. C’est un assouplissement, mais dans certaines régions, le marché est quand même relativement serré. Et les loyers, bien que les loyers aient augmenté plus faiblement, pour bien des Canadiens et des Canadiennes, c’est quand même des niveaux de loyers très élevés, qui probablement freinent la formation de ménages.

Maintenant, quant à la question de cette année, on prévoit que l’assouplissement sera encore au rendez-vous, peut-être pas au même degré. On ne fait pas de prévision au niveau national, seulement au niveau des RMR. Donc, la situation risque d’être très différente à travers le pays. De façon générale, par contre, les grands projets, surtout certains projets qui ont été terminés et qui seront compris dans notre enquête cette année, feront que le marché va être un peu plus détendu, mais on parle de différences, je dirais, marginales.

00:11:47:02

JOELLE HAMILTON : Il faut maintenant parler des logements avec entrée privée. Et par ce terme-là, j’entends que ce sont des maisons en rangée, jumelées, ou des maisons individuelles. Quelles sont les perspectives pour ce type de logement cette année?

00:12:03:02

KEVIN HUGHES : Pour ce qui est des logements détachés, les maisons, les maisons de ville, il fut une époque où c’était 80 % du marché de l’habitation. Maintenant, c’est tout à fait l’inverse : c’est autour de 20 %. Donc, c’est un marché, disons, bien plus petit que jadis.

Mais, dans bien des endroits au Canada, où on n’est pas dans un contexte de densification ou autre, c’est quand même un marché qui est important. Et nos perspectives pour le marché, pour ce marché, c’est peut-être une certaine hausse, une certaine stabilité dans d’autres régions. Je pense encore une fois au Québec et dans les Prairies, dans certains endroits... Je ne parle pas de Montréal, nécessairement, mais dans d’autres régions de cette province, et dans les Prairies. Peut-être une certaine croissance, mais on ne parle pas d’une hausse faramineuse non plus.

00:13:00:08

JOELLE HAMILTON : Quels sont les facteurs qui risquent le plus de faire changer les perspectives dont tu nous as fait part?

00:13:09:06

KEVIN HUGHES : Le plus grand facteur, c’est la possibilité que les négociations qui ont lieu entre le Canada et les États-Unis soit se détériorent, se prolongent, perdurent, ou même, encore pire, s’arrêtent complètement. Et ce sera le signal probablement d’un changement important dans l’économie, possiblement d’une récession. On ne prévoit pas une récession; comme je le disais, on est autour de 0,7 % pour l’année, en termes de croissance. Mais un scénario tel que je viens de le décrire pourrait enclencher une récession, certainement. Et c’est par l’intermédiaire de plus grandes incertitudes, moins d’embauches, de fermetures...

On n’a pas parlé aujourd’hui de l’inflation. Ce n’est pas dans nos prévisions que l’inflation va remonter. Mais s’il devait y avoir une dégradation du commerce externe avec encore plus de tarifs, c’est toujours quelque chose auquel on peut penser, mais disons que c’est... Alors, il y a ça.

L’autre élément qui pourrait être un frein à la croissance, c’est que les projets gouvernementaux se déploient plus lentement que prévu. Bien que l’argent soit sur la table et que l’argent soit présent, mais il est plus difficile, il est plus lent de faire les achats. Ça pourrait être un facteur, aussi, de ralentissement.

00:14:49:14

[Visuel : Une boîte avec un texte dans laquelle il est écrit « S’abonner » à côté d’un symbole de cloche apparaît brièvement à l’écran.]

00:14:55:13

JOELLE HAMILTON : Kevin, c’est ce qui nous amène déjà à la fin de notre conversation, mais j’ai une petite question pour toi : Est-ce que tu vas revenir cet été nous donner une mise à jour sur nos perspectives?

00:15:06:07

KEVIN HUGHES : Oui, certainement, d’autant plus avec l’année qui s’en vient, avec l’échéancier de l’ACEUM. On va mettre à jour nos prévisions, et ça me fera plaisir de revenir vous parler.

00:15:27:19

JOELLE HAMILTON : De un, Kevin, merci beaucoup d’être ici avec moi et avec notre public, et de nous avoir donné un survol des perspectives du marché. Et aussi, j’ai hâte de te revoir cet été pour voir quelle sera notre mise à jour.

Et un gros merci à notre public pour s’être joint à nous Sous notre toit. À la prochaine.

00:15:43:15

[Visuel : Un texte blanc apparaît à l’écran : Sous notre toit – Balado sur le logement au Canada, au-dessus de maisons en rangée noires, sur un fond rouge et bleu. Les maisons se déconstruisent, se reconstruisent et se réorientent.]

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[Visuel : Le texte disparaît puis est remplacé par un texte en blanc qui dit : « À la prochaine! ».]

00:16:18:11

[Visuel : Le mot-symbole « Canada » et le logo de la SCHL apparaissent côte à côte à l’écran sur un fond blanc.]

[Audio : La musique s’estompe.]

00:16:29:22