Faibles taux d’inoccupation et préoccupations liées à l’abordabilité en 2023 sur le marché locatif du Canada

(Musique : fondu en ouverture)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Une série d’images illustrant des logements au Canada.)

(Visuel : Deux personnes sont représentées en conversation. Ils sont assis l'un en face de l'autre à une table de réunion. Les deux personnes sont Charles Sauriol, Communications et marketing, SCHL, et Kevin Hughes, Économiste en chef adjoint, SCHL.)

00:00:02

CHARLES: Le marché locatif du Canada a une incidence importante sur les personnes, les collectivités et l’ensemble de l’économie de notre pays. Selon le recensement de 2021, il y avait 5 000 000 de ménages locataires, soit environ un tiers des Canadiens qui sont locataires. Le Rapport sur le marché locatif de la SCHL présente une analyse approfondie pour les grands centres du Canada. Il fournit également l’analyse et les renseignements les plus complets sur les marchés locatifs primaire et secondaire. Bonjour. Mon nom est Charles Sauriol et je suis heureux d’être ici aujourd’hui pour animer cette discussion sur le marché locatif au Canada. Avec nous, notre économiste en chef adjoint, Kevin Hughes. Bonjour, Kevin.

(La musique s’estompe.)

00:00:43

KEVIN: Bonjour.

00:00:44

CHARLES: Alors, commençons par les chiffres. On parle de 1,5 %, de taux d’inoccupation à l’échelle nationale. On parle aussi d’une hausse de 8 % du loyer moyen par rapport à l’année précédente. Donc, on parle de chiffres significatifs. Est-ce que tu serais capable de nous donner un aperçu un peu plus précis de ce que ça représente pour le marché locatif au Canada?

00:01:11

KEVIN: Oui, tout à fait. Les chiffres, les ratios sont remarquables, mais ne devraient nullement nous surprendre, parce que depuis quelques années, dans nos rapports annuels sur le marché locatif et aussi les résultats de l’enquête des mises en chantier et nos autres analyses, ça fait plusieurs années que l’on a averti d’une convergence de la demande et une offre qui a du mal et, en ce moment, ne parvient pas à égaliser le niveau de la demande. Au niveau de la demande, elle vient de plusieurs sources. D’abord, notons la source démographique, par exemple. Bon, il y a, au niveau des gens qui sont déjà au Canada, l’évolution, le vieillissement de la population. Donc, il y a des jeunes qui arrivent sur le marché de l’emploi, ont des emplois et regardent pour un logement. Il y a aussi les personnes plus âgées, propriétaires par exemple, qui sont prêts à passer d’une situation de propriétaire à locataire, d’aller en appartement, quoi, parce que ça convient mieux à leurs besoins. Donc, on a tout ce phénomène qui s’opère, pas juste. Au début, c’était plus dans l’Est du Canada qu’on le voit, mais on le voit maintenant plus au centre comme phénomène.

00:02:27

CHARLES: D’accord.

00:02:27

KEVIN: Donc, ce n’est pas négligeable. On a, bien entendu, le phénomène de l’immigration qui met une pression additionnelle sur la demande. Il y a une conjoncture économique qui est favorable pour le nombre d’emplois. Donc, on a des gens qui ont des emplois qui cherchent des logements. On a aussi le facteur d’abordabilité. Au lieu d’avoir d’acheter une maison, bien, c’est évidemment plus facile, entre guillemets, tout est relatif, mais d’avoir un logement locatif. Donc, on a ça aussi qui met une pression additionnelle sur la demande. Donc, beaucoup de facteurs du côté de la demande. L’offre, on peut dire que dans certains endroits du pays, elle est en croissance, mais absolument pas suffisamment pour égaliser, pour ramener une situation à l’équilibre.

00:03:21

CHARLES: On parle d’équilibre, mais on parle aussi d’abordabilité. Comment tout ça a un impact sur l’abordabilité, pour le commun des mortels?

00:03:41

KEVIN: Oui. L’abordabilité est de plus en plus un enjeu pour, bon, on vous l’avait dit, on a une hausse qui avoisine le 10 % et puis il y a des salaires, des revenus qui n’égalisent pas ce niveau, ces hausses, surtout quand on parle de logements plus abordables ou de gens qui sont dans une situation à plus faible revenu. C’est un enjeu de plus en plus important. Non seulement pour les gens qui ont déjà un logement, et ça on le voit dans les arrérages qui sont en augmentation, mais pour les gens qui arrivent sur le marché nouvellement locataires et qui cherchent un logement vacant. Un, c’est rare et, deux, le prix est bien au-delà du prix pour un même logement qui a déjà été occupé pendant plusieurs années. On en parlera peut-être tout à l’heure de ça.

00:04:24

CHARLES: Mis à part le portrait à l’échelle nationale, qu’est-ce qu’on voit dans les grands centres, par exemple?

00:04:31

KEVIN: Le phénomène selon lequel on a eu beaucoup de facteurs de demande et une offre qui ne suit pas est particulièrement le cas dans les grands centres. Mais je dirais que les autres centres de population moyenne ou plus faible n’y échappent pas non plus. En tant qu’économiste, quand on regarde un chiffre ratio national, on se méfie tout le temps parce qu’on essaie de dire : bien, est-ce qu’il y aurait pas… est-ce que c’est pas en train de cacher des divergences? Dans ce cas-ci, il arrive que non. C’est quelque chose. On a un portrait relativement uniforme. Si on regarde les résultats de 2022, où on avait des taux d’occupation à travers le pays qui étaient entre, bon, 1, 2, mais qui allaient des fois jusqu’à 4 %, en 2023 c’était plutôt entre 1 % et 2 %. Donc, un peu partout au Canada, ç’a augmenté de un ou deux points de pourcentage, ce qui est quand même important quand on l’impact sur les gens. Oui, on parle beaucoup des grands centres parce que ce sont nos grands centres de population, puis les enjeux sont particulièrement importants étant donné le niveau relatif des loyers. Et ça, ça pourrait avoir un enjeu sur la migration dans les années à venir, parce qu’à un moment donné, quand les gens ne peuvent tout simplement plus se payer un logement, bien, ils vont regarder ailleurs et ça pourrait avoir un impact à ce niveau-là.

00:06:02

CHARLES: En plus, on parle du seuil d’abordabilité ou un seuil de disponibilité à 3 %. On ne voit pas ça, entre autres, actuellement.

00:06:18

KEVIN: Non, pas en ce moment. Le 3 %, c’est une moyenne historique, si on veut, et ça se base sur l’idée que, bon, en moyenne le marché revient à son équilibre, ce qui est une idée on peut dire simpliste…

00:06:32

CHARLES: D’accord.

00:06:32

KEVIN: …mais qui est une règle du pouce, si on veut.

00:06:33

CHARLES: D’accord.

00:06:33

KEVIN:

On n’est certainement pas à 3 % et rares sont les centres même moyens et de haute population qui sont à 3 %. On est vraiment plus autour de 1 %. Et puis on a connu l’impact que dans le passé plus lointain, où le taux descend en bas de 1 %. Il y a des situations beaucoup plus préoccupantes qui arrivent à ce moment-là.

00:06:58

CHARLES:

Un des indicateurs qu’on a développés pour mesurer un peu la santé d’un marché, c’est le taux de roulement et l’impact que ceci peut avoir dans le marché. Pouvez-vous expliquer un peu ce phénomène et ces données? Qu’est-ce que ça veut dire pour la santé d’un marché, par exemple?

00:07:25

KEVIN: Depuis quelques années, on mesure le taux de roulement au sein de notre enquête locative, dans un marché qui est plus détendu, par exemple, où l’offre est relativement plus abondante. Bon, les gens ont le choix et on s’attend à ce que le taux de roulement augmente et, inversement, dans des marchés très serrés, comme c’est le cas aujourd’hui dans presque tous les centres au Canada. Alors, effectivement, on voit que le taux de roulement est en baisse et ça fait que les gens restent plus longtemps dans leur logement. Les impacts ne sont quand même pas négligeables, parce que lorsqu’on pense à un ménage qui a une vie, il peut y avoir des enfants qui arrivent et tout ça et le logement peut ne plus être adéquat, selon les besoins.

00:08:15

CHARLES: Selon les changements.

00:08:15

KEVIN: Effectivement. Donc, le ménage peut chercher ailleurs. Mais dans un marché qui est très serré, ça peut être très difficile et donc la personne… le ménage peut peut-être rester plus longtemps que normal dans un logement qui est moins approprié pour ses besoins. Donc, il y a ce phénomène-là qui est différent, qui est difficile. Mais aussi la comparaison du loyer, lorsque le logement devient vacant comparativement au loyer qui était en vigueur lorsque la personne… lorsqu’un ménage l’occupait. Là aussi on voit des différences.

00:08:48

CHARLES:

Donc, ce qui nous apporte au phénomène du taux de roulement et l’impact sur les loyers. Pourriez-vous un peu éclairer nos auditeurs, nos téléspectateurs un peu sur ce que ça implique?

00:09:00

KEVIN:

On a voulu regarder, décomposer si on veut le loyer moyen entre un loyer pour des logements qui sont occupés versus ceux qui, donc il y a eu un roulement, sont maintenant vacants.

00:09:15

CHARLES:

D’accord.

00:09:16

KEVIN : Parce que quelqu’un qui arrive sur le marché, ce sont ces logements qu’il va regarder. Donc, effectivement, tel qu’attendu, il y a des différences et les différences ne sont quand même pas négligeables. On parle de, disons, jusqu’à 13 % en moyenne de différence dans le loyer pour le Canada. Entre un loyer, un appartement qui vient d’être…

00:09:15

CHARLES:

Donc, un appartement qui devient libre est 13 % plus dispendieux, c’est ça?

00:09:46

KEVIN:

En moyenne au Canada, c’est 13 %. Mais, par contre, dans certains centres c’est bien au-delà de 13 %.

00:09:51

CHARLES: Au-delà de 13 %. C’est la moyenne. D’accord.

00:09:56

KEVIN: Oui, c’est ça. Donc, c’est majeur. Mais ça s’explique quand même, parce qu’il y a… Comme, bon, quelqu’un qui veut vendre, par exemple, sa voiture, il va regarder quel est le prix pour telle voiture de tel et tel âge. Bien, c’est un peu ce qui arrive pour un propriétaire. Il va regarder la moyenne qui est demandée en ce moment, puis ça sera le loyer. Donc, c’est sûr qu’il y a une disjonction entre le loyer pour lequel quelqu’un a habité pendant 10 ans, qui a évolué doucement, et quelque chose qui vient d’être libéré.

00:10:34

CHARLES: Tout à fait.

00:10:36

KEVIN: À cela on peut regarder, donc, la durée d’occupation est un facteur. On s’est aussi intéressé à décomposer les villes selon les régions, où il y avait des contrôles de loyer et d’autres où il n’y en avait pas. On a remarqué plus en …

00:10:54

CHARLES: Comme on voit au Québec et dans d’autres provinces.

00:10:56

KEVIN: Oui, le Québec, mais il y a d’autres provinces, il y a plusieurs autres provinces dont c’est le cas. On a trouvé aussi que le loyer des logements il y a eu un roulement et fortement supérieur. Ça s’explique aussi parce que, bon, le contrôle de loyer est une protection pour le court terme, disons, pour un locataire, pour s’assurer que les augmentations soient gérables, disons, financièrement. Mais à terme, lorsque le logement devient vacant, là, le loyer se réajuste parce que, bon, par exemple, le propriétaire doit dépenser pour remettre l’unité de logement à niveau, il y a des réparations, il y a des renouvellements, il y a ces choses-là et ça explique, et aussi le marché courant qui explique la hausse. Alors, il y a l’impact court terme, protection du locataire, mais il y a aussi l’impact sur les gens qui arrivent sur le marché. Si on reprend l’exemple, disons, d’un ménage qui est en logement et a vu sa situation familiale changer et voudrait même avoir un plus grand logement ou, inversement, un ménage qui avait des enfants puis qui voudrait un plus petit logement, paradoxalement, même un logement de plus faible taille dans le marché courant peut être même plus dispendieux que son logement plus grand. Donc, il y a ça aussi. Alors, lequel l’emporte? Finalement, c’est un peu la question. Est-ce que c’est la durée? Est-ce que c’est les contrôles de loyer? À ce stade-ci, ça ne fait que deux ans qu’on a cet indicateur, on est en train de le regarder pour un peu faire la part des choses, pour examiner un peu quel effet le remporte. C’est possible que selon l’année de l’enquête ç’a une incidence. C’est qu’on ne peut pas vraiment dire qu’année après année ça va être le même phénomène qui l’emporte. C’est donc un peu où on en est en ce moment.

00:12:57

CHARLES: On parle des locataires, mais on n’a pas vraiment exploré l’autre côté de la médaille, soit les propriétaires de logements locatifs. Qu’est-ce que tout ça représente pour ce segment de la population, ceux qui ont des logements locatifs?

00:13:11

KEVIN: Oui. Bien, les propriétaires, ce sont des gens d’affaires; pour certains, c’est leur gagne-pain; et on a les plus grandes entreprises. Alors, ils s’intéressent bien entendu à ces résultats pour se comparer au marché, pour voir un peu qu’est-ce qui se passe pour des fins d’opérations. Et puis c’est sûr que là ils sont dans un contexte où le taux de roulement est moins bas… est moins élevé. Donc, ça veut dire qu’il y a des logements qui prennent de l’âge et tout ça. Donc, anticiper le moment où il y aura une augmentation du taux de roulement, ça voudra dire des dépenses d’immobilisations plus importantes. Alors, ça, c’est quelque chose. C’est des informations opérationnelles importantes.

Et puis, dans un cadre un peu plus large, on parle du manque d’offre sur le marché canadien du logement tout court, pas juste au niveau du logement locatif. Le secteur privé est l’acteur principal dans cette affaire. Lorsque l’enjeu ici, c’est d’avoir un contexte où les incitatifs pour augmenter l’offre ne font pas en sorte de décourager les demandeurs, de faire en sorte qu’on puisse avoir un logement abordable, mais aussi que les incitatifs soient là pour le secteur privé. C’est ça qui est très difficile en ce moment, c’est d’établir cet équilibre : suffisamment d’incitatifs sans avoir une situation où les locataires sont vraiment dans des situations précaires, ce qui est le cas maintenant.

00:14:52

CHARLES: Pour revenir au Rapport, son utilité et son importance auprès de l’industrie, qu’est-ce qu’on peut s’attendre à l’avenir pour cette publication et le travail que la SCHL fait derrière la scène pour informer la population sur ce segment de l’économie si important?

00:15:16

KEVIN: L’enquête locative existe depuis plusieurs décennies et c’est vraiment la référence au Canada pour un regard sur le marché lui-même, mais aussi le marché en détail. On a parlé des grands centres, mais il y a énormément d’informations à un niveau des zones ou des types de logements. Alors, il y a vraiment une mine d’informations. Ça, ça va continuer. On veut développer davantage les indicateurs d’abordabilité, creuser plus au niveau du loyer pour des logements vacants où il y a eu un… Donc, regarder cette chose-là plus en profondeur et aussi regarder les possibilités d’analyser le marché entre les enquêtes, parce que c’est une enquête annuelle, mais on sait que le marché évolue entre les deux enquêtes. Donc, d’avoir peut-être l’information à plus haute fréquence, qui serait complémentaire à cette enquête. Mais vraiment, ça ne serait pas quelque chose pour le remplacer, parce que c’est vraiment très détaillé en tant que tel, et de s’assurer que nos angles morts sont de plus en plus couverts. On a quand même fait, je pense, des avancées majeures avec justement le loyer, en particulier. On n’a pas parlé du marché secondaire, mais c’est un marché aussi qui est très serré en ce moment. On parle d’autour de 1 %, le marché des copropriétés en location. Il fut un temps où, si on comparait le loyer moyen d’une copropriété en location comparativement à un loyer locatif traditionnel comme on dit, la différence était majeure. Maintenant dans certains marchés, c’est presque le même loyer. Donc, ça témoigne davantage comment le marché est très, très serré au Canada. Regarder d’autres, disons, des données administratives, des données qui pourraient nous aider à voir encore plus en profondeur.

00:17:21

CHARLES: C’est un marché extrêmement dynamique. Et puis demeurer à l’affût de ce qui se passe, je pense que c’est quelque chose sur laquelle on doit focusser.

00:17:31

KEVIN: Tout à fait.

(Musique)

00:17:32

CHARLES: Alors, merci beaucoup, Kevin, ç’a été très informatif, puis d’avoir pris le temps de nous parler des résultats du Rapport du marché locatif 2024.

00:17:41

KEVIN: Merci.

00:17:42

CHARLES: Et merci à nos auditeurs. Veuillez consulter la description ci-dessous pour obtenir une copie du Rapport complet. N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires sur le Rapport et sur cette discussion. Et, bien sûr, restez à l’écoute pour d’autres conversations avec nos experts en matière de logement. N’oubliez pas non plus de vous abonner à notre Infolettre et à nos médias sociaux.

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