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Notre nouvelle analyse traite en détail de l’augmentation de l’offre de copropriétés à louer dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Vancouver en 2019. Nous discutons de la conversion de copropriétés existantes en logements locatifs et des conséquences pour la politique sur le logement.
Nous souhaitons que ces renseignements aident les intervenants à prendre des décisions éclairées pour favoriser l’offre de logements et l’abordabilité dans la région de Vancouver.
Faits saillants
- Les appartements en copropriété constituent une part importante de l’offre sur le marché locatif de la RMR de Vancouver. Un nombre record de 11 118 copropriétés ont été ajoutées en 2019, soit une hausse de 18,9 % par rapport à 2018.
- La conversion de copropriétés existantes en logements locatifs à long terme (8 824 unités) a été le facteur qui a le plus contribué à l’augmentation de l’offre locative en 2019.
- Une combinaison de facteurs du marché et de politiques sur le logement visant à encourager la location à long terme a probablement eu une incidence sur l’offre de copropriétés à louer.
Les copropriétés sont une importante source de l’offre sur le marché locatif de la région de Vancouver
La RMR de Vancouver est une région où la population augmente et où les coûts d’accession à la propriété sont élevés. Par conséquent, la demande de logements locatifs a été forte ces dernières années. Cette demande n’a pas été comblée par une offre suffisante de logements locatifs neufs. Cette situation a mené à :
- une hausse des loyers;
- des taux d’inoccupation constamment bas;
- des problèmes d’abordabilité du logement pour de nombreux ménages.
Bien que le nombre d’appartements construits expressément pour la location ait connu une légère augmentation au cours des dernières années, les appartements en copropriété que des propriétaires-investisseurs louent à long terme à des locataires ont représenté la plupart des ajouts nets au marché locatif de la région au cours de la dernière décennie. Toutefois, cette source de logements locatifs, bien qu’importante et en croissance, pourrait être moins stable que les appartements construits expressément pour la location. Par exemple, les propriétaires-investisseurs peuvent vendre ou changer l’utilisation de leurs propriétés sans long préavis et retirer leurs copropriétés du marché locatif à long terme.
Depuis 2017, divers ordres de gouvernement ont adopté des politiques afin de promouvoir et de stabiliser l’offre de copropriétés à louer à long terme. Bien que l’évaluation de l’efficacité des politiques individuelles ne fasse pas partie de la portée de cette étude, nous pouvons décrire l’ampleur des changements dans l’offre de copropriétés locatives qui se sont produits entre 2018 et 2019 et qui avaient trait aux politiques.
La conversion de copropriétés existantes en logements locatifs à long terme est le facteur qui a le plus contribué à l’augmentation de l’offre de copropriétés locatives en 2019
Le nombre de copropriétés à louer à long terme a augmenté de façon sans précédent entre 2018 et 2019 dans la RMR de Vancouver. Vous trouverez de plus amples renseignements dans notre Rapport sur les logements locatifs de 2019 (PDF).
Le nombre de copropriétés à louer a augmenté d’environ 11 118 (+18,9 %). Pour la première fois, ce nombre est supérieur au nombre de copropriétés neuves achevées pendant l’année. Cela implique donc que certaines copropriétés existantes auparavant utilisées à d’autres fins ont été converties en logements locatifs à long terme, même si toutes les unités nouvellement achevées étaient destinées au marché locatif.
L’augmentation de 11 118 copropriétés locatives dans la RMR de Vancouver en 2019 est la somme de deux facteurs :
- Un ajout de 2 294 logements locatifs qui étaient des copropriétés neuves tout juste achevées entre l’enquête de 2018 et celle de 2019. Ces unités ont été achetées par des investisseurs qui les ont offertes en location à long terme dès leur achèvement.
- Une augmentation de 8 824 copropriétés existantes offertes en location à long terme en 2019. Ces unités étaient utilisées à d’autres fins par leur propriétaire ou ont changé de mains entre les deux années visées par l’enquête, et le nouveau propriétaire a choisi de les louer.
Dans une perspective historique, il est clair que l’augmentation de l’offre de copropriétés locatives en 2019 est une donnée aberrante. Après avoir perdu plusieurs milliers de copropriétés locatives existantes au profit d’autres usages en 2016 et en 2018, la conversion de 8 824 unités existantes en logements locatifs représente plus de deux fois l’écart-type supérieur à la moyenne pour la période de 2011 à 2019 (figure 1 et tableau 1).
Figure 1. Composantes qui déterminent la variation du nombre d’appartements en copropriété offerts en location dans la RMR de Vancouver
| Nombre de logements existants convertis en logements locatifs | Nombre de logements nouvellement ajoutés qui ont été loués la même année | Variation nette de l’offre de logements locatifs | |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1 651 | 1 409 | 3 060 |
| 2012 | 315 | 3 409 | 3 724 |
| 2013 | 1 230 | 1 466 | 2 696 |
| 2014 | -1 637 | 2 011 | 374 |
| 2015 | 2 935 | 2 040 | 4 975 |
| 2016 | -2 796 | 4 312 | 1 516 |
| 2017 | 474 | 1 367 | 1 841 |
| 2018 | -2 992 | 1 911 | -1 081 |
| 2019 | 8 824 | 2 294 | 11 118 |
| Moyenne (2011 - 2019) | 889 | 2 247 | 3 136 |
| Écart type (2011 - 2019) | 3 595 | 995 | 3 488 |
Source : SCHL
Les facteurs liés au marché et les politiques sur le logement conçues pour encourager les logements locatifs à long terme ont probablement une incidence sur l’offre de copropriétés locatives dans la RMR de Vancouver
Plusieurs facteurs auraient pu contribuer à accroître l’offre de copropriétés sur le marché locatif à long terme en 2019.
Premièrement, la demande de logements locatifs a été forte dans la RMR de Vancouver, les taux d’inoccupation des logements construits expressément pour la location n’ont pas dépassé 1 % pendant six années consécutives. Cela permet aux investisseurs présents dans le marché des copropriétés de louer leurs unités à des locataires à long terme, puisque les copropriétés louées constituent une importante source de l’offre sur le marché locatif de la région. En effet, malgré l’ajout de 11 118 copropriétés locatives en 2019, le taux d’inoccupation des copropriétés est demeuré inchangé, à 0,3 %. On en conclut que l’augmentation de l’offre a été entièrement comblée par la demande sur le marché locatif.
Deuxièmement, la forte hausse des prix dans le marché des copropriétés au cours des dernières années a fait que de nombreux propriétaires ont réalisé d’importants gains en capital. Certains propriétaires ont peut-être choisi de vendre leurs unités, et les nouveaux propriétaires ont peut-être ajouté sur le marché locatif à long terme des copropriétés qui étaient auparavant occupées par leur propriétaire ou qui étaient vacantes ou louées à court terme.
Troisièmement, un certain nombre de politiques sur le logement de différents ordres de gouvernement sont entrées en vigueur au cours des deux dernières années, visant surtout les résidences secondaires ou les biens de placement. En voici quelques exemples :
- La taxe sur la spéculation et l’occupation du gouvernement de la Colombie-Britannique Cette taxe annuelle, fondée sur la valeur, l’utilisation et la propriété d’un immeuble, est conçue pour pousser les propriétaires de logements vacants à les louer.
- La taxe sur les logements vacants de la Ville de Vancouver Cette taxe s’applique aux propriétés qui ne sont pas des résidences principales ou qui ne sont pas louées pendant au moins six mois dans l’année.
- Les exigences liées aux permis d’exploitation et les restrictions sur les logements locatifs à court terme de la ville de Vancouver Ces exigences et restrictions limitent la location à court terme à la résidence principale du propriétaire.
Dans le cas d’une résidence secondaire à Vancouver, les trois règlements s’appliqueraient. Le propriétaire est ainsi fortement incité à louer le logement à long terme plutôt qu’à le laisser vacant1 ou à le louer à court terme.
Les périodes de transition et les exemptions relatives à ces politiques sur le logement ont commencé à expirer en 2019. Il est probable que ces politiques ont joué un rôle dans l’évaluation par les propriétaires de l’utilisation optimale de leur logement, alimentant l’offre de copropriétés sur le marché locatif à long terme de la région.
C’est dans la Ville de Vancouver qu’il y a eu le plus de conversions de copropriétés servant à d’autres fins en logements locatifs à long terme
Parmi les 8 824 unités converties en logements locatifs à long terme dans la RMR de Vancouver en 2019, 5 097 (58 %) se trouvaient dans la ville de Vancouver, selon les estimations. À titre comparatif, la ville de Vancouver ne compte que 37 % des copropriétés de la région, ce qui semble indiquer que, dans cette municipalité, les facteurs influant sur le changement dans la participation au marché ont été plus importants qu’ailleurs. Cette importante augmentation fait suite à trois années consécutives durant lesquelles l’univers des copropriétés existantes s’est rétréci dans le marché de la location à long terme (figure 2).
Figure 2. Composantes qui déterminent la variation du nombre d’appartements en copropriété offerts en location dans la ville de Vancouver
| Nombre de logements existants convertis en logements locatifs | Nombre de logements nouvellement ajoutés qui ont été loués la même année | Variation nette de l’offre de logements locatifs | |
|---|---|---|---|
| 2011 | 574 | 521 | 1 095 |
| 2012 | 354 | 1 480 | 1 834 |
| 2013 | -253 | 623 | 370 |
| 2014 | -755 | 729 | -26 |
| 2015 | 1 035 | 753 | 1 788 |
| 2016 | -770 | 2 894 | 2 124 |
| 2017 | -265 | 522 | 257 |
| 2018 | -959 | 721 | -238 |
| 2019 | 5 097 | 823 | 5 920 |
| Moyenne (2011 - 2019) | 451 | 1 007 | 1 458 |
| Écart type (2011 - 2019) | 1 867 | 763 | 1 885 |
Source : SCHL
Une distribution dans la ville de Vancouver montre que les conversions de copropriétés en logements locatifs à long terme ont été encore plus concentrées au centre-ville (figure 3). Son emplacement central en fait une zone prisée pour la location de vacances à court terme, au même titre que les copropriétés qui sont la résidence secondaire de propriétaires qui habitent ailleurs.2
Après avoir enregistré des pertes pendant plusieurs années au profit du marché locatif à long terme, le marché des copropriétés, qui a connu un changement important au centre-ville de Vancouver en 2019, a probablement été touché par la combinaison des différentes politiques sur le logement mises en place pour encourager la location des copropriétés à des locataires à long terme.
De plus, le nombre de copropriétés converties a dépassé le nombre de celles vendues dans la région au cours de la période. Cela signifie qu’un nombre important de conversions ont été entreprises par les propriétaires existants, même si toutes les ventes de copropriétés ont été faites à des investisseurs qui les ont ensuite louées à long terme (voir « Sujet particulier »).
Figure 3. Composantes qui déterminent la variation du nombre d’appartements en copropriété offerts en location au centre-ville de Vancouver
| Nombre de logements existants convertis en logements locatifs | Nombre de logements nouvellement ajoutés qui ont été loués la même année | Variation nette de l’offre de logements locatifs | |
|---|---|---|---|
| 2011 | 227 | 433 | 660 |
| 2012 | 646 | 833 | 1 479 |
| 2013 | -676 | 141 | -535 |
| 2014 | -424 | 345 | -79 |
| 2015 | 237 | 144 | 381 |
| 2016 | -165 | 979 | 814 |
| 2017 | -331 | 275 | -56 |
| 2018 | -918 | 59 | -859 |
| 2019 | 2 928 | 68 | 2 996 |
| Moyenne (2011 - 2019) | 169 | 364 | 533 |
| Écart type (2011 - 2019) | 1 143 | 334 | 1 166 |
Source : SCHL
La stabilité de l’offre de copropriétés locatives est importante pour répondre aux besoins de logement des locataires du Grand Vancouver
À la suite de notre analyse, il est possible de tirer plusieurs conclusions dans le contexte actuel du marché et des politiques.
- Tout effet des politiques sur le logement mises en place récemment sur l’offre de logements locatifs à long terme risque d’être ponctuel, plutôt que permanent. Nous pouvons émettre l’hypothèse que la plupart des copropriétaires qui étaient incités à louer ou à vendre leur unité l’ont probablement fait. De plus, tant que les politiques demeureront en place, nous ne nous attendons pas à ce que les logements offerts sur le marché locatif soient utilisés à d’autres fins.
- La combinaison de politiques sur le logement en vigueur dans la ville de Vancouver signifie que l’effet potentiel sur l’offre de logements locatifs à long terme a été plus important là qu’ailleurs. Les données présentées le confirment, ce qui laisse entendre que la combinaison des politiques de la ville de Vancouver a fait en sorte que le nombre de copropriétés à louer a davantage varié dans ce secteur que dans le reste de la RMR de Vancouver.
- Le fait que 11 118 logements en copropriété aient pu être ajoutés au marché locatif à long terme de la RMR de Vancouver en 2019, sans que le taux d’inoccupation des copropriétés ne change, témoigne de la forte demande de logements locatifs dans la région. De nouveaux ménages de locataires ne peuvent être formés que lorsqu’il y a des logements disponibles pour eux. De plus, bien que le loyer moyen des logements construits expressément pour la location ait augmenté de 4,7 % en 2019 par rapport à 2018, le loyer des copropriétés est demeuré inchangé. Nous pouvons émettre l’hypothèse que l’augmentation de l’offre et de la concurrence entre les propriétaires-bailleurs a contribué à la différence dans le rythme d’augmentation des loyers entre les deux segments.
Bien que les copropriétés soient une importante source de l’offre locative dans la région, elles représentent une offre moins stable en raison du flux constant d’entrées et de sorties. Cette instabilité nuit à la sécurité de logement des locataires à long terme.
En plus d’une plus grande participation des investisseurs dans le marché des copropriétés, la RMR de Vancouver a donc besoin d’une offre accrue de logements construits expressément pour le marché locatif afin d’offrir aux locataires des options de logement stables à long terme, ainsi que les avantages économiques et sociétaux qui en découlent. Par conséquent, nous considérons que l’offre croissante de logements locatifs est essentielle pour offrir plus de choix et favoriser l’abordabilité du logement dans la région.
Résultats de l’Enquête sur les appartements en copropriété réalisée par la SCHL en 2020 et incidence de la pandémie sur le secteur du logement locatif
La pandémie de 2020 entraînera d’autres variations de l’offre et de la demande sur le marché locatif de Vancouver.
Par exemple, il y a eu un ralentissement des déplacements dans le monde en raison du coronavirus. Ce ralentissement pourrait inciter d’autres copropriétaires qui offrent actuellement leur unité sur le marché de la villégiature à court terme à l’offrir plutôt sur le marché locatif à long terme, dans l’espoir de tirer parti d’une demande et d’un revenu plus stables.
Nous nous réjouissons à la perspective de présenter des renseignements à ce sujet et sur d’autres développements du marché dans notre Rapport sur le marché locatif 2020, qui sera publié à la mi-janvier 2021, ainsi que dans d’autres publications.
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