Rapport sur le logement dans le Nord

Contexte économique et démographique

Les chocs miniers de 2024 ont continué de façonner la croissance du produit intérieur brut (PIB), tandis que l’activité dans le secteur public a aidé à atténuer les répercussions économiques

Le PIB réel du Yukon a légèrement augmenté (0,6 %) en 2025 après avoir fortement baissé en 2024 (Figure 1). La croissance des secteurs des services et des biens non miniers a partiellement contrebalancé les baisses continues liées à l’exploitation minière. La hausse des dépenses territoriales (en anglais seulement) a stimulé la croissance du secteur public et l’activité du secteur privé.

Malgré tout, l’exploitation minière a continué de peser lourd sur l’économie après la rupture d’une installation de lixiviation (en anglais seulement) en juin 2024 et la fermeture de la mine d’or Eagle qui a suivi. Cette mine représentait environ 10 % du PIB du Yukon en 2023. Les secteurs liés à l’exploitation minière étaient toujours en perte de vitesse en 2025, la première année complète du territoire sans la contribution de la mine.

Le PIB réel des Territoires du Nord-Ouest a diminué de 2 % de plus en 2025. Il s’agit du taux le plus bas au Canada, car la faiblesse du secteur minier a continué de se propager dans toute l’économie. L’administration publique et les soins de santé ont partiellement contrebalancé le ralentissement grâce au grand secteur public du territoire.

Avant le ralentissement, l’exploitation minière représentait environ le cinquième du PIB des territoires. La faiblesse du secteur des diamants s’est intensifiée après que les prix se sont effondrés en 2024 et que les mines vieillissantes se sont rapprochées de leur fermeture. Les pressions financières au sein du secteur des diamants se sont accrues. Le propriétaire de la mine de diamants Ekati a demandé la protection des créanciers, tandis que plusieurs grandes mines devront fermer leurs portes au cours des prochaines années.

Le PIB réel du Nunavut est demeuré considérable en 2025, après avoir connu sa croissance la plus rapide en cinq ans en 2024. Les prix élevés de l’or, la production accrue des mines existantes (notamment celles d’Agnico Eagle) et les grands projets d’immobilisations, y compris les programmes de prolongation de la durée de vie des mines et d’exploration, ont soutenu la croissance en 2024.

L’exploitation minière s’est contractée en 2025, car Baffinland Iron Mines a réduit d’environ un tiers sa production à la mine de Mary River en raison de la baisse des prix du minerai de fer. L’activité dans le secteur public et la construction résidentielle ont contribué à soutenir l’économie dans son ensemble. 

L’exposition du Nunavut aux tarifs douaniers correspond à celle du pays, tandis que le Yukon et les Territoires du Nord-Ouest demeurent moins vulnérables

Parmi les provinces et territoires, le Yukon et les Territoires du Nord-Ouest sont les moins exposés aux tarifs douaniers américains. Au Nunavut, les effets devraient suivre les tendances nationales. Ce territoire est plus vulnérable puisque l’économie y est moins diversifiée qu’au Yukon et que dans les Territoires du Nord-Ouest.

Comme l’indique notre rapport Perspectives du marché de l’habitation de l’été 2026, les tarifs devraient peser sur les investissements et les exportations tout au long de 2026. La reprise devrait commencer en 2027, à mesure que la diversification du commerce progressera à l’échelle nationale. Toutefois, la faible diversité des exportations du Nunavut pourrait ralentir sa reprise.

La main-d’œuvre temporaire joue un rôle plus important dans les territoires qu’ailleurs au Canada, et elle a connu la croissance la plus rapide au Nunavut

Par rapport au reste du pays, une plus grande proportion de travailleurs des territoires vivait ailleurs au Canada tout en touchant un revenu dans les territoires, ce qui reflète la forte dépendance de la région à la main-d’œuvre temporaire :

• Yukon : 14 %³
• Territoires du Nord-Ouest : 21 %
• Nunavut : 37 %
• Provinces : 3 %

Ces proportions ont récemment augmenté dans l’ensemble des territoires, surtout au Nunavut, tout en demeurant stables dans les provinces. Bien que la dépendance à la main-d’œuvre temporaire puisse exercer des pressions à la hausse sur la demande de logements, elle peut aussi refléter un manque de logements disponibles. Le nombre limité d’options de logement peut compliquer l’installation permanente des travailleurs dans les territoires.

L’évolution de la taille de l’effectif et de l’emploi a façonné les taux de chômage

Les Territoires du Nord-Ouest et le Nunavut comptent particulièrement sur les travailleurs temporaires qui y entrent et en sortent. Par conséquent, leur population active a parfois diminué.⁴ Cette tendance n’a pas été observée ailleurs au Canada au cours des dernières années. Par conséquent, les tendances divergentes des taux de chômage ont été alimentées non seulement par les changements dans l’emploi, mais aussi par les changements dans la taille de la population active :

• Yukon : Le taux de chômage (4,2 %) est demeuré pratiquement inchangé en 2025, après avoir augmenté en 2024 par rapport à un creux historique.⁵ Au cours de cette période, la croissance de la population active, alimentée par la migration et les résidents non permanents, a dépassé les gains d’emplois. La faiblesse de l’emploi s’est concentrée dans les secteurs de la production de biens, en particulier l’exploitation minière et la construction, mais les gains du secteur public ont contrebalancé certaines de ces pertes.⁶
• Territoires du Nord-Ouest : Le taux de chômage est descendu à 5 % malgré la faiblesse économique. Bien que le nombre d’emplois soit demeuré inférieur à la moyenne sur 5 ans, la contraction de la population active a fait baisser le chômage. Le ralentissement de la croissance de l’emploi a reflété les pertes d’emplois liées au secteur minier à l’extérieur de Yellowknife. Dans la capitale, le nombre d’emplois a continué d’augmenter.
• Nunavut : Le taux de chômage est monté à 10,6 %, malgré une conjoncture économique relativement solide. Cette situation s’explique en partie par un rebond de la population active après une baisse temporaire en 2024. L’exploitation minière a stimulé la création d’emplois, mais l’embauche dans le secteur public a stagné. Par conséquent, la croissance globale de l’emploi a été inférieure à la croissance de la population active.

Le taux de chômage des Autochtones était plus élevé que celui des non-Autochtones ans les trois territoires, mais les écarts sont demeurés inférieurs aux moyennes sur 5 ans. Au cours de la dernière année, l’écart n’a diminué que dans les Territoires du Nord-Ouest.

Les travailleurs autochtones continuent de gagner de 12 à 20 % de moins que les travailleurs non autochtones dans les territoires. L’écart était le plus faible au Yukon et le plus grand au Nunavut.⁷ Ces écarts salariaux ont rétréci au Yukon et dans les Territoires du Nord-Ouest au cours des dernières années, mais se sont quelque peu élargis au Nunavut.

La croissance démographique a ralenti dans le Nord, à divers degrés

La croissance démographique dans les trois centres a ralenti en 2025, après une forte hausse en 2024. Cette année-là, Whitehorse et Yellowknife ont atteint des sommets records, tandis que le Nunavut⁸ s’est remis d’un ralentissement marqué (Figure 2).

Le ralentissement de la croissance démographique en 2025 a probablement atténué la demande de logements, mais moins qu’à l’échelle du pays. La croissance dans les trois centres du Nord a continué de dépasser le taux national. Malgré cette vigueur relative, les changements apportés à l’immigration par le gouvernement fédéral en 2025 ont ralenti la croissance. Les répercussions ont varié d’un territoire à l’autre. L’incidence de cette politique sur la croissance globale dépendait de la proportion de résidents non permanents et de la force relative d’autres facteurs, comme la migration interprovinciale et la croissance naturelle.

• Whitehorse : La part de résidents non permanents a chuté de près d’un point de pourcentage, pour s’établir à environ 4 %, la plus forte baisse parmi les territoires. Comme le Yukon compte une grande population étudiante, c’est ce territoire qui a été le plus touché par le resserrement de la politique fédérale sur les étudiants étrangers. À ce facteur s’est ajoutée la baisse du nombre de détenteurs de permis de travail.  Le Yukon a aussi connu une émigration nette vers les provinces, car la concurrence sur le marché du travail s’est intensifiée.
• Yellowknife : Malgré le ralentissement de la croissance, la proportion de résidents non permanents est demeurée relativement stable, à près de 2 %. La migration interprovinciale s’est stabilisée près d’un solde migratoire nul après des années de sorties, grâce à la croissance continue de l’emploi dans la capitale.
• Nunavut : La part de résidents non permanents est demeurée inférieure à 1 %. La croissance démographique a continué d’être alimentée par l’augmentation naturelle (les naissances moins les décès), soutenue par le taux de fécondité le plus élevé au Canada. Malgré tout, le Nunavut a continué de perdre des résidents en âge de travailler au profit d’autres régions du Canada en raison de graves problèmes d’abordabilité et de logement.⁹

Offre de logements

La reprise de l’investissement résidentiel demeure inégale

En 2025, l’investissement réel dans la construction résidentielle des territoires est demeuré inférieur aux niveaux de 2021 (Figure 3). La baisse y était plus importante que celle observée à l’échelle nationale. Dans l’ensemble du Nord, les tendances ont divergé en raison des différents moments auxquels les projets de logements publics et subventionnés ont été lancés. Le secteur privé a continué de composer avec des coûts de construction élevés, une disponibilité limitée des terrains et des conditions économiques et démographiques inégales.

À Whitehorse et à Yellowknife, les mises en chantier d’habitations privées en 2025 ont été soutenues par des mesures stratégiques. Par exemple la simplification de la délivrance des permis (en anglais seulement) à Whitehorse a aidé à rattraper le retard dans les aménagements. De plus, les initiatives de changement de zonage en vue d’accroître la densification à Whitehorse (en anglais seulement) et à Yellowknife (en anglais seulement) ont servi à promouvoir l’aménagement intercalaire.

La conjoncture économique a aussi soutenu les mises en chantier, car la croissance démographique record des deux dernières années, combinée à l’amélioration des conditions d’emprunt, a stimulé la demande.

Ensemble, ces facteurs stratégiques et économiques ont probablement renforcé la confiance des constructeurs à l’égard de l’écoulement des logements neufs.

L’offre sur le marché privé devrait augmenter en 2026 dans les trois capitales territoriales. En effet, beaucoup de logements sont en construction à Whitehorse et à Iqaluit, et de nombreux permis ont été délivrés dans les trois centres en 2025. À mesure que ces ensembles résidentiels seront achevés, l’offre de logements du marché devrait augmenter.

Toutefois, la hausse de l’activité sur le marché privé en 2026 ne devrait pas réduire considérablement l’écart du nombre de mises en chantier par habitant entre les territoires et le reste du Canada.

L’investissement dans la construction de logements sociaux a continué de jouer un grand rôle dans les territoires

L’investissement hors marché représente une part importante de la construction résidentielle dans les territoires, surtout au Nunavut. Cette approche contribue à stimuler l’offre globale de logements neufs. En 2025, le logement social représentait environ 6 % de l’investissement dans la construction résidentielle au Canada. En comparaison, la proportion était de 35 % au Yukon, de 36 % dans les Territoires du Nord-Ouest et de 93 % au Nunavut.

Ce sont les Territoires du Nord-Ouest qui ont pris le plus grand virage vers l’activité privée en 2025. En effet, sa part hors marché de l’investissement total dans la construction résidentielle a fortement diminué, puisqu’elle était de 94 % en 2024. Le Nunavut, quant à lui, est demeuré largement axé sur le logement social. La récente volatilité dans les territoires reflète davantage le calendrier de construction des ensembles résidentiels publics et subventionnés que le renforcement du marché privé.

Les coûts de construction élevés, la faible disponibilité des terrains et d’autres défis continuent de nuire à l’offre dans le Nord

Du premier trimestre de 2021 au quatrième trimestre de 2025, les coûts de construction de base¹⁰ par pied carré ont suivi des tendances semblables à Yellowknife, à Whitehorse et à Calgary, la ville de comparaison du sud. Cependant, les coûts de construction étaient constamment plus élevés dans le Nord. Depuis 2021, les coûts de construction à Yellowknife et à Whitehorse sont environ 1,5 et 1,3 fois plus élevés qu’à Calgary, respectivement.

Au cours de la même période, le nombre de mises en chantier par habitant est demeuré plus faible qu’à Calgary dans les deux centres du Nord (Figure 4). On peut en déduire que les coûts de construction plus élevés dans ces centres territoriaux sont un facteur important qui limite l’offre de logements par rapport au sud du Canada.

Nous ne publions pas d’estimations des coûts de construction pour Iqaluit, car plusieurs sources de données sous-jacentes ne couvrent pas ce centre. Nous travaillons à combler cette lacune dans les données afin d’inclure les estimations pour Iqaluit dans les prochains numéros du Rapport sur le logement dans le Nord.¹¹

Comme l’indique l’Estimation sommaire des coûts de construction du Catalogue de conception de logements, les coûts de construction plus élevés dans les territoires reflètent les défis uniques de la construction dans le Nord. Par exemple, les conditions météorologiques difficiles entraînent des problèmes logistiques vu la courte saison de construction dans le Nord :

• La période de livraison limitée des matériaux pourrait ne pas concorder avec le calendrier de construction, ce qui entraîne des exigences supplémentaires en matière d’organisation et d’entreposage.
• De courtes saisons de construction peuvent aussi nécessiter des horaires accélérés et des heures supplémentaires à payer.
• Le recours à des systèmes de transport spécialisés dans le Nord pour acheminer les matériaux et la main-d’œuvre, y compris les routes de glace en hiver, le transport aérien et les barges maritimes. Ces options peuvent être coûteuses et ne sont offertes que pendant certaines saisons.

La population et la main-d'œuvre restreintes du Nord exercent aussi des pressions indirectes sur les coûts :

• La disponibilité limitée des métiers à l’échelle locale fait augmenter les primes aux travailleurs et la dépendance à la main-d’œuvre qualifiée temporaire. Les coûts augmentent donc compte tenu des besoins en matière de transport et d’hébergement, ainsi que des primes salariales pour attirer des travailleurs de l’extérieur de la région.
• L’effritement des chaînes d’approvisionnement réduit l’accès aux matériaux de construction.

Au-delà des coûts de construction, les terrains aménagés et viabilisés limités restreignent aussi l’offre de logements à Whitehorse, à Yellowknife (en anglais seulement) et à Iqaluit, selon les récents plans de logement locaux et fédéraux.

• Les conditions du terrain et du climat, en particulier le pergélisol, créent des défis pour l’aménagement du terrain dans les territoires. Les ensembles résidentiels nécessitent souvent une conception spécialisée des fondations (en anglais seulement) et, dans certains cas, de l’équipement d’excavation convenable pour le sol gelé.
• Ces conditions rendent aussi les infrastructures essentielles plus difficiles et plus coûteuses à fournir, y compris les systèmes d’aqueduc et de traitement des eaux usées. Par conséquent, la disponibilité de terrains utilisables peut être retardée et l’aménagement de logements (en anglais seulement) peut être ralenti.

Ces facteurs font augmenter le montant des fonds de prévoyance des projets. Ils contribuent aussi à rendre les fourchettes de coûts de construction plus larges à Yellowknife et à Whitehorse qu’à Calgary.

Marché locatif privé

Le marché locatif privé est resté tendu, malgré la baisse de la demande

Les taux d’inoccupation ont varié dans les trois centres, mais ils sont demeurés serrés. Ils ont augmenté à Whitehorse, mais sont demeurés très bas à Yellowknife et à Iqaluit. Malgré tout, la croissance des loyers est demeurée inférieure à celle du reste du Canada (Figure 6). Cette situation s’explique probablement par des problèmes d’abordabilité, car les coûts de la vie élevés ont réduit la capacité des ménages à absorber des hausses plus importantes.

Whitehorse : Le taux d’inoccupation est monté rapidement à 1,9 % et il a dépassé la moyenne sur 5 ans. Le ralentissement de la croissance démographique en 2025 a atténué la pression sur l’offre de logements locatifs qui persistait depuis 2021.

Les taux d’inoccupation ont augmenté principalement dans les segments des logements locatifs petits et abordables, comme les appartements, ce qui reflète la baisse de la population de résidents non permanents. Les taux d’inoccupation des logements locatifs à prix élevé, y compris les appartements en copropriété, les maisons en rangée et les maisons individuelles, sont demeurés serrés malgré une certaine expansion de l’offre. La demande de logements locatifs a été soutenue par le grand nombre de ménages qui n’avaient toujours pas les moyens d’acheter une propriété, tandis que l’emploi dans le secteur public a continué de croître.

La hausse du nombre de logements vacants a limité la capacité des propriétaires-bailleurs à augmenter les loyers. Le loyer médian a augmenté de 4,1 % pour atteindre 1 364 $, sa croissance la plus lente depuis 2019. Ce ralentissement est principalement attribuable à l’affaiblissement de la demande de petits logements. Le loyer des grands logements a continué d’augmenter fortement, car les nouveaux logements disponibles ont rapidement été loués.

Yellowknife : Le taux d’inoccupation est descendu à 1,3%, soit près de la moitié de la moyenne sur 5 ans. La forte croissance historique de la population en âge de travailler, soutenue par la création d’emplois, a continué de favoriser l’écoulement des logements neufs. Les taux d’inoccupation sont demeurés exceptionnellement bas malgré une autre année de forte croissance de l’offre de logements locatifs.

L’expansion record du parc de logements locatifs d’une chambre n’a pas vraiment atténué les conditions du marché, car les taux d’inoccupation n’ont augmenté que modérément. Entre-temps, le taux d’inoccupation des logements de deux chambres est descendu à seulement 0,8 %, malgré la forte croissance de l’offre l’année précédente.

Le loyer médian s’est accru de 4,1 % pour s’établir à 1 975 $. Bien que la croissance des loyers ait diminué par rapport à son sommet de 2024, le ralentissement s’est concentré dans le segment des logements de trois chambres et plus. Comme aucun logement de trois chambres ou plus n’a été ajouté au parc locatif, un plus grand nombre de ménages ont conservé leur logement cette année, ce qui a limité la croissance des loyers. En revanche, la croissance des loyers des logements de une chambre s’est accélérée, tandis que celle des logements de deux chambres a continué d’être le principal moteur de la croissance globale des loyers dans un contexte de taux d’inoccupation exceptionnellement bas.

Iqaluit : Le taux d’inoccupation est demeuré extrêmement bas, à 0,3 %, pour une troisième année consécutive en 2025. Ce taux ne représente que 6 logements vacants sur près de 2 000. Parallèlement, l’offre de logements locatifs a connu une autre année de croissance modeste.

Malgré la perte nette d’un grand nombre d’habitants parmi les populations qui tendent fortement à être locataires, les besoins de logement sous-jacents qui découlent du surpeuplement ont continué de garder la demande au-dessus de l’offre disponible. Par conséquent, pratiquement tous les types de logements sont demeurés presque entièrement occupés.

Le loyer médian dans l’ensemble des immeubles a atteint 3 025 $. La croissance des loyers a ralenti pour atteindre son rythme le plus faible depuis 2020. L'affaiblissement de la croissance des loyers a été observé dans toutes les catégories de logement. Les problèmes d’abordabilité en général, au-delà des coûts du logement, ont probablement ralenti la croissance des loyers, car de nombreux ménages avaient une capacité limitée à absorber d’autres hausses.

Abordabilité et taille convenable des logements

La hausse du coût de la vie dans le Nord exerce des pressions supplémentaires au-delà des seuils d’abordabilité traditionnels

La hausse du coût de la vie quotidienne dans le Nord signifie que les ménages consacrent une plus grande part de leur revenu à des biens essentiels, comme la nourriture, le transport et les services publics. Par conséquent, les mesures de l’abordabilité fondées sur le loyer ou les charges hypothécaires peuvent sous-estimer les difficultés financières des ménages du Nord par rapport au reste du Canada.

L’abordabilité de la propriété s’est considérablement détériorée depuis 2021 et demeure pire pour les ménages autochtones

La croissance des salaires dans les trois marchés a continué d’être dépassée par celle du revenu requis pour rembourser un prêt hypothécaire existant depuis 2021. Le revenu requis pour rembourser un nouveau prêt hypothécaire a augmenté encore plus.¹³

Par conséquent, l’abordabilité de la propriété résidentielle s’est détériorée plus rapidement dans les trois centres qu’à l’échelle nationale, ce qui reflète la hausse des prix des habitations dans le Nord. Au cours de la même période, les prix ont plutôt baissé au Canada. Malgré l’accélération de la croissance des salaires des Autochtones, les écarts de revenu persistants ont rendu la propriété résidentielle encore moins accessible pour les ménages autochtones (Tableau 1).

Sources : SCHL, Statistique Canada, Equifax et Bureau des statistiques du Yukon

Remarque : Un ratio mensualité hypothécaire/revenu supérieur à 30 % est considéré comme Dépasse les seuils d'abordabilité. Les mensualités hypothécaires comprennent l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL et supposent une mise de fonds de 5 %, avec des taux d’intérêt de 6,3 % en 2021 et de 4,18 % en 2025. Les prix des habitations reflètent le quatrième trimestre de l’année en question. À Iqaluit, un prix moyen pour toute l’année a été utilisé en raison du peu de données sur les ventes. Le revenu médian du ménage moyen correspond à la moyenne pondérée des revenus médians de tous les types de ménages.

Pour tous les types de ménages, il y en avait beaucoup moins qui pouvaient accéder à la propriété dans les trois marchés qu’en 2021 (Figure 7).

Toutefois, depuis 2023, les problèmes d’abordabilité fondés sur les nouveaux prêts hypothécaires ont diminué dans les trois marchés :

• Whitehorse et Yellowknife : La baisse des taux d’intérêt a atténué quelque peu les pressions sur l’abordabilité, mais la hausse des prix des habitations a largement contrebalancé ces gains, de sorte que les exigences en matière de revenu sont demeurées relativement inchangées. La croissance continue du revenu a néanmoins contribué à une légère amélioration de l’abordabilité.
• Iqaluit : L’abordabilité s’y est améliorée le plus par rapport à 2023, mais Iqaluit est encore le marché le moins abordable des trois centres. Le ralentissement de la croissance des prix des habitations et la baisse des taux d’intérêt ont réduit les coûts d’achat, tandis que la croissance du revenu a amélioré davantage l’abordabilité.

Ces mesures de l’abordabilité fondées sur les prêts hypothécaires excluent les coûts des services publics dans tous les marchés, car aucune donnée comparable sur les coûts des services publics n’était disponible. Les coûts des services publics sont souvent plus élevés dans le Nord, surtout dans les Territoires du Nord-Ouest et au Nunavut. Cette situation est en partie attribuable aux réseaux isolés, à la dépendance au diesel pour la production d’électricité et aux climats plus froids qui augmentent les besoins de chauffage.

De nombreuses communautés des territoires se heurtent aussi à un accès limité à l’assurance habitation et à des primes plus élevées, ce qui limite davantage la disponibilité des logements et augmente le risque financier pour les propriétaires-occupants. Par conséquent, ces mesures de l’abordabilité sous-estiment probablement le fardeau global des coûts du logement et les défis plus vastes avec lesquels doivent composer les propriétaires-occupants dans le Nord par rapport au reste du Canada.

Les problèmes d’abordabilité des logements locatifs privés sont restés généralement inchangés depuis 2023 : de nombreux ménages n’ont toujours pas les moyens de louer un logement sur le marché privé

Les logements locatifs du marché privé sont demeurés inabordables pour de nombreux ménages en 2025 (Figure 7) :

• Whitehorse et Yellowknife : Un ménage sur cinq.
• Iqaluit : Près d'un ménage sur deux.

Bien que la proportion de ménages n’ayant pas les moyens de louer un logement sur le marché privé soit demeurée globalement inchangée depuis 2023, les tendances en matière d’abordabilité ont varié selon le type de logement. À Whitehorse et à Yellowknife, les pressions se sont aggravées pour les ménages qui louent des logements de deux chambres, car les loyers ont augmenté plus rapidement que les revenus. À Iqaluit, la croissance du revenu a dépassé celle des loyers pour tous les types de logements. Toutefois, Iqaluit est resté le marché le moins abordable, car les loyers élevés y représentent une plus grande part du revenu.

Le revenu moyen des ménages autochtones est inférieur à celui des ménages non autochtones, ce qui a probablement aggravé les problèmes d’abordabilité. En 2021, une plus grande part des ménages locataires autochtones que non autochtones sur le marché privé consacrait 30 % ou plus de son revenu au logement dans les trois centres.

Les ménages ont abouti dans des logements de taille non convenable en raison de l’offre limitée

La proportion de logements de taille non convenable, c’est-à-dire surpeuplés, était plus élevée à Yellowknife et à Iqaluit que la moyenne nationale, qui était de 5,4 % lors du dernier recensement. À l’inverse, le taux était légèrement inférieur à Whitehorse. Depuis, le surpeuplement dans ces trois centres s’est probablement aggravé plus rapidement qu’à l’échelle nationale, en raison d’un déséquilibre accru entre la croissance des ménages et les achèvements de logements.

Bien que Statistique Canada n’ait pas encore publié les dernières données du recensement, des données locales plus récentes indiquent que le surpeuplement s’est intensifié à Yellowknife. La proportion de ménages ayant un logement de taille non convenable est passée de 6,6 % en 2019 à 8,0 % en 2024.¹⁴

Il n’y a pas de données comparables et à jour sur le surpeuplement à Whitehorse.  La croissance des ménages a toutefois dépassé celle des achèvements de logements dans une plus grande mesure que de 2016 à 2021, alors que le surpeuplement était déjà en hausse. On peut en déduire qu’un plus grand nombre de ménages ont dû partager un logement ou vivre dans un logement moins convenable, bien que le problème soit probablement moins pire qu’à Yellowknife.

Même si aucune donnée n’était disponible pour Iqaluit, d’autres indicateurs laissent entendre que le surpeuplement est demeuré un grave problème. Le taux d’inoccupation quasi nul sur le marché locatif privé et la pression persistante dans le secteur du logement social ont limité les options de logement. En janvier 2025, près de la moitié des ménages de Nunavut Housing Corporation vivaient dans des logements surpeuplés. Les listes d’attente sont aussi demeurées longues.¹⁵

Selon le Recensement de 2021, le surpeuplement était constamment plus répandu chez les ménages autochtones. Les disparités étaient les plus faibles à Whitehorse et les plus grandes à Iqaluit.

Les logements hors marché demeurent un élément essentiel du système de logement

Logements sociaux

Compte tenu de l’offre encore plus limitée, le logement social a continué de soutenir de nombreux ménages dans les trois centres. Selon le Recensement de 2021, la proportion de ménages occupant un logement social dans les trois marchés dépassait le taux national, qui était d’environ un ménage sur neuf :

• Whitehorse et Yellowknife : Plus d’un ménage autochtone sur trois vivait dans un logement subventionné, soit environ le double de la proportion des ménages non autochtones.
• Iqaluit : Environ quatre ménages autochtones sur cinq vivaient dans des logements subventionnés, ce qui est légèrement inférieur à la proportion de ménages non autochtones.

À Yellowknife et à Iqaluit, les seuils de revenu maximal pour les logements sociaux sont restés inférieurs au revenu minimal requis pour louer un logement du marché moyen. Par conséquent, certains ménages peuvent gagner trop pour être admissibles à un logement social tout en ayant un revenu insuffisant pour se payer un logement du marché.

Sources : SCHL, gouvernement du Yukon, NWT Housing Corporation, Nunavut Housing Corporation

Remarque : La colonne « Revenu requis pour louer un logement du marché privé » utilise les loyers du marché évalués en 2025 et calcule le revenu minimal requis pour que les frais de logement correspondent à 30 % ou moins du revenu du ménage. Le vert (cercle vide) indique que les seuils de revenu pour les logements hors marché dépassent le revenu minimal requis pour louer un logement au taux moyen du marché, tandis que le rouge (cercle plein) indique que les seuils sont inférieurs à au moins un niveau d’abordabilité du marché.

Bien que la part de logements subventionnés dans l’ensemble des centres ait dépassé la part nationale de 4 %, la disponibilité limitée a entraîné des difficultés pour de nombreux ménages :

• À Whitehorse, les logements sociaux représentaient environ le quart du marché locatif (786 logements). Le taux d’inoccupation est demeuré pratiquement nul en 2024, tandis que plus de 200 ménages étaient sur la liste d’attente pour un logement ayant un loyer proportionné au revenu. L’évaluation des besoins en matière de logement à Whitehorse en 2026 (en anglais seulement) indique un besoin important de logements sociaux supplémentaires au cours des cinq prochaines années.
• Les logements sociaux représentaient environ 12 % du parc locatif de Yellowknife (313 logements). L’évaluation des besoins en matière de logement dans les territoires en 2026 (en anglais seulement) a révélé que les listes d’attente pour les logements publics dépassaient 300 ménages à Yellowknife, ce qui indique que le taux d’inoccupation est resté près de zéro.
• À Iqaluit, les logements publics administrés par la Nunavut Housing Corporation représentaient environ le cinquième du parc locatif total. Certains de ces logements n’étaient pas habitables sans réparations importantes. En février 2025, il y avait 36 logements publics vacants, tandis que les listes d’attente dépassaient 400 ménages.

Logements pour le personnel du gouvernement et autres logements fournis par l’employeur

Les autres formes courantes de logements hors marché dans les territoires comprennent les logements pour le personnel du gouvernement et d’autres logements fournis par l’employeur. Ces formes de logement sont souvent liées à l’emploi, ce qui réduit la demande sur le marché locatif privé. Elles favorisent aussi la stabilité du logement dans le Nord, où les coûts du logement sont élevés et l’offre est limitée.

À Iqaluit, ces segments de logements représentaient environ les deux tiers du parc locatif. Des données comparables n’étaient pas disponibles pour Whitehorse et Yellowknife.