Enquête canadienne sur le logement de 2024

L’Enquête canadienne sur le logement de 2024 offre un portrait détaillé des expériences des ménages canadiens en matière de logement et de la façon dont celles-ci influencent leur vie au quotidien. Le présent article met en lumière certains résultats de l'enquête de 2024, dont les données ont été récemment diffusées. Il porte principalement sur les aspirations liées au logement, les besoins impérieux de logement et les expériences de discrimination en matière de logement déclarées par les répondants.

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Rien n’est plus important qu’avoir un logement sûr et sécuritaire pour les ménages canadiens

En 2024, de nouvelles questions ont été ajoutées à l’Enquête canadienne sur le logement. Ces questions visaient à mieux comprendre les aspirations et les objectifs en matière de logement, à court et à long terme, des personnes vivant au Canada. Elles portent sur les résultats souhaités en matière de logement au cours des 5 à 10 prochaines années, notamment :

• l’emplacement géographique;
• le mode d’occupation;
• le nombre de chambres.

Les questions portent aussi sur les difficultés rencontrées par les ménages pour atteindre leurs objectifs en matière de logement.

La presque totalité des répondants (96 %) ont indiqué qu’avoir un logement sûr et sécuritaire est un objectif à long terme important ou assez important (tableau 1). Plus de 60 % des ménages interrogés ont aussi déclaré que la constitution d'un patrimoine immobilier et l'acquisition d'une propriété sont des objectifs importants ou assez importants. Plus de 60 % ont indiqué qu’il était important ou assez important pour eux d’avoir des actifs pour financer leur retraite ou laisser un héritage à leurs enfants. Bien que la plupart des ménages locataires (environ 60 %) souhaitent accéder à la propriété, une proportion non négligeable d’entre eux (28 %) ont indiqué que l’achat d’une propriété n’est pas un objectif important à leurs yeux.

* Calculé pour les ménages locataires seulement.

Sources : SCHL (calculs), données adaptées de l’Enquête canadienne sur le logement, 2024 (Statistique Canada)

Les locataires veulent plus d’espace

Selon les résultats de l’Enquête canadienne sur le logement de 2024, les locataires souhaitent avoir un plus grand nombre de chambres que dans leur logement actuel (figure 1). La situation est différente chez les propriétaires-occupants qui sont généralement satisfaits du nombre de chambres dans leur logement. Dans l'ensemble, les ménages propriétaires souhaitent conserver le même nombre de chambres qu'ils ont déjà : soit 3,2 en moyenne. À titre de comparaison, les ménages locataires occupent des logements comptant 1,9 chambre en moyenne, mais souhaitent en avoir 2,6. Le nombre de chambres souhaité par ces ménages est en moyenne supérieur d’environ 37 % à celui de leur logement actuel.

L’aspiration à occuper un logement plus grand comptant davantage de chambres est encore plus marquée chez les ménages locataires en situation de besoins impérieux de logement. Elle l’est en raison du caractère non convenable de leur logement. La figure 1 montre que les locataires vivant actuellement dans un logement de taille non convenable disposent en moyenne de 1,8 chambre, mais souhaitent en avoir 3,3. Cela représente en moyenne un nombre de chambres supérieur de 84 % à celui de leur logement actuel. Cet écart illustre à quel point le parc de logements existant ne répond pas adéquatement à leurs besoins en matière de chambres. Cette tendance met également en évidence la hausse du nombre de logements surpeuplés au Canada. C’est particulièrement le cas dans les marchés locatifs où les loyers sont élevés, comme ceux de Toronto et de Vancouver.

Figure 1. Distribution du nombre de chambres (densité) actuel et souhaité

Les besoins impérieux de logement restent stables au fil des ans

Selon les données de l’Enquête canadienne sur le logement, les ménages canadiens continuent de souhaiter vivre dans un logement qui répond mieux à leurs besoins. Toutefois, beaucoup d'entre eux rencontrent encore des difficultés pour y parvenir. L’indicateur des besoins impérieux en matière de logement met en lumière les difficultés avec lesquelles de nombreux ménages doivent composer pour trouver un logement sûr, convenable et abordable.

Dans l’ensemble, les besoins impérieux en matière de logement sont demeurés stables entre 2022 et 2024. Comme le montre le tableau 2, plus de 1 ménage sur 10 continuait d’être en situation de besoins impérieux de logement en 2024. Cette proportion reste inchangée par rapport à celle observée dans le cadre de l’enquête de 2022. Les résultats de l’enquête de 2021 sont la seule exception. Cette année-là, les taux de besoins impérieux en matière de logement étaient inférieurs à ceux observés les autres années. Cette situation s’explique en partie par les mesures de soutien mises en place pendant la pandémie de COVID‑19. Ces mesures ont amélioré l'abordabilité du logement, un facteur déterminant des besoins impérieux en matière de logement.Les locataires ont continué de présenter des taux de besoins impérieux en matière de logement plus élevés que les propriétaires. Toutefois, les besoins impérieux de logement chez les locataires sont demeurés relativement stables, touchant plus de 1 ménage sur 5 en 2022, comme en 2024. Les locataires de logements sociaux et ceux de logements abordables présentaient les taux les plus élevés de besoins impérieux de logement. Les hausses de loyers au cours des 5 dernières années et le mauvais état de certains logements pourraient contribuer à expliquer cette situation. Ces tendances ont aussi été mises en évidence dans les résultats du cinquième cycle de l’Enquête sur les logements sociaux et abordables de la SCHL.

Dans toutes les provinces, l’abordabilité était le principal facteur à l’origine des besoins impérieux en matière de logement. À l’échelle nationale, elle expliquait 71 % des cas. La prévalence de logements de qualité non convenable ou de taille non convenable contribue aux variations des besoins impérieux de logement observées d’une province à l’autre. Toutefois, ces facteurs jouent un rôle moindre. Ces résultats cadrent avec ceux des cycles précédents de l’Enquête canadienne sur le logement². Ils montrent aussi que, bien que la qualité et la taille convenables sont des aspects importants, l’abordabilité demeure le principal facteur à l’origine des besoins impérieux en matière de logement au Canada.

Pour la première fois, l’Enquête canadienne sur le logement de 2024 permet d’établir une distinction entre les logements locatifs du marché primaire et ceux du marché secondaire. Elle permet de le faire à l’aide des définitions de l’Enquête sur les logements locatifs. Les ménages qui occupent un logement du marché locatif primaire présentent des taux de besoins impérieux en matière de logement nettement plus élevés que ceux du marché locatif secondaire. La taille non convenable d’un logement semble un facteur de différenciation important : elle est à l’origine de 9,7 % des besoins impérieux dans le marché locatif primaire, comparativement à 3,2 % dans le marché locatif secondaire.

Les différences de revenu contribuent également à expliquer cet écart. Sur le marché locatif primaire, le revenu moyen des locataires s’élève à 77 900 $. Sur le marché locatif secondaire, il atteint environ 90 000 $. Cet écart de 15,5 % peut limiter les logements que les locataires peuvent se permettre et, par conséquent, la mesure dans laquelle ces logements répondent aux besoins de leur ménage.

Les accédants à la propriété ayant acheté leur première propriété au cours des 5 dernières années présentent des taux de besoins impérieux de logement légèrement inférieurs à ceux des autres propriétaires. Ce constat est cohérent avec certains des facteurs qui influencent l’accès à la propriété. Les critères d’admissibilité à respecter pour l’obtention d’un prêt hypothécaire sont un moyen efficace d’évaluer la capacité financière des ménages pour assumer les coûts associés à la propriété. Ainsi, seuls les ménages qui disposent d’un revenu suffisant, d’un emploi stable et d’un niveau d’endettement gérable peuvent devenir propriétaires.

Selon l’Enquête auprès des emprunteurs hypothécaires 2025 de la SCHL, les accédants à la propriété sont généralement âgés de 25 à 34 ans. Ils gagnent des revenus relativement élevés, soit entre 60 000 et 105 000 $. Leur taux d’emploi atteint 91 % et est plus élevé que celui des autres emprunteurs hypothécaires, qui comprennent notamment les acheteurs déjà propriétaires, les emprunteurs qui renouvellent leur prêt hypothécaire et les emprunteurs qui refinancent le leur. Les accédants à la propriété sont aussi plus susceptibles de recevoir un soutien financier de leur famille ou de leurs amis. Cette aide contribue à constituer leur mise de fonds.

Sources : SCHL (calculs), données adaptées de l’Enquête canadienne sur le logement, 2018, 2021, 2022 et 2024 (Statistique Canada)

Les besoins impérieux en matière de logement varient selon le groupe de population

Le tableau 3 montre la proportion de ménages en situation de besoins impérieux de logement selon l’identité racisée, l’identité autochtone et le type de famille.

Les ménages racisés (13,7 %) présentent des taux de besoins impérieux de logement plus élevés que les ménages non racisés et non autochtones (10,6 %) pour tous les types de mode d’occupation. Ces résultats concordent avec ceux de l’Enquête canadienne sur le logement de 2022. Selon cette enquête, le taux de besoins impérieux de logement s’établissait à 14,1 % chez les ménages racisés, contre 10,7 % chez les ménages non racisés. En 2024, il a atteint 20,1 % chez les ménages autochtones.

Les besoins impérieux en matière de logement variaient également selon le type de famille. Le taux mesuré pour de tels besoins atteignait 19,1 % pour les familles monoparentales, 6,7 % pour les couples avec enfants et 5,1 % pour les couples sans enfants. Les taux étaient élevés tant chez les familles monoparentales dirigées par une femme que chez celles dirigées par un homme. Ils atteignaient respectivement 18,6 % et 20,0 %. Ces résultats indiquent que les familles monoparentales éprouvent davantage de difficultés que les autres types de famille à satisfaire leurs besoins en matière de logement.

Le taux élevé de besoins impérieux en matière de logement observé chez les ménages d’une personne met en évidence les défis que pose le fait de n’avoir qu’un revenu unique. En 2024, 20,4 % des ménages de ce type étaient en situation de besoins impérieux de logement.

Sources : SCHL (calculs), données adaptées de l’Enquête canadienne sur le logement, 2024 (Statistique Canada)

Les défis auxquels sont confrontés les ménages autochtones et ceux des groupes racisés vont au-delà des besoins impérieux en matière de logement

Les nouveaux résultats de l’enquête indiquent que les taux élevés de besoins impérieux de logement ne sont pas le seul défi auquel se heurtent les ménages racisés et autochtones. L’Enquête canadienne sur le logement de 2024 comprenait de nouvelles questions visant à mieux comprendre les expériences et les perceptions des répondants en matière de discrimination dans le système de logement.

Dans le cadre de l’enquête, on a demandé aux répondants s’ils avaient déjà ressenti de la discrimination lorsqu’ils ont tenté de trouver ou de conserver un logement au Canada. Les répondants devaient indiquer si leurs expériences étaient liées à leur origine raciale, à leur âge ou à leur genre. Ils devaient aussi tenir compte de leur situation de handicap, de leur statut d’immigrant ou de leur langue. La discrimination dans le système de logement peut se produire à différentes étapes du parcours du logement. Elle peut se manifester lors de la recherche d’un logement, qu’il s’agisse de la location ou de l’achat d’un logement ou dans le cadre des démarches visant à obtenir un prêt hypothécaire. La discrimination peut aussi s’exercer à l’égard d’une personne qui occupe déjà un logement. Par exemple, elle peut être vécue lors d’une demande de mesures d’accessibilité, de réparations ou de travaux d’entretien. Les réponses reflètent les expériences et les perceptions des répondants. Elles ne représentent pas nécessairement celles de l’ensemble du ménage.

Le tableau 4 met en évidence les écarts entre les personnes racisées et celles non racisées quant aux expériences de discrimination en matière de logement qu’elles ont déclaré avoir connues au cours de leur vie. Les personnes racisées ont déclaré avoir été victimes de discrimination environ 3 fois plus souvent que les personnes non racisées. Ces proportions s’établissent respectivement à 18,2 % et à 6,0 %. Parmi les groupes de population, les personnes noires présentent le taux le plus élevé de discrimination subie dans le système de logement, soit 30,2 %. Le taux est légèrement plus élevé chez les répondants noirs en situation de besoins impérieux de logement, à savoir 33,1 %.

Selon le mode d’occupation, les propriétaires-occupants noirs ont été les plus nombreux à déclarer avoir subi de la discrimination dans le système de logement (35,9 %). Ce constat concorde avec les travaux de recherche existants sur les obstacles à l’accession à la propriété chez les personnes noires au Canada. Le rapport récent Personnes noires et accession à la propriété : les obstacles désigne la discrimination raciale comme un obstacle important à l’accession à la propriété pour les gens de ce groupe. Des recherches antérieures de la SCHL ont aussi montré que le taux d’accession à la propriété chez les personnes noires est nettement inférieur à la moyenne nationale.

Dans le cadre de l’Enquête canadienne sur le logement de 2024, des répondants autochtones ont souvent déclaré avoir subi de la discrimination en matière de logement au cours de leur vie (16,2 %). Selon une approche fondée sur les distinctions, les résultats de l’enquête montrent des écarts entre les groupes autochtones. Les répondants qui s’identifient comme des membres des Premières Nations ont déclaré avoir été victimes de tels incidents plus souvent que les répondants métis ou inuits. Les taux s’établissent respectivement à 22,6 %, à 10,5 % et à 17,4 %. Ces résultats font écho à des études dirigées par des Autochtones. Celles-ci mettent en lumière les taux élevés de discrimination que subissent les communautés autochtones au Canada, notamment en matière de logement. C’est le cas, par exemple, de l’étude Obstacles systémiques pour les personnes des Premières Nations : la sécurité d’occupation au Canada (PDF).

BIL : Besoins impérieux en matière de logement

LSA : Logements sociaux ou abordables

Sources : SCHL (calculs), données adaptées de l’Enquête canadienne sur le logement, 2024 (Statistique Canada)