Accéder à la propriété abordable grâce aux baux emphytéotiques au Québec

De nombreuses personnes au Canada ont de la difficulté à trouver un logement abordable. C’est certainement le cas dans la municipalité régionale de comté (MRC) de Brome-Missisquoi, située dans la région de l’Estrie. Dans la MRC, on ne compte que 55 logements abordables, et de nombreuses personnes ont de la difficulté à trouver un logement convenable.

Dans le cadre de ce projet, Foncier solidaire Brome-Missisquoi (FSBM), un organisme sans but lucratif de la région, testera une solution novatrice. Il vise à utiliser une fiducie foncière communautaire (FFC) et des baux emphytéotiques pour créer 8 logements abordables dans la MRC de Brome-Missisquoi, au Québec. De plus, FSBM documentera ce processus et son potentiel dans l’espoir de pouvoir l’adapter, de sorte qu’il soit utilisé à l’échelle de la région et partout au Québec.

Étendue du projet et résultats attendus

Les baux emphytéotiques sont des baux à long terme qui sont de plus en plus utilisés partout dans le monde

L’emphytéose est un bail à long terme entre un propriétaire-bailleur et un emphytéote (le futur locataire ou propriétaire). Pendant le bail, l’emphytéote jouit de la plupart des droits d’un propriétaire, mais est responsable de l’entretien de la propriété. À la fin du bail, la propriété et les améliorations, le cas échéant, reviennent au propriétaire. Le propriétaire-bailleur peut toutefois reconnaître les améliorations apportées par l’emphytéote, y compris l’aménagement paysager ou les rénovations.

Les baux emphytéotiques sont utilisés partout dans le monde entre les organismes de foncier solidaire (OFS) et les résidents des ensembles de logements. L’une de leurs caractéristiques est que le logement n’est pas revendu sur le marché libre à la fin du bail. Cela permet au propriétaire-bailleur de contrôler le prix de revente lorsqu’un nouveau résident vit dans le logement, ce qui le rend abordable à perpétuité. Les logements existants peuvent également être inclus dans cet outil, ce qui permet de s’assurer que la propriété demeure abordable.

Mettre à l’essai une FFC avec des baux emphytéotiques dans la municipalité régionale de comté de Brome-Missisquoi, au Québec

Grâce au soutien de l’Initiative de démonstrations de la Stratégie nationale sur le logement, ce projet vise à démontrer le processus de mise en œuvre du parc de logements emphytéotiques. Il mettra à l’essai un projet de FFC au moyen de baux emphytéotiques dans la municipalité régionale de comté (MRC) de Brome-Missisquoi. Les terrains sont détenus en fiducie à perpétuité pour aider à donner l’accès à un usage communautaire, comme des logements abordables détenus par la collectivité.

Le projet permettra de construire 4 logements sur 2 lots adjacents dans la municipalité de Dunham. Il permettra également de protéger 4 logements existants ailleurs dans la MRC de Brome-Missisquoi. Les ménages à revenu faible et modeste signeront ensuite des contrats emphytéotiques pour les propriétés.

En vertu des contrats, le Foncier solidaire Brome-Missisquoi (FSBM) s’engagera à fournir 20 % du financement des habitations. Les nouveaux emphytéotes détiendraient un prêt hypothécaire pour les 80 %. Ils couvriront également toutes les dépenses liées à l’entretien. Leur investissement hypothécaire et tout investissement dans la rénovation seront remboursés à la fin du bail ou à leur départ. La propriété serait ensuite louée au prochain emphytéote.

Cette approche aiderait les locataires qui ne peuvent pas acheter un logement à accéder à la propriété dans la dignité. Elle s’applique particulièrement aux jeunes familles, aux familles monoparentales à faible revenu, aux jeunes agriculteurs et à d’autres groupes vulnérables. L’initiative permet également à FSBM de contrôler le prix de revente et la limite annuelle de rénovation, ce qui contribue à maintenir l’abordabilité de la propriété.

L’ensemble du projet sera documenté en vue de sa mise à l’échelle dans l’ensemble de la MRC de Brome-Missisquoi et partout au Québec.

Élaborer des politiques et des pratiques pour soutenir les acquisitions futures de propriétés

Dans le cadre de la première étape du projet, le FSBM élargira son conseil d’administration pour s’assurer d’avoir l’expérience diversifiée dont il a besoin pour le projet. Il renforcera également son cadre juridique et administratif pour gérer l’aménagement du parc de logements du projet. Le projet établira ensuite une structure de financement pour l’acquisition des terrains et des immeubles nécessaires. Cette structure vise à amasser des fonds au moyen d’obligations communautaires, de collectes de fonds et d’autres moyens.

Une fois que les approbations nécessaires du conseil municipal de Dunham auront été reçues, la construction des logements pourra commencer. La construction comprend les infrastructures (eau, sanitaires, chemin d’accès et branchement électrique), qui sera amortie sous forme de frais mensuels pour les futurs résidents. Le projet visera également à acquérir 4 maisons pour tester la gestion emphytéotique d’immeubles existants.

Le recrutement de résidents est un élément clé du projet. Il s’agira d’un processus multipartite dirigé par un comité consultatif. Les groupes cibles seront les ménages à revenu faible ou modeste, les jeunes familles, les jeunes agriculteurs, les immigrants, les aînés et plus encore. Après un processus de demande et de discussion approfondi, les 8 ménages participants seront choisis.

Le projet sera évalué tout au long du processus et le tout sera documenté. Une étude de cas, des guides pratiques et un rapport final seront élaborés et communiqués au public et aux organismes intéressés.

Mieux faire connaître les baux emphytéotiques et encourager leur utilisation au Québec

À court terme, le projet offrira à 8 résidents ou ménages l’occasion d’accéder à la propriété. Cette occasion pourrait éventuellement s’étendre à toute la MRC de Brome-Missisquoi et à l’ensemble de la province.

L’un des objectifs connexes de ce projet est d’établir l’emphytéote, ou toutes autres formes de démembrement de propriété, comme troisième désignation de résident en vertu de la loi québécoise. Cette désignation aiderait à faire connaître le bail emphytéotique et à encourager son utilisation, ce qui améliorerait davantage l’abordabilité du logement pour les ménages à revenu faible et modeste.