Les obligations communautaires comme source de financement

Brique par brique est un organisme sans but lucratif montréalais fondé en 2016 par des organisateurs communautaires et des professionnels racialisés. Son objectif : accroître le nombre de logements abordables dans Parc-Extension, l’un des quartiers les plus défavorisés du Canada.

Brique par brique cherche de nouvelles façons d’offrir des logements abordables à Parc-Extension. En 2019, l’organisme a émis des obligations communautaires pour recueillir des fonds. Il a aussi fait le suivi de sa tentative de s’établir à Parc-Extension. Les résultats de cette recherche comprennent plusieurs recommandations pour les autres organismes qui ont des objectifs semblables.

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Étendue du projet et résultats attendus

Financer des ensembles de logements abordables à Parc-Extension

Brique par brique a été fondé en réaction à l’embourgeoisement de Parc-Extension. À cause de l’embourgeoisement, les résidents les plus pauvres du quartier ont dû se déplacer pour laisser la place au développement à but lucratif.

Brique par brique se démarque surtout pour deux raisons :

• c’est l’un des rares organismes immobiliers résidentiels au Canada qui est financé par l’émission d’obligations communautaires;
• ses activités sont axées sur les résidents à faible revenu et ceux qui ont de la difficulté à obtenir un logement locatif.

Financer le logement abordable grâce aux obligations communautaires

Les obligations communautaires sont des titres de créance aux caractéristiques semblables à celles d’autres types d’obligations. Elles ont une valeur nominale, un terme fixe et permettent de toucher des intérêts. Seuls les organismes sans but lucratif peuvent en émettre, sans intermédiaire. Les obligations communautaires permettent à des particuliers d’investir dans des projets auxquels ils croient.

En 2019, la SCHL a financé un projet de recherche de Brique par brique visant à faire le suivi de sa tentative de s’établir à Parc-Extension. Les objectifs étaient les suivants :

• comprendre comment utiliser des obligations communautaires comme levier financier pour aider Brique par brique à s’établir dans un environnement immobilier concurrentiel;
• déterminer comment favoriser la participation sociale et la collaboration de divers acteurs à l’expansion de Brique par brique.

Voici certaines des questions de recherche :

• Quels sont les avantages et les limites du financement d’un ensemble de logements communautaires par des obligations communautaires?
• De quels éléments faut-il tenir compte lorsqu’on met en œuvre un tel projet?

La recherche consistait, entre autres, à examiner des ensembles semblables, comme l’Auberge des aînés de L’Assomption (Québec) et le Mount Community Centre de Peterborough (Ontario). Pour ces deux ensembles, on a recueilli des fonds en émettant des obligations communautaires. L’équipe du projet a conclu que le succès des ensembles financés en partie par des obligations communautaires dépend de ce qui suit :

• avoir désigné l’emplacement de l’immeuble;
• avoir l’appui des administrations locales (arrondissement et municipalité).

Les promoteurs privés ont augmenté la concurrence immobilière

Brique par brique a dû surmonter des obstacles importants pour assurer sa présence sur le marché immobilier. Il a été très difficile d’acheter une propriété dans Parc-Extension. Cela est surtout dû à l’ouverture du campus MIL de l’Université de Montréal, au sud de Parc-Extension. Le campus a rendu le secteur attrayant pour les promoteurs privés.

L’augmentation de la présence des promoteurs a entraîné une vive concurrence. Les offres de Brique par brique étaient en concurrence avec celles des promoteurs. Les promoteurs pouvaient offrir de meilleures conditions aux vendeurs, notamment :

• un prix d’achat presque toujours supérieur au prix demandé;
• une plus grande liquidité;
• des transactions plus rapides;
• des conditions d’inspection plus souples.

La rareté des ressources humaines a aussi nui aux efforts de Brique par brique. Il a été difficile d’organiser des évènements communautaires, de faire des recherches et de trouver un immeuble. Il a aussi fallu faire un travail de sensibilisation avec la Ville de Montréal.

Recommandations pour d’autres fournisseurs de logements abordables

Brique par brique a tiré de son expérience plusieurs recommandations pour les organismes qui souhaitent amasser des fonds en vendant des obligations communautaires :

• évaluer le coût des ressources humaines consacrées à l’émission d’obligations communautaires et à la gestion d’une communauté d’investisseurs;
• mettre sur pied une solide équipe de base rémunérée pour coordonner le projet, les activités de liaison et les communications. Idéalement, disposer d’une équipe multidisciplinaire d’experts en droit, en finances, en comptabilité et en collectivité pour appuyer l’équipe de base;
• organiser des séances de discussion pour permettre aux partenaires et investisseurs de comprendre l’utilisation prévue des fonds recueillis en émettant des obligations communautaires;
• adopter une stratégie de communication comprenant un bulletin général, les médias sociaux et un site Web mis à jour. Idéalement, utiliser une plateforme en ligne pour vendre et gérer les obligations communautaires;
• élaborer une stratégie pour entretenir les relations avec les investisseurs. Toujours connaître leurs besoins et les tenir au courant de l’évolution du projet. Il est bon de préparer un bulletin pour les investisseurs et un rapport annuel sur l’évolution de leur investissement;
• documenter l’évolution de l’ensemble à l’aide de ressources internes ou en partenariat avec un organisme de recherche.

On peut utiliser des obligations communautaires comme levier pour financer un ensemble résidentiel. Il faut toutefois bien comprendre les obstacles potentiels, comme les limites de l’effectif et les conditions du marché.

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