Les grands marchés depuis le début de la pandémie de COVID-19

Ottawa, le 25 février 2021

De nombreux facteurs ont contribué à ce que la hausse des ventes, des prix moyens et des mises en chantier d’habitations dépasse les prévisions. Ce sont notamment le soutien financier des différents gouvernements face à la pandémie, les disparités régionales en ce qui concerne l’interruption des activités, les différentes réactions des acheteurs de logements, la demande refoulée ainsi que les répercussions de la pandémie ‒ inéquitables entre les groupes de ménages ‒ sur l’emploi et les finances. À la fin du troisième trimestre de 2020, ces tendances s’étaient redressées de façon inattendue au point de dépasser les niveaux pré-pandémiques, malgré la crise sanitaire persistante et les risques connexes pour la reprise économique.

Le rapport Le Marché sous la loupe ‒ Ventes et prix des logements dans les principaux marchés pendant la pandémie de COVID-19, publié aujourd’hui par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), examine les tendances des ventes et des prix des logements existants durant la pandémie de COVID-19 à Vancouver, Calgary, Edmonton, Toronto, Ottawa et Montréal en 2020. Il met l’accent sur les ventes et les prix moyens. Le prochain rapport portera sur les mises en chantier d’habitations.

Faire des prévisions est difficile dans des circonstances normales, et ça l’est encore plus dans le contexte d’une pandémie mondiale sans précédent. Au cours de l’été et de l’automne, l’économie et les marchés de l’habitation ont été plus vigoureux que ce que nous avions prévu au début de la pandémie. Cette analyse mise à jour compare l’évolution de l’économie et du marché de l’habitation des principaux marchés du Canada durant la pandémie de COVID-19 à la situation observée à la fin de 2019. Nous examinons également les écarts entre nos prévisions concernant les ventes et les prix des logements et la façon dont les principaux marchés de l’habitation ont réellement évolué tout au long de la pandémie.

Faits saillants :

Au deuxième trimestre de 2020, il y a eu une forte baisse des ventes et des prix, car les gouvernements ont instauré des restrictions en réponse à la COVID-19. Les répercussions économiques déjà graves ont été amplifiées par le fait que les ménages ont cessé de mener leurs activités normales pour éviter d’être infectés.
À la fin du troisième trimestre de 2020, les ventes, les prix moyens et les mises en chantier d’habitations s’étaient redressés au point de dépasser les niveaux pré-pandémiques, malgré la persistance de la pandémie et des risques connexes pour la reprise économique.
L’activité étonnamment élevée sur le marché de l’habitation observée jusqu’à présent pendant la pandémie reflète les facteurs suivants :
Les premières restrictions de confinement, au deuxième trimestre, ont retardé la demande, qui s’est manifestée subitement au troisième trimestre lorsque les restrictions se sont atténuées.
Les dépenses engagées par les gouvernements en réponse à la COVID-19 et les programmes de report de paiements hypothécaires pourraient avoir retardé les saisies. Pour cette raison, les inscriptions sont restées à la baisse pendant que la demande se redressait et que les ventes dépassaient les nouvelles inscriptions.
En raison de leurs choix limités en matière de dépenses, les ménages ont vu leur taux d’épargne atteindre des sommets historiques au deuxième et au troisième trimestres de 2020. L’assurance de pouvoir profiter de taux d’intérêt bas et stables, conjuguée à une augmentation de l’épargne, semble avoir incité de nombreux ménages à financer l’achat d’une habitation.
Les travailleurs à revenu élevé se sont rapidement adaptés à la pandémie en faisant du télétravail. Le redressement rapide de leur situation et la demande refoulée se sont rapidement répercutés sur le marché de la revente au troisième trimestre de 2020.
La croissance des ventes a été plus forte pour les habitations chères à Vancouver, à Toronto, à Ottawa et à Montréal, ce qui a accentué la hausse des prix sur ces marchés. Ce changement s’explique probablement par la répartition inégale des répercussions économiques de la pandémie, alors que les ménages à revenu élevé ont été en mesure de maintenir leur revenu.
La demande de logements de prix relativement bas a tout de même diminué à la suite d’une importante perte de revenu subie par les ménages occupant un emploi dans des secteurs moins bien rémunérés et n’ayant pas la possibilité de télétravailler (comme les travailleurs de l’hébergement et des services alimentaires). Une forte baisse du nombre de nouveaux migrants a également contribué au recul de la demande.
Dans les provinces productrices de pétrole, la baisse des cours du pétrole s’est conjuguée aux effets de la pandémie pour donner lieu à d'autres changements complexes.

Même si l’activité sur le marché de l’habitation a été étonnamment forte dans la plupart des principaux marchés durant la pandémie, nous demeurons préoccupés par les risques majeurs. Pensons tout particulièrement aux niveaux de l’emploi, qui restent inférieurs à ceux d’avant la pandémie, et aux importantes mesures de soutien au revenu accordées par le gouvernement, qui sont temporaires. La reprise complète et durable continue de dépendre de l’évolution incertaine de la pandémie.

La SCHL contribue à la stabilité du marché de l’habitation et du système financier en venant en aide aux Canadiens dans le besoin et en fournissant des résultats de recherches et des conseils à tous les ordres de gouvernement, aux consommateurs et au secteur de l’habitation du pays

Pour en savoir plus, suivez-nous sur Twitter, YouTube, LinkedIn, Facebook et Instagram.

Citation :

« Les ventes et les prix des logements ont été étonnamment élevés pendant la pandémie de COVID19 dans les principaux marchés du Canada. Cette situation reflète la demande refoulée qui s’est accumulée pendant les premiers mois de la pandémie, la faiblesse des taux hypothécaires et les effets inégaux de la pandémie sur les ménages selon la catégorie de revenu. La viabilité des tendances récentes du marché de l’habitation dépendra de l’évolution incertaine de la pandémie. »
– Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL