Prix des logements au Canada et ailleurs : ce qui nous distingue

Pourquoi les prix des logements sont-ils plus élevés au Canada que dans d’autres pays comparables depuis 2005?

Les gens au Canada sont très conscients de la détérioration de l’abordabilité du logement ces dernières années. Les problèmes d’abordabilité se sont d’abord manifestés à Vancouver, au début des années 2000, puis à Toronto, au début des années 2010. Ils se sont ensuite rapidement étendus à d’autres grandes villes, dont Ottawa, Montréal et Halifax¹.

Cependant, la situation au Canada n’est pas la même que dans beaucoup d’autres pays. Les tendances que nous observons ailleurs dans le monde nous amènent à nous poser une question importante au sujet de l’évolution des prix au Canada : fait-elle partie d’une vaste tendance mondiale, ou est-elle davantage le résultat de changements dans notre pays?

Nous pouvons aussi observer ce que d’autres pays ont fait et en tirer des leçons.

Comment le Canada se compare-t-il à d’autres pays?

Les comparaisons avec d’autres pays montrent que le marché de l’habitation au Canada connaît une des périodes de croissance parmi les plus longues. Il nous faut donc examiner les facteurs structurels qui sous-tendent les problèmes persistants d’abordabilité.

Quatre grandes tendances ressortent de la comparaison de l’évolution des prix des logements dans divers pays :

• Le Canada, l’Australie et la Suède ont enregistré de modestes baisses durant la récession mondiale de 2008-2009, puis une croissance stable des prix jusqu’en 2022.
• La France et l’Allemagne ont connu une croissance constante et modérée des prix, interrompue seulement par de brèves périodes de baisse.
• Les États-Unis et le Royaume-Uni ont subi d’importantes corrections des prix durant la crise financière mondiale. Depuis 2012, leurs marchés se sont redressés de façon constante et les prix réels dépassent maintenant leurs niveaux d’avant la crise.
• En Italie et au Japon, il y a eu de longues périodes de croissance faible ou nulle des prix des logements, qui pourraient être associées à la diminution ou au vieillissement de la population.

Des facteurs structurels expliquent l’évolution du marché du logement au Canada

La crise financière mondiale a eu des effets très différents sur les marchés du logement selon les pays. Aux États-Unis, les prix des logements ont chuté, mais ils ont fini par se redresser. Au Canada, les prix ont continué d’augmenter après seulement une brève interruption.

La principale différence ne réside pas dans ce qui s’est produit pendant la crise, mais plutôt dans ce qui s’est passé par la suite. Au Canada, les prix des logements ont continué de croître rapidement pendant plus de 10 ans, jusqu’à dépasser les prix dans la plupart des pays comparables. Même si le Canada avait connu une correction semblable à celle des États-Unis, il figurerait tout de même parmi les pays ayant enregistré la plus forte hausse des prix des logements dans notre comparaison internationale (voir la ligne rouge pointillée de la figure 1 ci-dessus)³.

Cela laisse entendre que les problèmes d’abordabilité au Canada sont le résultat de facteurs qui se sont installés au fil de nombreuses années. Ils ne peuvent pas être attribués à un seul évènement. Comprendre ces facteurs à long terme est essentiel pour expliquer le niveau élevé des prix des logements au Canada.

Comment la croissance démographique a-t-elle fait augmenter les prix au cours des 20 dernières années?

La croissance démographique, en partie alimentée par la migration, est un moteur important de la demande de logements. Selon des travaux de recherche et les modèles de la SCHL, elle aurait un effet déterminant sur la croissance des prix des logements.

Au cours des 20 dernières années, les pays ayant les plus forts taux de croissance démographique ont généralement enregistré les hausses les plus marquées des prix réels des logements (figure 2).

Le Canada et d’autres économies ouvertes comparables, comme l’Australie, la Nouvelle-Zélande, la Norvège et la Suède, ont des cadres de politique macroéconomique semblables. Ces pays ont également connu des trajectoires largement similaires pendant et après la crise financière mondiale. Aucun n’a subi de correction majeure du marché immobilier après 2008, et tous ont enregistré une forte croissance démographique parallèlement à une hausse des prix des logements.

Au sein de ce groupe, le Canada a affiché la plus forte augmentation des prix des logements au cours des 20 dernières années, après ajustement pour tenir compte de la croissance démographique (figure 2).

Pourquoi l’urbanisation à elle seule n’explique-t-elle pas la forte croissance des prix des logements au Canada?

L’endroit où la population augmente a aussi une incidence sur la demande locale de logements. L’Australie, la Norvège et la Suède ont connu un mouvement marqué d’urbanisation. Ce changement s’explique sans doute par les avantages que continue d’offrir la proximité des villes entre elles. Il reflète probablement aussi les préférences des propriétaires d’habitations, en particulier les jeunes ménages et les immigrants récents⁴.

Combiné à une forte croissance démographique, ce déplacement de la population vers les centres urbains semble avoir fait augmenter les pressions à la hausse sur les prix des logements.

Or, bien que le Canada soit légèrement moins urbanisé que ces pays comparables, il a enregistré une croissance plus forte des prix des logements. Cela donne à penser que d’autres facteurs exercent une influence (figure 3).

Pourquoi la demande de logements a-t-elle augmenté plus rapidement que l’offre au Canada?

Depuis la deuxième moitié des années 2010, la demande de logements au Canada a généralement dépassé l’offre. Elle a été alimentée par la croissance démographique, la hausse des revenus et les faibles coûts d’emprunt⁵. Ainsi, la forte croissance démographique n’est pas le seul facteur qui y a contribué : la demande a aussi été soutenue par l’augmentation des revenus et la baisse des taux d’intérêt.

Du côté de l’offre, le niveau annuel de la construction résidentielle au Canada est demeuré relativement stable en proportion du parc de logements. En effet, le taux de croissance de l’offre de logements était de 1,2 % en 2011 et de 1,3 % en 2022. Il restait supérieur à la moyenne des pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) ces deux années-là. En revanche, la croissance de l’offre a fortement augmenté en Irlande et en Nouvelle-Zélande durant la même période. En Australie, elle s’est maintenue à un taux élevé d’environ 1,7 % (figure 4).

Vers 2022, les logements nouvellement achevés représentaient 1,4 % du parc résidentiel en Autriche et 1,5 % au Japon. Leur pourcentage était plus élevé qu’au Canada, même si la croissance démographique a été moins forte dans ces deux pays que dans le nôtre (figures 2 et 4). On peut en déduire que l’offre de logements n’évolue pas toujours au même rythme que la croissance démographique.

Dans l’ensemble, le taux de croissance de l’offre de logements a augmenté dans la plupart des pays de 2011 à 2022. Dans 11 des 17 pays utilisés pour la comparaison, la proportion de logements récemment achevés dans le parc résidentiel a augmenté davantage qu’au Canada.

Depuis 2017, la demande de logements au Canada s’accroît de plus en plus vite que l’offre, encore plus qu’en Australie et en Suède. L’écart entre la demande et l’offre s’est nettement élargi après 2021 et se chiffrait à près de 5 nouveaux résidents par logement achevé en 2023-2024. En Australie, l’écart a culminé à un niveau moins élevé qu’au Canada, et en Suède, il est descendu en dessous de 1 nouveau résident par logement achevé.

Ce ratio est ensuite tombé à environ 1,53 au Canada, sans doute en raison des changements subséquents aux niveaux d’immigration (figure 5). C’est peut-être signe que la récente croissance des prix des habitations au Canada, qui s’est produite malgré l’augmentation de l’offre, pourrait être davantage attribuable au fait que la croissance démographique a dépassé la construction résidentielle⁶.

Le Canada compte moins de logements par personne que la plupart des pays comparables

Au Canada, on dénombre moins de logements par tranche de 1 000 habitants que dans la plupart des pays comparables et que la moyenne des pays de l’OCDE.

Des pays comme la Suède et la Norvège ont aussi connu une forte croissance démographique. Cependant, leur parc de logements existants est plus grand que leur population, ce qui pourrait avoir contribué à modérer la hausse des prix des habitations (figures 2 et 6).

Ce que le Canada pourrait apprendre des pays qui construisent davantage de logements

Les prix des logements au Canada ont augmenté plus rapidement et de façon plus continue que dans la plupart des pays comparables. Il semble que c’est en grande partie parce que l’offre n’a pas suivi la forte hausse de la demande, surtout depuis la deuxième moitié des années 2010.

Le Canada a adopté un large éventail de mesures stratégiques pour accroître l’offre de logements. Plusieurs pays comparables ont réussi de manière durable à accroître la construction résidentielle, ce qui nous donne l’occasion d’apprendre de leur expérience.

Certains pays ont construit des logements à plus grande échelle

Un examen mondial à paraître portant sur 10 pays comparables analysera les stratégies à l’origine de ces résultats. Il mettra en évidence plusieurs thèmes communs, notamment :

• les incitatifs financiers;
• la réforme de l’urbanisme;
• l’innovation dans les méthodes de construction;
• l’utilisation de terrains publics;
• les approches propres à chaque pays et les résultats obtenus.

Cette étude contribuera à éclairer les efforts déployés par le Canada, même s’il faut reconnaître que les pratiques internationales doivent être adaptées au contexte canadien.

Au sujet des comparaisons internationales

Le présent article s’appuie sur des comparaisons internationales pour mettre en contexte les problèmes d’abordabilité du logement au Canada. Toutefois, ces comparaisons doivent être interprétées avec prudence.

Les pays diffèrent dans la façon dont les données sur le logement sont :

• définies;
• mesurées;
• recueillies.

Ces différences peuvent nuire à la comparabilité directe des indicateurs.

Nous avons utilisé des ensembles de données harmonisés pour faire des comparaisons générales et dégager des tendances globales. Ces ensembles de données ne doivent pas servir à tirer des conclusions précises pour chaque pays. Les sources utilisées comprennent notamment :

• Federal Reserve Bank of Dallas
• Bank for International Settlements
• Organisation de coopération et de développement économiques

Les différences institutionnelles, démographiques, financières et stratégiques doivent également être prises en compte dans l’interprétation des résultats.