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Dans cet épisode de Demandez à un expert, Mathieu Laberge décrit l’incidence que les droits d’aménagement ont sur le coût des logements neufs au Canada. Il explique comment ces droits influent sur l'abordabilité et l'offre de logements, et les raisons pour lesquelles les villes comptent sur ces droits.
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L’Observateur du logement
- Demandez à un expert : « Droits d’aménagement : effet sur le prix des logements neufs au Canada »
Au Canada, les prix des logements neufs ne dépendent pas seulement de la main-d’œuvre, des terrains et des matériaux de construction. Ils varient aussi en fonction des droits d’aménagement. Ces droits sont importants pour les finances des municipalités. Ils peuvent faire augmenter les prix des habitations de plusieurs milliers de dollars et faire la différence entre un projet de construction qui va de l’avant ou non.
Comprendre les droits d'aménagement au Canada
Les droits d’aménagement sont devenus une importante source de financement pour les municipalités. Les éliminer créerait un manque à gagner qu’il faudrait combler. Ces droits sont payés par les promoteurs, qui les incluent ensuite dans le prix des logements neufs et les loyers. Les droits d’aménagement ont donc un effet direct sur l’abordabilité des logements au Canada.
Nouveau regard sur les droits d’aménagement au Canada
Jusqu’à récemment, il était difficile de comparer les droits d’aménagement au Canada. C'est pourquoi la SCHL a créé un ensemble de données nationales sur les droits d’aménagement. Ces données, qui portent sur 40 municipalités dans 4 provinces, facilitent la comparaison des droits d’aménagement dans les villes. Elles aident les décideurs, les promoteurs et les chercheurs à comprendre l’incidence de ces droits sur l’offre et les coûts du logement au Canada.
Comment les droits d’aménagement varient d’une ville à l’autre au Canada
Les droits d’aménagement varient beaucoup d’une région à l’autre du Canada, surtout en Ontario et dans la région du Grand Toronto.
- Pour un appartement de 2 chambres, les droits vont d’à peu près 40 000 $, à Ottawa, à environ 122 000 $, à Markham.
- Pour une maison individuelle, ils vont de 125 000 $, à Pickering, à plus de 180 000 $, à Toronto.
Les écarts sont grands, donc, et ils peuvent avoir une incidence sur les endroits où les promoteurs choisissent de construire leurs immeubles. Les droits élevés dans des villes comme Toronto et dans la région du Grand Toronto peuvent réduire le nombre de nouveaux ensembles résidentiels qui se construisent.
Il y a aussi des différences entre les Villes dans la manière de calculer les droits d'aménagement. Certaines Villes calculent les droits par logement et d’autres, par acre. Certaines associent les droits à des projets comme l’expansion de leur réseau de transport en commun. Certaines Villes peuvent aussi retarder la perception des droits pour encourager la construction de logements locatifs.
Incidence des droits d'aménagement sur l’offre de logements
Nous avons mis au point l’Analyseur de la viabilité des projets d’aménagement résidentiel pour examiner l’effet d’une réduction des droits d’aménagement sur la viabilité financière des futurs immeubles. Cet outil aide aussi à déterminer la possibilité que ces projets finissent par aller de l’avant.
Des tendances claires se dégagent des résultats :
- de petites réductions de 10 à 20 % ont une incidence limitée sur l’offre de logements;
- des réductions plus importantes améliorent la viabilité des projets d’aménagement résidentiel;
- les marchés où les coûts sont élevés, comme Toronto et Vancouver, sont ceux où l’effet d’une réduction des droits d’aménagement est le plus marqué.
Une réduction de 50 % des droits d’aménagement fait croître d’environ 5 % le nombre de projets d’immeubles résidentiels qui sont financièrement viables. Dans les cas où les droits ont carrément été éliminés, ce nombre augmente d'un pourcentage qui peut atteindre jusqu’à 14 %.
À Toronto, l’élimination des droits d’aménagement pourrait favoriser la construction de 10 000 à plus de 16 000 logements supplémentaires chaque année, selon les conditions du marché.
Comment les droits d’aménagement influent-ils sur l’abordabilité du logement au Canada?
Ces droits façonnent les prix, les loyers et l’offre de logements au Canada. Ils ont une influence sur :
- les endroits où les promoteurs choisissent de construire des logements;
- le nombre de projets d’aménagement résidentiel qui vont de l’avant;
- le coût final des propriétés résidentielles et des logements locatifs;
Les droits d’aménagement sont une des composantes les moins visibles des coûts du logement, mais ils influent beaucoup sur l’abordabilité.
Lisez l’analyse complète sur les droits d’aménagement et l’offre de logements au Canada
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Date de publication : 3 juin 2026
