La construction intercalaire à petite échelle fait croître l’offre

Qu'est-ce que la construction intercalaire à petite échelle?

Dans la présente analyse, nous nous appuyons sur un rapport récent de la SCHL portant sur les logements du chaînon manquant dans les principaux marchés du Canada. Nous examinons ici de plus près la construction intercalaire à petite échelle, qui consiste à aménager ou à mettre en chantier certains types de logements au sein de quartiers existants :

• immeubles de 2 à 8 logements;
• logements accessoires.

À quoi ressemble la construction intercalaire au Canada?

Notre analyse combine les données sur les mises en chantier et l'imagerie satellite historique pour repérer les logements construits sur des terrains intercalaires et sur des terrains non aménagés. Cette approche nous permet de mieux suivre le nombre de nouveaux logements qui se construisent au sein même des quartiers existants.

Au Canada, la plupart des logements neufs sont construits sur des terrains intercalaires plutôt que sur des terrains non aménagés. En 2025, environ 6 logements sur 10 ont été bâtis sur des sites ayant déjà été aménagés (figure 1).

De 2016 à 2025, la part des logements construits sur des terrains non aménagés a connu une légère baisse de 5 points de pourcentage. Cette tendance reflète probablement :

• la disponibilité limitée de terrains pouvant accueillir de nouveaux projets d'aménagement résidentiel dans les grandes régions urbaines;
• les politiques favorisant la construction d'un nombre accru de logements dans les quartiers existants.

Concrètement, cela signifie qu'un nombre croissant d'appartements et d'autres logements collectifs sont construits sur des terrains qui accueillaient auparavant des aménagements à plus faible densité.

La construction intercalaire à petite échelle prend de l'ampleur dans un contexte où la densité du parc résidentiel augmente

Un examen des différentes tailles de bâtiments révèle 2 tendances :

1. La densité des nouveaux aménagements résidentiels est en hausse dans tous les secteurs.
2. Les logements avec entrée privée représentent une part de plus en plus faible des logements mis en chantier (figure 2).

Cette dernière tendance est particulièrement marquée dans le cas des mises en chantier de maisons individuelles, qui ont chuté depuis 2016.

Dans la catégorie des logements avec entrée privée, la construction intercalaire à petite échelle fait figure d'exception. Sa part des mises en chantier d’habitations a diminué jusqu'aux alentours de 2023, avant de rebondir fortement et de dépasser les niveaux de 2016.

Ce revirement coïncide avec le lancement du Fonds pour accélérer la construction de logements et avec diverses réformes municipales et provinciales. Parmi ces réformes, mentionnons le projet de loi 23 en Ontario et le projet de loi 44 en Colombie-Britannique. Ensemble, ces changements ont permis la réalisation d'un plus grand nombre de projets de construction intercalaire à petite échelle sur des terrains qui n'accueillaient auparavant qu'une seule habitation. 

En 2025, la construction intercalaire à petite échelle a représenté près de 1 mise en chantier sur 10 à l'échelle du pays.

Figure 2 : Part indexée estimative des mises en chantier au Canada (%) selon le type d’immeuble et de terrain

Parallèlement, la construction d’immeubles de plus grande taille comptant 9 logements ou plus a gagné en importance. Leur part des mises en chantier d’habitations est passée de 42 % en 2016 à 63 % en 2025.

Cette hausse montre que la densification se fait de façon généralisée, y compris sur des terrains auparavant non aménagés. La construction de logements collectifs a beaucoup contribué à l'augmentation de l'offre, car elle permet d'aménager de nombreux logements dans un même immeuble.

Les modifications au zonage autorisant certains immeubles de plein droit favorisent la construction intercalaire à petite échelle

Un nombre croissant de villes canadiennes ont apporté des changements de zonage qui permettent d'aménager davantage de logements dans les quartiers existants. L'expression « de plein droit » désigne les projets de construction qui sont conformes aux autorisations prévues par le zonage en vigueur et qui peuvent aller de l'avant sans approbation supplémentaire du conseil municipal ni modification du zonage.

Ces changements peuvent prendre diverses formes. À Edmonton, par exemple, les constructeurs peuvent désormais aménager jusqu'à 8 logements sur un terrain résidentiel typique. Vancouver et Toronto ont également adopté des politiques semblables autorisant de plein droit ce type d'aménagement.

Dans ces 3 villes, la construction intercalaire à petite échelle représente une part croissante des mises en chantier d’habitations (figure 3). Après les réformes du zonage en 2023, le nombre estimatif de mises en chantier de ce type a été multiplié plusieurs fois au cours des 2 années suivantes.

Une grande partie de ces réaménagements s'est produite dans des quartiers composés d’habitations anciennes, près du centre-ville.

Où la construction intercalaire à petite échelle augmente-t-elle le plus rapidement?

Selon l'analyse de la SCHL, Metro Vancouver est un chef de file en matière de réaménagement à petite échelle lorsqu'on le mesure par rapport à son parc existant de maisons individuelles. Le taux de réaménagement de la Ville de Vancouver a été estimé à près de 1 % en 2025. C’est l'un des plus élevés au pays. Les municipalités voisines du Grand Vancouver affichent également des niveaux d'activité élevés à cet égard.

Edmonton et Calgary ont elles aussi connu une forte croissance de la construction intercalaire à petite échelle. Comme le montre la figure 3, Edmonton a enregistré en 2025 l'une des plus fortes proportions de mises en chantier attribuables à ce type d'aménagement, c’est-à-dire plus de 1 sur 5.

C’est qu’à Edmonton, le parc résidentiel compte une forte proportion de maisons individuelles. Son cadre de zonage est aussi plus permissif qu’ailleurs et a été largement adopté.

Dans l'ensemble de l'Ontario, l'adoption de ce type d'aménagement a été plus lente qu’ailleurs, en partie en raison de la diminution des mises en chantier ces dernières années. Mais dans des villes comme Toronto, le nombre de mises en chantier attribuables à la construction intercalaire à petite échelle a continué d'augmenter malgré le ralentissement général.

Le potentiel est plus limité dans les secteurs suburbains où les logements ont été construits récemment. En effet, des réaménagements sont moins probables lorsque les habitations sont de construction récente et que les coûts d'acquisition sont élevés.

Ce que cela signifie pour l’offre de logements

La construction intercalaire à petite échelle ressort comme une source importante de logements avec entrée privée au Canada. On y a recours même si la tendance globale est à la construction d’immeubles collectifs de grande taille.

Les récents changements apportés au zonage aident à encourager l’aménagement de « logements du chaînon manquant » dans les quartiers établis. Leur adoption dépendra toutefois de la viabilité financière de ces projets d’aménagement pour les promoteurs.