La construction résidentielle varie selon les régions
Dans les plus grandes villes du Canada, la construction résidentielle suit des tendances divergentes qui reflètent des différences régionales dans l'abordabilité et la conjoncture économique. À Calgary, Edmonton et Montréal, les mises en chantier d'habitations ont enregistré de fortes hausses, tandis qu'elles ont diminué à Toronto, Vancouver et Ottawa.
Par rapport aux autres grands centres, Calgary et Edmonton ont bénéficié d'une croissance économique plus forte. Les coûts du logement y étaient plus bas et les tendances de la migration, plus favorables. Ces facteurs ont propulsé les mises en chantier d'habitations à des niveaux records à Calgary et à Edmonton.
L'activité se déplace vers le segment des logements locatifs
Selon nos données, la construction de logements locatifs gagne de plus en plus de terrain. Près de la moitié des appartements mis en chantier étaient destinés à la location. C'est signe d'une hausse de la demande de logements locatifs dans un contexte où les logements de propriétaire-occupant sont de moins en moins abordables. L'augmentation de la construction de logements locatifs reflète aussi des changements démographiques.
Les promoteurs d'appartements se heurtent à des difficultés sur certains marchés
Même si le marché locatif est serré, certains promoteurs de Toronto et d'Ottawa ont dû revoir leurs plans parce que certains projets d'ensembles résidentiels n'étaient plus viables financièrement.
Les appartements en copropriété font de plus en plus concurrence aux logements destinés à la location. Le nombre de copropriétés à louer est en hausse. Les investisseurs à Toronto et à Ottawa choisissent de louer leurs unités vu la faiblesse du marché de la revente, et les loyers demandés pour les copropriétés sont en baisse. Il est donc difficile de rentabiliser les immeubles neufs de logements destinés à la location (car leurs loyers tendent à se rapprocher de ceux des copropriétés à louer).
Sur le marché des copropriétés de la plupart des villes, sauf Calgary et Edmonton, les promoteurs ont du mal à atteindre les seuils de vente requis pour obtenir un financement. Cette situation a entraîné des retards et des annulations dans les projets de construction de grands ensembles résidentiels. La demande de copropriétés se déplace de plus en plus vers les gammes de prix inférieures. Ce facteur, conjugué aux prix des terrains et aux délais d'approbation, influe sur l'emplacement et la taille des immeubles qui sont mis en chantier.
Les promoteurs hésitent à baisser les prix des copropriétés pour maintenir des marges bénéficiaires acceptables, mais ils offrent des incitatifs. Il se pourrait donc que les périodes de vente sur plan se prolongent et que les mises en chantier diminuent.
Les promoteurs se concentrent sur l'achèvement des immeubles en cours
Depuis la pandémie, les retards s'accumulent et les travaux se prolongent pour les projets de construction d'appartements en copropriété. Ces problèmes sont causés par les conditions serrées du marché du travail, la hausse des coûts de construction et le manque de matériaux. À la fin de 2023, le nombre d'appartements inachevés avait atteint des sommets records dans beaucoup de grandes villes.
Au premier semestre de 2024, certains facteurs qui limitaient l'activité se sont atténués. L'Indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada a augmenté de 4 %, alors qu'il s'était accru de 8 % l'année précédente. Son ralentissement, surtout à Toronto, a aidé les promoteurs à gérer les achèvements plus efficacement. Le nombre d'appartements achevés a augmenté dans toutes les régions métropolitaines et a atteint de nouveaux records à Toronto, Ottawa, Calgary et Edmonton.
Des mesures stratégiques sont prises pour stimuler l'offre de logements
Les municipalités et les provinces s'efforcent activement d'accroître l'offre et la diversité de logements. Des politiques récentes visent à favoriser la densification et à simplifier les processus d'approbation.
Nous prévoyons que ces mesures amélioreront la disponibilité et l'abordabilité des logements avec le temps. Voici quelques exemples :
- Le projet de loi 23 de l'Ontario permet de construire jusqu'à 3 logements par lot dans de nombreuses zones résidentielles sans demander de changement de zonage.
- Le projet de loi 44 de la Colombie-Britannique autorise la création de 3 à 4 logements sur les lots destinés à des maisons individuelles. Il permet aussi un maximum de 6 logements sur les lots plus grands situés à proximité des stations de transport en commun.
- Le Downtown Calgary Incentive Program favorise la conversion d'immeubles de bureaux en ensembles résidentiels, entre autres.
Ces politiques visent à répondre à la diversité des besoins des acheteurs et des locataires et à améliorer l'abordabilité du logement au fil du temps. Leur effet commence déjà à se manifester dans nos données. Par exemple, la conversion de bureaux en logements est en hausse dans la ville de Calgary.
Équilibrer l'offre sur un marché de l'habitation en pleine évolution au Canada
Dans l'ensemble des plus grandes villes du Canada, les mises en chantier d'habitations ont augmenté, mais leur croissance est inégale d'une région à l'autre. Ces divergences s'expliquent par des différences dans la conjoncture économique, l'abordabilité et les politiques locales. La hausse des mises en chantier de logements destinés à la location et la difficulté de construire des copropriétés sont signes d'un changement dans le paysage du logement. Les efforts déployés par les gouvernements provinciaux et les municipalités pour accroître l'offre de logements seront essentiels pour façonner ce paysage.
La construction est en hausse en 2024, mais globalement l'offre ne suit pas la demande, surtout dans les centres urbains qui prennent rapidement de l'expansion. À mesure que les tendances économiques et démographiques évolueront, le marché de l'habitation devra sans cesse se rajuster pour relever les défis de l'abordabilité et de l'offre.
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