Stratégies de sortie – Série sur les prêteurs non traditionnels

De 2015 à 2019, dans le secteur des prêts hypothécaires au Canada, le segment des prêteurs non traditionnels est celui qui a connu la plus forte croissance. Nous explorons le segment des prêteurs non traditionnels dans une série d’articles afin de mieux comprendre les risques potentiels.

Le premier article de cette série porte sur les stratégies de sortie efficaces.

De 2015 à 2020, les prêteurs non traditionnels représentent le segment qui a connu la plus forte croissance dans le secteur canadien. Voici quelques facteurs qui ont mené à cette demande :

• l’accroissement de la demande;
• la hausse du prix des logements;
• la faiblesse des taux d’intérêt.

Le portefeuille des prêteurs non traditionnels est passé d’environ 9 milliards de dollars en 2015 à 15 milliards de dollars en 2020.

Sa croissance a beaucoup ralenti pendant la pandémie de COVID-19. En effet, compte tenu de l’évolution rapide des conditions du marché, de nombreux investisseurs ont demandé des rachats¹.

La croissance soutenue des prêts non traditionnels avant la pandémie et leurs pratiques de souscription non traditionnelles ont soulevé des questions quant au risque d’introduire de nouvelles vulnérabilités dans le système de financement de l’habitation. Cette situation est particulièrement préoccupante dans les régions où les prêteurs non traditionnels ont une importante part de marché, comme l’Ontario (figure 1).

Quelle est la principale différence en matière de souscription entre les prêteurs non traditionnels et les prêteurs traditionnels? Pour les prêteurs non traditionnels, le processus d’approbation est surtout fondé sur la valeur nette accumulée sur la propriété. Les liquidités à court terme des emprunteurs entrent également en ligne de compte dans le processus d’approbation des prêteurs non traditionnels.

Dans le cas des prêteurs traditionnels, le processus d’approbation tient surtout compte de la capacité de l’emprunteur à faire des paiements mensuels réguliers jusqu’au remboursement complet du prêt.

Le succès des prêts hypothécaires garantis auprès de prêteurs non traditionnels repose sur une stratégie de sortie efficace. Une stratégie de sortie réussie signifie que l’emprunteur peut :

• obtenir l’approbation d’un prêteur traditionnel au terme du prêt;
• vendre rapidement la propriété pour rembourser le prêt.

Principales constatations

Sept prêts hypothécaires non traditionnels sur dix comportaient une stratégie de sortie efficace

Notre analyse a révélé qu’en 2020, près de 32 245 prêts hypothécaires non traditionnels ont été résiliés, car les emprunteurs sont passés à un autre prêteur ou les propriétés ont été vendues ou saisies.

De ce nombre, 72 % avaient une stratégie de sortie efficace (figure 2). Plus de 23 000 emprunteurs ont réussi à obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel, ce qui leur a donné accès à un prêt hypothécaire à plus long terme et à des taux d’intérêt inférieurs. D’autres ont pu vendre leur propriété sans que leur prêt tombe en souffrance.

Entre 2006 et 2015, environ 80 % des prêts hypothécaires avaient une stratégie de sortie efficace. en 2019, ce pourcentage avait baissé pour s’établir à environ 70 % (figure 3).

Le taux de saisies demeure faible, mais supérieur à celui des prêteurs traditionnels

Notre recherche a montré que de 2015 à février 2020, seulement 0,17 % des prêts contractés avec des prêteurs hypothécaires non traditionnels ont donné lieu à une saisie.

Pendant la pandémie (de mars 2020 à juillet 2021), le taux de saisies hypothécaires est demeuré stable (0,08 %). Il ne visait que 23 propriétés en Ontario.

Ces taux de saisies restent toutefois beaucoup plus élevés que dans le secteur des prêts traditionnels. Bien qu’ils ne représentent que 12 % des prêts hypothécaires, les prêteurs non traditionnels procèdent à 65 à 90 % des saisies chaque année.

Moins de propriétés ayant un prêt hypothécaire non traditionnel ont été vendues en 2020

Pendant la pandémie, le nombre de propriétés vendues au sein des portefeuilles de prêteurs non traditionnels a diminué. Ce phénomène va à l’encontre de la forte activité sur le marché de l’habitation à Toronto et à Ottawa.

Les programmes de soutien, comme le report des paiements hypothécaires, ont permis aux emprunteurs d’éviter les cas de défaut et, par conséquent, d’avoir à vendre leur propriété.

Le taux de réussite des stratégies de sortie a diminué depuis 2011

Le taux de réussite des stratégies de sortie a diminué de 10 points de pourcentage depuis 2011 et s’est stabilisé pendant la pandémie. Cette baisse du taux porte à croire que les emprunteurs servis par des prêteurs non traditionnels demeurent dans ce secteur plus longtemps qu’ils ne l’avaient peut-être prévu. Étant donné les taux d’intérêt élevés, ils pourraient alors éprouver des problèmes d’abordabilité à long terme.

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