Frais gouvernementaux applicables à l’aménagement résidentiel (Canada)

Rapport Le marché sous la loupe de la SCHL : Le rapport Frais gouvernementaux applicables à l’aménagement résidentiel dans les plus grandes régions métropolitaines du Canada explore l’incidence des frais gouvernementaux sur les coûts de construction dans les plus grandes régions métropolitaines du Canada, soit Vancouver, Toronto et Montréal. Les frais sont également comparés entre ces régions.

L’offre de logements est un enjeu clé dans la crise de l’abordabilité du logement au Canada

L’abordabilité du logement est un enjeu complexe et multidimensionnel qui ne peut pas être résolu par une seule solution. Nous pouvons toutefois examiner différents enjeux et différentes solutions de façon individuelle pour mieux comprendre les défis. Nous pouvons ainsi aider à faire progresser des approches globales pour aborder la question de l’abordabilité du logement.

Ce rapport Le marché sous la loupe, Frais gouvernementaux applicables à l’aménagement résidentiel dans les plus grandes régions métropolitaines du Canada, s’appuie sur notre compréhension des frais gouvernementaux et des coûts des intrants associés à la création de logements neufs.

De nombreux coûts, comme ceux des terrains et de la construction, sont associés à la création de logements. Les frais perçus par les gouvernements font partie des coûts des intrants. La perception et l’administration de ces frais présentent deux principaux défis :

1. Premièrement, elles ajoutent un coût direct à la production de logements.
2. Deuxièmement, les frais gouvernementaux peuvent compliquer le processus d’aménagement et créer de l’incertitude, car le calendrier de construction dépend de la perception confirmée des frais.

Ce rapport examine le nombre de frais gouvernementaux distincts ainsi que la complexité et le montant de ces frais selon six scénarios d’aménagement à Vancouver, Toronto et Montréal. Ces régions métropolitaines de recensement sont celles qui ont connu les plus fortes pressions sur la demande de logements et l’abordabilité au Canada, particulièrement Toronto et Vancouver, où les problèmes d’abordabilité perdurent.

En comprenant les variations des frais entre les municipalités, les types de logements et les modes d’occupation, on peut espérer trouver des exemples de politiques qui permettent de créer des logements à moindre coût.

Cette compréhension pourrait se traduire par des frais réduits et des processus plus simples qui atténuent les risques et l’incertitude dans le processus d’aménagement. Les constatations ou les pratiques mises en lumière dans ce rapport pourraient éclairer les décideurs et être adaptées à d’autres administrations.

Les prix des logements reflètent l’équilibre entre l’offre et la demande

Dans cette étude, nous nous sommes concentrés sur l’offre. Tous les coûts des intrants nécessaires à l’aménagement de logements ont ainsi été examinés. Ces coûts peuvent être globalement répartis comme suit :

• coût des terrains
• coûts de construction de base
• coûts de construction accessoires
• profit du promoteur
• frais gouvernementaux

Définition des frais gouvernementaux applicables à l’aménagement de nouveaux logements

Les frais gouvernementaux applicables aux nouveaux logements ont plusieurs objectifs.

Certains sont conçus pour recouvrer le coût de la prestation des services (eau, égouts, etc.) au nouvel immeuble, tandis que d’autres servent à générer des recettes pour des installations plus vastes ou des biens publics dans la collectivité.

Dans le présent rapport, les frais gouvernementaux sont généralement classés comme suit :

• frais liés aux garanties 
• frais municipaux
• droits d’aménagement
• frais relatifs à la densité
• coûts des permis

Ces frais varient d’une province ou d’un territoire à l’autre, et cette liste n'est pas nécessairement exhaustive.

Les frais susmentionnés représentent l’un des quelques moyens dont disposent les municipalités pour générer des recettes.

Pour réduire les coûts des intrants, et plus particulièrement les frais gouvernementaux, les municipalités devraient apporter des changements plus vastes afin de maintenir le niveau actuel des services qu’elles offrent.

Voici quelques faits saillants de notre analyse :

• Le nombre de frais gouvernementaux distincts applicables à l’aménagement résidentiel et leur ampleur varient considérablement d’une municipalité à l’autre. Cette variation indique que les processus et les approches ne sont pas les mêmes dans les centres urbains, et l’analyse des écarts nous donne l’occasion de repérer les pratiques exemplaires.
• À l’extrémité supérieure de la fourchette, les frais gouvernementaux peuvent représenter plus de 20 % du coût de construction d’une habitation dans les grandes villes canadiennes. Les frais les plus élevés ont été relevés dans les villes de Vancouver et de Toronto, et les plus faibles à Montréal.
• Un plus grand nombre de frais gouvernementaux distincts est associé à un délai d’approbation de l’aménagement plus long. La principale conséquence de cette prolongation est le ralentissement de la création de l’offre de logements neufs pour le marché et les personnes qui en ont besoin.
• Une fois qu’une entente de lotissement est enregistrée, la maison individuelle tend à être le type de logement assujetti aux frais gouvernementaux les plus bas. Cette tendance semble aller à l’encontre des initiatives de densification qui sont mises en œuvre par les municipalités et qui sont nécessaires pour accroître l’offre de logements dans les zones urbaines existantes.

Explorez toutes les constatations de ce rapport Le marché sous la loupe.

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