Conférence Marché de l’habitation 2019 : 10 points à retenir

La conférence Marché de l’habitation est un évènement annuel organisé par le journal montréalais Les Affaires. La dernière édition a eu lieu le 4 décembre 2019 et a réuni des acteurs du secteur immobilier du Grand Montréal : des constructeurs jusqu’à des banquiers. L’évènement a mis l’accent sur les tendances qui façonnent le marché de l’habitation de Montréal et leurs effets dans les années à venir.

Francis Cortellino et Lukas Jasmin-Tucci, économistes de la SCHL pour Montréal, ont présenté quelques exposés lors de la conférence Marché de l’habitation. Francis a dit :

« Il y a tellement de sujets à aborder lorsqu’on examine le marché immobilier – de la location à l’achat, en passant par les facteurs économiques et démographiques fondamentaux. Nous couvrons tous les indicateurs clés et extrapolons ensuite les données pour parler des nouvelles tendances dans le secteur. Nous présentons un aperçu général du marché immobilier de Montréal en combinant toutes les analyses que nous avons produites pour l’année. »

Cette année, Francis et Lukas ont capté l’attention des intervenants du secteur hypothécaire en présentant les tendances du marché de l’habitation de Montréal et ce qu’elles signifient pour l’avenir.

Dix points à retenir de la présentation de 2019

Voici ce que vous devez savoir sur le marché de l’habitation de Montréal :

1. Le marché de l’habitation de Montréal est relativement sain, mais la surchauffe demeure préoccupante

   Notre Évaluation du marché de l’habitation tient compte de quatre principaux indicateurs. Il n’y a actuellement aucun signe d’accélération de la croissance des prix, de surévaluation ou de construction excessive sur le marché montréalais. Cependant, il y a des signes de surchauffe, car la demande de logements dépasse l’offre.

2. Croissance légèrement plus lente de l’emploi

   L’emploi s’est accru de 4 % à Montréal en 2017 et de 2 % en 2018, ce qui a créé environ 115 000 emplois au cours de la période de deux ans. Cela a fortement contribué à la demande de logements.

   Pour 2019 et 2020, nous nous attendons à une croissance un peu plus faible d’environ 1 % par année.

   Par conséquent, la croissance de l’emploi demeurera positive et soutiendra la demande de logements, mais peut-être pas dans la même mesure qu’au cours des dernières années.

3. L’île continuera de perdre de jeunes familles au profit de la banlieue

   La population de la région de Montréal vieillit. La forte croissance du nombre de ménages âgés indique que les accédants à la propriété auront une incidence moindre sur le marché que les acheteurs qui en sont à leur deuxième ou troisième propriété.

   Néanmoins, le déménagement de milliers de jeunes couples et de jeunes familles qui quittent chaque année l’île de Montréal au profit de la banlieue est une tendance démographique importante. Compte tenu du prix des habitations sur l’île, il est difficile de croire que cette tendance s’essoufflera à court terme.

4. L’endettement des ménages demeure élevé, mais s’est amélioré

   Pour les Montréalais, le ratio de la dette sur le revenu disponible est de 162 %. Cela est élevé, et la dette hypothécaire y joue certainement un rôle.

   Néanmoins, ce niveau d’endettement représente une amélioration si l’on se fie aux données financières des cinq dernières années. Il est également inférieur au niveau d’endettement des ménages à Toronto et à Vancouver.

5. Marché de la revente : la croissance des prix demeurera forte à court terme

   En ce qui concerne la demande sur le marché de la revente, le nombre de transactions a considérablement augmenté. En 2014 et en 2015, il y en avait environ 37 000 par année. En 2019, il y a eu environ 51 000 ventes. La croissance devrait ralentir, mais demeurer élevée en 2020 et 2021.

   Du côté de l’offre, cependant, le stock n’a pas augmenté. En fait, la dernière fois qu’il y a eu si peu de logements à vendre dans la région de Montréal, c’était il y a environ 15 ans. Et nous ne prévoyons pas d’augmentation de l’offre à court terme.

   Résultat : un marché favorable aux vendeurs et une pression à la hausse croissante sur les prix. De 2013 à 2015, la croissance annuelle des prix a oscillé entre 1 et 2 %. Depuis 2017, elle se situe entre 5 et 6 %.

6. Marché du neuf : les mises en chantier sont dominées par les immeubles d’appartements locatifs

   L’année 2019 a été la meilleure des 15 dernières années pour ce qui est des mises en chantier d’habitations. Les mises en chantier de maisons individuelles ont diminué de 5 % par rapport à l’année précédente. Et les mises en chantier de copropriétés étaient en baisse de 16 %.

   Qu’est-ce qui a fait la différence? Les mises en chantier de logements locatifs (appartements traditionnels et résidences pour personnes âgées) ont augmenté de 15 %.

7. Perspective à long terme : la formation de ménages pourrait ralentir

   À long terme, la formation nette de ménages privés ralentira au cours des deux prochaines décennies.

   Comme les mises en chantier ont tendance à s’aligner sur la formation des ménages à long terme, nous prévoyons également, pour l’instant, que les mises en chantier vont elles aussi ralentir au cours des deux prochaines décennies.

8. Marché locatif : la demande demeurera élevée en 2020

   Le vieillissement de la population, le solde migratoire et la propension croissante des jeunes ménages à louer maintiendront la demande élevée en 2020.

9. Perspective à long terme : la demande de logements locatifs devrait demeurer forte

   Selon les projections, la demande de logements locatifs demeurera forte au cours des 5 à 10 prochaines années. Mais beaucoup de choses peuvent changer en seulement 5 ans, et encore plus en 10 ou 20 ans.

10. Perception de l’incidence des acheteurs non résidents sur le marché montréalais

    Selon un sondage de la SCHL, le public semble avoir l’impression que les acheteurs étrangers ont une grande influence sur les prix des logements à Montréal. Cependant, certaines estimations de données (sous-estimant peut-être la proportion réelle d’acheteurs non résidents) indiquent que cette proportion dans le Grand Montréal pourrait ne pas être aussi importante qu’on le croit.