La pandémie a changé la dynamique du marché de Gatineau

Malgré la pandémie de COVID-19, le nombre d’achats de maisons unifamiliales dans la région métropolitaine de Gatineau¹, au Québec, a augmenté en 2020. L’incidence de la pandémie sur la dynamique du marché immobilier de la région de Gatineau fait l’objet d’une analyse dans le numéro d’avril 2021 du Marché sous la loupe. 

Hausse de la proportion de ménages provenant de la ville ayant acheté des maisons unifamiliales en périphérie

Cinq ans avant la pandémie, la proportion d’acheteurs de maisons unifamiliales provenant de la ville de Gatineau qui ont déménagé ailleurs dans la RMR s’établissait entre 9 et 10 %. En 2020, cette proportion a atteint 12 % (voir le tableau 1).

Source : JLR, une société d’Equifax.

Le nombre de ménages en provenance de la ville de Gatineau qui ont acheté un logement en périphérie (toujours dans la RMR) a augmenté d’environ 40 % en 2020 (voir le tableau 2).

Remarque : Estimations. Les chiffres ont été arrondis.

Source : JLR, une société d’Equifax.

Les ménages de la ville de Gatineau qui ont acheté un logement en périphérie provenaient principalement du secteur de Gatineau, suivi de celui d’Aylmer. Les municipalités de la périphérie qui ont enregistré les plus fortes hausses d’acheteurs en provenance de la ville sont les suivantes :

• Val-des-Monts (40 %)
• Cantley (40 %)
• Pontiac (144 %)
• Thurso (76 %)

Le nombre d’acheteurs en provenance de Gatineau qui se sont éloignés de la ville a augmenté en 2020, mais il est encore faible. Le pourcentage d’acheteurs de maisons unifamiliales en provenance de Gatineau ayant déménagé dans une municipalité hors de la RMR, mais tout de même limitrophe, est passé d’environ 2 à 3 %.

Ce changement dans la demande s’observe aussi chez les ménages qui habitaient déjà en périphérie de Gatineau. Alors qu’auparavant, en moyenne 3 % des acheteurs d’unifamiliales provenant de la périphérie de la ville de Gatineau déménageaient dans une municipalité limitrophe de la RMR, cette proportion a atteint 4,5 % en 2020. 

Nombre accru d’acheteurs en provenance de la région métropolitaine d’Ottawa

Les ménages de l’extérieur qui s’établissent dans la région métropolitaine de Gatineau viennent principalement de la région métropolitaine d’Ottawa². Ils sont généralement 3 fois plus nombreux à acheter des maisons unifamiliales dans la région que les ménages qui proviennent de la RMR de Montréal :

• près de 300 acheteurs sont d’Ottawa; 
• moins de 100 sont de Montréal.

En 2020, ils étaient 5 fois plus nombreux, soit près de 700 acheteurs d’Ottawa et environ 130 acheteurs de Montréal. Ce changement laisse supposer un intérêt grandissant des ménages d’Ottawa pour Gatineau, qui se confirme avec les données de la migration.

Durant la période de 2019 à 2020³, le nombre de personnes ayant quitté une autre province du Canada pour s’établir dans la région métropolitaine de Gatineau a augmenté de 19 %⁴ (voir la figure 1). Plus de la moitié de ces migrants interprovinciaux proviennent de la région métropolitaine d’Ottawa⁵.

Figure 1 : Hausse du nombre de migrants interprovinciaux qui se sont établis dans la région métropolitaine de Gatineau (%)

P : Donnée provisoire.

Source : Statistique Canada, données adaptées par l’Institut de la statistique du Québec (ISQ).

En 2020, les ménages en provenance de la région métropolitaine d’Ottawa représentaient 11 % des transactions de maisons unifamiliales dans la région métropolitaine de Gatineau, contre 6 % en moyenne lors des 5 années précédentes (voir la figure 2).

En nombres absolus, les achats d’unifamiliales par des ménages d’Ottawa ont doublé dans la région, puisqu’ils sont passés de 350 à près de 700.

À l’inverse, la part des acheteurs provenant de la région métropolitaine de Gatineau a diminué : elle est passée de 86 à 81 % pendant la même période. Les acheteurs d’Ottawa s’installent surtout dans le secteur d’Aylmer, où les transactions ont doublé en 2020.

Figure 2 : Proportion d’acheteurs de maisons unifamiliales dans la région métropolitaine de Gatineau en provenance de la région métropolitaine d’Ottawa (%)

La proportion de ménages d’Ottawa alimentant la demande de logements à Gatineau est en forte hausse. À eux seuls, ces acheteurs expliquent la croissance marquée des transactions.

Ménages d’Ottawa attirés par un marché plus abordable

De 2005 à 2015, le prix des maisons unifamiliales d’Ottawa s’est maintenu à environ 45 % au-dessus de celui de Gatineau. Depuis 2019, les signes d’accélération des prix détectés dans le marché d’Ottawa y ont engendré une croissance plus rapide qu’à Gatineau, ce qui a poussé l’écart à 66 %. 

Les prix plus bas du côté de Gatineau offrent un choix d’habitations plus vaste aux ménages d’Ottawa pour un même revenu⁶, en comparaison de ce qui est à leur portée dans leur région d’origine. Les acheteurs en provenance d’Ottawa ont tendance à acheter des maisons unifamiliales plus chères que les acheteurs locaux. 

Cette demande additionnelle de maisons unifamiliales dans les gammes de prix supérieures pourrait finir par accentuer la pression sur les prix qui s’exerce déjà sur le marché de Gatineau.

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Notes de bas de page

1. Partie québécoise de la RMR d’Ottawa-Gatineau.
2. Partie ontarienne de la RMR d’Ottawa-Gatineau.
3. Année : du 1^er juillet au 30 juin
4. Source : Statistique Canada.
5. Durant la période de 2018 à 2019 (données disponibles les plus récentes), 54 % de la migration interprovinciale à Gatineau provenait d’Ottawa.
6. Toutes choses étant égales par ailleurs, en excluant l’impact des coûts accessoires et du changement de régime fiscal.

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