Le micrologement comme option de logement en milieu urbain

Le besoin de logements abordables dans la région du Grand Toronto et de Hamilton (GTHA) est bien réel. Les sans-abri et les autres populations vulnérables font encore face à d’importants obstacles pour accéder à de tels logements. Une solution possible à ce problème serait de créer une nouvelle option de logement abordable.

À l’heure actuelle, l’offre de logements dans la région se compose surtout d’habitations avec entrée privée et de tours d’habitation. Les micrologements sont des logements de 29 m² ou moins dotés d’une salle de bains et d’une cuisine ou cuisinette privées. Il pourrait s’agir d’une solution idéale pour les populations vulnérables qui ont un besoin urgent d’accéder à un logement abordable stable. 

Étendue du projet et résultats attendus

Micrologements : une solution potentielle aux problèmes d’abordabilité en milieu urbain

L’abordabilité du logement est un enjeu de plus en plus important au Canada, en particulier dans la région du Grand Toronto et de Hamilton. L’augmentation des coûts du logement, la stagnation des revenus et un accès limité au logement subventionné ont exclu des acheteurs potentiels du marché. Ces mêmes facteurs ont aussi forcé de nombreux locataires à payer des loyers inabordables. L’investissement du gouvernement fédéral dans le logement abordable crée des occasions de mettre en œuvre d’autres solutions de logement abordable.

La taille des micrologements fait que les constructeurs pourraient les ajouter aux quartiers existants. De nouveaux logements pourraient ainsi être offerts dans les collectivités établies, ce qui permettrait aux résidents d’avoir accès aux services et aux options de transport dont ils ont besoin. Les micrologements pourraient donc être une option de logement abordable qui aiderait à répondre aux besoins liés à la croissance urbaine et aux changements démographiques.

Comprendre les réalités des micrologements urbains

En 2019, la SCHL a financé une étude pour en apprendre davantage sur l’aménagement de micrologements en milieu urbain. La recherche avait plusieurs objectifs :

• Explorer la viabilité des micrologements comme solution de logement abordable.
• Cerner les problèmes de planification de l’aménagement qui empêchent la création de micrologements dans les immeubles de logements collectifs.
• Cerner les problèmes de conception des micrologements liés au code du bâtiment.
• Connaître le point de vue des parties prenantes sur la construction de micrologements dans les collectivités nouvelles ou existantes.

L’accent a été mis sur la possibilité de créer des micrologements dans la région du Grand Toronto et de Hamilton. L’étude a aussi porté sur d’autres régions au Canada et aux États-Unis afin d’en savoir plus sur leur expérience.

« Micro » ne signifie pas toujours « abordable »

L’étude a montré que certains règlements avaient tendance à faire monter les coûts au-dessus du seuil de rentabilité. Ces règlements touchaient notamment :

• la taille minimale des logements;
• le nombre de places de stationnement;
• les espaces ouverts et partagés;
• la mixité des logements.

Lorsque les coûts de construction sont élevés, ces coûts sont transférés aux occupants, ce qui rend les logements moins abordables.

Les micrologements semblaient plus rentables dans le cas des logements communautaires hors marché et des refuges offrant un hébergement immédiat aux personnes vulnérables.

Il a également été démontré que les prix de revente des micrologements en copropriété du marché sont plus abordables que ceux des logements traditionnels. L’abordabilité diminue quelque peu lorsque les logements sont loués sur le marché secondaire. C’est particulièrement vrai lorsqu’ils sont achetés à titre d’investissements et ensuite offerts en tant que logements locatifs.

L’ensemble de micrologements (« congregate housing ») à Seattle et l’immeuble Carmel Place à New York sont deux exemples de différences dans l’abordabilité des micrologements. Dans l’exemple de Seattle, une grande abordabilité a été atteinte grâce à des logements très petits et une cuisine commune. L’immeuble Carmel Place, quant à lui, offre des appartements plus grands et magnifiquement conçus qui se louaient récemment près de 3 000 $ par mois.

Les locataires de micrologements font état d’expériences positives

Certains détracteurs des micrologements mettent l’accent sur leur petite taille et les conditions de vie inférieures aux normes qu’ils offriraient selon eux. Cependant, les statistiques et les comptes rendus individuels des locataires font état d’expériences positives et laissent entrevoir la demande de micrologements :

• Des évaluations postérieures à l’occupation d’un complexe de micrologements à Vancouver ont été réalisées. Elles ont révélé que 84 % des locataires se disaient très satisfaits, satisfaits ou ni satisfaits ni insatisfaits de leur logement.
• Les locataires estiment qu’un petit espace de vie est un compromis acceptable pour un prix abordable, un emplacement pratique et le fait de ne pas avoir besoin d’un colocataire.
• À Toronto, la demande de micrologements augmente en raison de la croissance démographique et du nombre accru de personnes vivant seules.

Prochaines étapes pour la mise en œuvre de solutions de micrologement

Pour créer des micrologements comme options de logements locatifs abordables du marché, les autorités du Grand Toronto et de Hamilton devraient suivre l’exemple d’autres régions. Elles devraient commencer par mener des projets pilotes. Il est important de trouver des alliés au sein de la communauté, car l’opposition aux micrologements peut ralentir ou stopper les plans d’aménagement.

Les micrologements peuvent atteindre un niveau élevé d’abordabilité. Le défi consiste à trouver le meilleur compromis entre l’abordabilité, la taille des logements et les commodités, puis à encourager la construction de tels immeubles. Cela nécessitera un meilleur échange des connaissances entre les administrations et davantage de recherches.

Qu’il s’agisse d’abordabilité, de durabilité ou de densité, le micrologement pourrait être une solution aux défis auxquels fait face le secteur de l’habitation.