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On pense souvent à l’offre de logements en fonction des nouvelles habitations qu’il faut construire. Mais il y a aussi les logements que nous ne pouvons pas nous permettre de perdre.
En 2021, près de 1 million de logements au pays avaient déjà besoin de réparations majeures, ce qui met en péril l’offre de logements existants au moment où le Canada en a le plus besoin.
Ça ne veut pas dire que le parc de logements du Canada a été négligé. En réalité, le pourcentage de logements ayant besoin de réparations est resté plutôt stable depuis 2016. Mais comme le parc de logements a continué de croître au cours des dernières décennies, le nombre de logements ayant besoin de réparations majeures a lui aussi augmenté.
L’entretien des logements ne porte pas que sur les immeubles et les investissements. L’objectif est de s’assurer que les logements sont facilement disponibles et demeurent habitables. L’entretien peut aussi protéger la santé des occupants. Lorsque l’entretien est reporté, les répercussions sont plus susceptibles d’être ressenties par les personnes qui éprouvent déjà les plus grands défis en matière de logement.
Les conditions de logement ne sont pas les mêmes partout au Canada. Les Autochtones et les personnes vivant dans des logements subventionnés sont plus susceptibles de vivre dans des logements nécessitant des réparations majeures. Cette situation peut réduire l’offre de logements et contribuer à la détérioration des conditions de logement, ce qui peut avoir une incidence sur la santé.
L’investissement continu dans l’entretien et le renouvellement demeure important si le Canada veut conserver un nombre suffisant de logements pour répondre aux besoins de la population et maintenir l’abordabilité.
Un plus grand besoin de réparations majeures pour les logements des Autochtones et les logements subventionnés
Le report des travaux d’entretien ne menace pas de la même façon toutes les parties du parc de logements au Canada. Les logements pour les Autochtones et les logements subventionnés sont les plus à risque. Pour ces logements, les besoins de réparations majeures sont supérieurs à la moyenne nationale. Si ces logements se détériorent au point de ne plus pouvoir être réparés, le Canada risque de perdre une partie de son offre de logements les plus abordables et les plus difficiles à remplacer.
Dans l’ensemble, les populations autochtones vivent dans des logements dont le taux de besoins de réparations majeures est environ trois fois supérieur à la moyenne nationale. Les Inuits vivant dans l’Inuit Nunangat et les membres des Premières Nations vivant dans les réserves sont de 5 à 6 fois plus susceptibles de vivre dans un logement qui nécessite des réparations majeures. Les besoins de réparation des logements dans ces collectivités sont liés à des facteurs comme :
- l’emplacement
- le climat
- les ressources disponibles pour construire, entretenir et améliorer les logements
Les résidents de logements subventionnés ont aussi des besoins de réparations majeures élevés, soit 1,7 fois la moyenne nationale. Les locataires sont aussi plus susceptibles que les propriétaires-occupants d’habiter un logement nécessitant des réparations majeures (7,3 % contre 5,3 %).
Le tableau 1 montre que les locataires, surtout dans les logements subventionnés, sont plus susceptibles que les propriétaires-occupants d’occuper un logement nécessitant des réparations majeures.
| Mode d’occupation | Nombre total de logements | Logements ayant besoin de réparations majeures | Taux de besoin de réparations majeures (%) |
|---|---|---|---|
| Tout le parc de logements | 14 978 940 | 919 550 | 6,1 |
| Propriétaire | 9 846 965 | 524 235 | 5,3 |
| Locataire | 4 947 980 | 361 800 | 7,3 |
| Occupant un logement subventionné | 581 300 | 54 430 | 9,4 |
| N’occupant pas un logement subventionné | 4 366 675 | 307 365 | 7,0 |
| Logement fourni par le gouvernement local ou une Première Nation | 69 130 | 25 440 | 36,8 |
Remarques :
- Données tirées du Recensement canadien de 2021.
- Différences selon l’identité autochtone globale appuyées par les tableaux 98-10-0286/0287 de Statistique Canada.
- Calculs de la SCHL.
De mauvaises conditions de logement peuvent nuire à la santé
Les discussions sur l’entretien des logements sont souvent axées sur les immeubles et les dépenses d’infrastructure. Mais au bout du compte, ce sont les gens qui en subissent les conséquences. Lorsque les logements se détériorent, les répercussions sont ressenties le plus intensément par les personnes qui ont déjà des défis en matière de logement. Au-delà du risque de perdre des logements abordables, les réparations nécessaires peuvent aussi contribuer à la détérioration des conditions de logement, ce qui a une incidence sur la santé et le bien-être des résidents.
Les logements nécessitant des réparations majeures sont environ 13 fois plus susceptibles de contenir de la moisissure que les logements en bon état et près de 4 fois plus susceptibles d’être infestés par des insectes et animaux nuisibles. L’entretien des logements existants est donc aussi un investissement dans la santé et le bien-être.
Le tableau 2 montre que les logements nécessitant des réparations majeures sont beaucoup plus susceptibles de contenir de la moisissure, des insectes et animaux nuisibles et de l’eau non potable.
| Condition | Entretien périodique | Réparations mineures nécessaires | Réparations majeures nécessaires |
|---|---|---|---|
| Moisissure | 1,9 % | 9,2 % | 25,2 % |
| Animaux et insectes nuisibles | 10,6 % | 23 % | 38,6 % |
| Eau non potable | 1,9 % | 3,8 % | 8,9 % |
Remarque : Données tirées de l’Enquête canadienne sur le logement 2022 de la SCHL.
Des besoins de réparations variables au Canada
Le portrait national est important, mais les différences régionales aident à déterminer où l’entretien est le plus nécessaire. Ces différences dans les conditions du parc de logements sont les plus marquées dans le Nord. Les taux de besoin de réparations majeures peuvent atteindre 26,6 % au Nunavut, suivi des Territoires du Nord-Ouest (18,4 %) et du Yukon (12,3 %). Ces taux sont bien supérieurs à la moyenne nationale de 6,1 %.
En revanche, l’état des logements s’est amélioré dans la plupart des provinces et des grands centres du pays de 1996 à 2021. C’est au Nouveau-Brunswick, à Terre-Neuve-et-Labrador et en Ontario que les taux de besoins de réparations majeures ont le plus diminué. Dans les grands centres urbains du Canada, Toronto, Vancouver et Winnipeg ont connu les plus grandes améliorations. Ces progrès s’expliquent par le fait que les activités de construction et de rénovation ont dépassé la détérioration des logements, ce qui a amélioré la qualité globale du parc de logements.
Le tableau 3 montre que les taux de besoin de réparations majeures ont diminué dans chaque province et au Yukon de 1996 à 2021. La plus forte baisse a été observée au Nouveau-Brunswick, tandis que le taux a augmenté dans les Territoires du Nord-Ouest.
| Région | Taux de besoin de réparations majeures (%) en 1996 | Taux de besoin de réparations majeures (%) en 2021 | Variation de 1996 à 2021 (pp) |
|---|---|---|---|
| Alberta | 7,45 | 5,48 | -1,97 |
| Colombie-Britannique | 7,61 | 5,84 | -1,77 |
| Manitoba | 10,70 | 7,65 | -3,05 |
| Nouveau-Brunswick | 12,21 | 7,77 | -4,44 |
| Terre-Neuve-et-Labrador | 8,50 | 5,47 | -3,03 |
| Territoires du Nord-Ouest | 15,88 | 18,41 | 2,53 |
| Nouvelle-Écosse | 10,89 | 8,22 | -2,67 |
| Nunavut | 26,60 | ||
| Ontario | 8,02 | 5,72 | -2,30 |
| Île-du-Prince-Édouard | 9,58 | 7,09 | -2,49 |
| Québec | 8,18 | 6,30 | -1,88 |
| Saskatchewan | 9,14 | 7,87 | -1,27 |
| Yukon | 15,23 | 12,25 | -2,98 |
Remarque : Données tirées du Recensement canadien de 1996 et de 2021.
Le tableau 4 montre une tendance semblable dans certaines régions métropolitaines de recensement de 1996 à 2021.
| Région | Taux de besoin de réparations majeures (%) en 1996 | Taux de besoin de réparations majeures (%) en 2021 | Variation de 1996 à 2021 (pp) |
|---|---|---|---|
| Calgary | 5,52 | 4,38 | -1,14 |
| Edmonton | 6,39 | 5,15 | -1,24 |
| Halifax | 6,99 | 6,55 | -0,44 |
| Montréal | 7,47 | 6,69 | -0,78 |
| Ottawa – Gatineau | 6,99 | 5,51 | -1,48 |
| Québec | 6,05 | 4,77 | -1,28 |
| Regina | 7,26 | 7,23 | -0,03 |
| Saskatoon | 5,92 | 4,24 | -1,68 |
| Toronto | 7,58 | 5,08 | -2,5 |
| Vancouver | 6,84 | 5,29 | -1,55 |
| Winnipeg | 8,93 | 6,40 | -2,53 |
Remarque : Données tirées du Recensement canadien de 1996 et de 2021.
Les gouvernements et les ménages investissent dans les réparations
Les gens au Canada investissent déjà massivement dans leur habitation. Les données de Statistique Canada montrent que les ménages canadiens consacrent environ 25 milliards de dollars par année à l’entretien et à la réparation de leur logement. Les dépenses dans les logements locatifs sont environ 23 % supérieures à celles dans les logements occupés par le propriétaire. C'est en partie parce que le parc locatif est plus vieux.
Le gouvernement fédéral a aussi fait d’importants investissements pour entretenir le parc de logements au fil du temps. Par exemple, dans le cadre du Fonds pour le logement abordable, plus de 2,89 milliards de dollars ont été engagés pour la remise en état de plus de 174 000 logements hors marché depuis 2018.
Les provinces et les municipalités investissent aussi des fonds importants pour entretenir les logements locatifs vieillissants. Par exemple, l’Ontario a financé la réparation de plus de 30 000 logements locatifs abordables, le Québec soutient le renouvellement de logements sociaux et communautaires au moyen de programmes de réparation spécialisés, et des villes comme Toronto et Vancouver aident à financer des rénovations d’immeubles qui améliorent l’efficacité énergétique et la résilience.
L’entretien des logements est aussi important que la construction
Malgré ces investissements importants, un million de logements avaient besoin de réparations majeures en 2021. Souvent, ces logements sont parmi les plus abordables et sont occupés par les personnes qui ont les plus grands défis en matière de logement.
Le problème du logement au Canada est souvent présenté comme une course en vue de construire assez de logements pour la population croissante. La construction est toujours essentielle. Mais il est aussi important de conserver les logements que nous avons déjà, surtout dans le contexte du vieillissement du parc résidentiel, car l’offre de logements est nécessaire pour soutenir l’abordabilité partout au pays.
L’entretien et la réparation du parc de logements existants peuvent être une stratégie essentielle pour préserver les logements abordables et prévenir la détérioration des quartiers. L’entretien est tout aussi important que la construction.
En fin de compte, le meilleur moyen de lutter contre la pénurie de logements est de combiner l’entretien des propriétés existantes et la construction sans laisser pour compte les collectivités vulnérables.
Chaque logement bien entretenu et remis en état :
- contribue à préserver l’offre de logements
- favorise des conditions de vie plus saines
- réduit les risques pour les personnes les plus vulnérables au Canada
Article réalisé avec la contribution de : Kathleen Worton, John Baker, Camille Farrag et Penny Wu
C’est fait!
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