Mises en chantier dans les grandes villes du pays : aperçu mi-2023

(Musique : fondu en ouverture)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Une série d’images illustrant des logements au Canada.)

(Visuel : Deux personnes sont représentées en conversation. Ils sont assis l'un en face de l'autre à une table de réunion. Les deux personnes sont Christelle Legault, Communications et marketing, SCHL, et Kevin Hughes, Économiste en chef adjoint, SCHL.)

00:00:02
CHRISTELLE : Bonjour! Je m’appelle Christelle Legault et il me fait plaisir d’animer cette discussion sur notre dernier rapport sur l’offre de logement. L’offre de logement est un sujet qui fait beaucoup jaser de nos jours, alors que tous les paliers de gouvernement peinent à trouver des solutions à cette crise du logement au Canada. Le rapport sur l’offre de logement de la SCHL examine plus particulièrement les tendances de la construction résidentielle dans les six plus grands marchés du Canada. Je suis accompagnée aujourd’hui de notre économiste en chef adjoint Kevin Hughes pour nous parler des principales conclusions de ce rapport. Bonjour Kevin! Bienvenu!

(La musique s’estompe.)

00:00:37
KEVIN : Bonjour. Merci de l’invitation.

00:00:38
CHRISTELLE : Donc, pour débuter, pourquoi est-ce qu’on devrait s’intéresser à ce rapport?

00:00:43
KEVIN : On devrait s’intéresser, parce que, comme vous l’avez dit dans l’introduction, bien des gens parlent de l’habitation à travers le Canada. Et dans cette discussion, dans ce discours, il y a évidemment bien des idées pour l’avenir. Et pour dresser un bon plan pour l’avenir, il faut bien savoir d’où on part. Et la SCHL a un long historique de part son enquête sur les mises en chantier, pour donner justement un portrait objectif et complet du marché. Et donc, ce rapport, nous donne tout-à-fait un point de départ pour notre route.

00:01:20
CHRISTELLE : Excellent. Donc, pour les premiers six mois de l’année 2023, quelles sont les dernières tendances qu’on voit en termes d’offres de logements? Et comment ceci se compare relativement à l’an dernier?

00:01:35
KEVIN : Donc, sur un plan national, le bilan reste le même finalement. Il n’y a pas eu de changement majeur. On parle d’un pourcent, donc, c’est négligeable. Par contre, comme c’est toujours le cas, souvent le cas, quand on ventile ça par région, par provinces, on voit effectivement des différences. Ce qu’on peut remarquer de plus significatif, c’est que les marchés de Toronto et de Vancouver ont connu une hausse importante; alors qu’à Montréal, c’était plutôt le contraire, on voit un recul.

00:02:05
CHRISTELLE : Intéressant. Donc, vous avez mentionné Vancouver et Toronto, mais on remarque une augmentation assez importante à Toronto et à Vancouver; alors qu’à Montréal, ça diminue, ça baisse de quasiment 60%. Donc, pouvez-vous expliquer quels sont les facteurs qui font en sorte qu’on voit ces changements?

00:02:27
KEVIN : Oui! Pour aborder cette explication, il faut toujours se rappeler, avoir en tête que, les statistiques que l’on parle aujourd’hui, sont le fruit d’une histoire. Surtout dans le multi résidentiel, en appartement. Une histoire qui a commencé peut-être il y a quelques années, il y a deux ans même peut-être, alors que le projet était entamé. Donc, il y a un projet, on cherche du terrain, on cherche du financement. Dans le cas des copropriétés, on est à la recherche d’acheteurs, donc, il faut que les préventes arrivent à un certain niveau. Alors, pour Toronto et Vancouver, on a des marchés dont on voit une concomitance de projets qui arrivent en même temps et qui ont, eux, l’explication. Il faut remonter il y a deux ans, alors que les conditions étaient différentes, tout-à-fait différentes. On était encore dans un mode où il y avait un intérêt, une demande importante. Il y avait les conditions de financement qui ne sont pas les mêmes aujourd’hui. Alors de… ça peut paraître un peu étrange que ça se passe dans un contexte où les gens se plaignent des taux de financement, mais c’est le résultat de conditions du passé. Dans le cas de Montréal, où on a un parc immobilier où on a une construction qui… dont la densité est plus faible, donc, ce sont des plus petits ensembles d’appartements… Dans le cas de Montréal, on peut dire que c’est plus symptomatique ou emblématique des conditions courantes. Quelles sont ces conditions courantes? Bien, on a un contexte pour les investisseurs où, comme je le disais, le financement est plus difficile, les constructeurs font face à des pénuries de main-d’œuvre. La pénurie de main-d’œuvre était même un enjeu, même avant la COVID; l’est encore aujourd’hui. Les coûts des matériaux de construction sont à la hausse. Donc, ce qu’on voit pour Montréal, nous donne un bon son de cloche des conditions d’aujourd’hui.

00:04:22
CHRISTELLE : Intéressant. Aussi dans le rapport, on mentionne que trois quart des mises en chantier étaient sous forme d’appartements ou de logements locatifs. Ce qui représente quand même un changement de tendance assez important. Et je pense que c’est quand même un changement qui est bon. Mais, quels sont les facteurs derrière ces changements qui auraient… en ce qui concerne ce type de construction? Pourquoi on en voit plus ces derniers temps?

00:04:50
KEVIN : Donc, la tendance selon laquelle les appartements ont dominé de plus en plus, on voit ça depuis disons une vingtaine d’années, c’est maintenant la norme maintenant quand on parle de construction résidentielle au Canada. Ce sont surtout, ce qu’on appelle dans le jargon des logements collectifs et des appartements, effectivement. Par contre, quand on ventile ça par tenure, donc type de marchés, la copropriété a été effectivement un mode d’occupation très, disons, on a couru après ce mode d’occupation. Beaucoup moins le locatif. Beaucoup moins le locatif parce que les marges étaient moins intéressantes disons. On peut dire qu’aujourd’hui, comme vous le notez, c’est effectivement intéressant que le logement locatif est en hausse. Je pense qu’il faut aller au-delà, maintenant, du bilan, pour s’attarder à quelle gamme est-ce qu’on parle dans le locatif. C’est possible… c’est vraisemblable que ce soit du moyen-haut de gamme. De toute façon, ajouter l’offre selon nous, c’est absolument nécessaire pour arriver à un marché plus abordable. Mais il faut aussi s’interroger au locatif qui est plus, disons, dans la gamme abordable. C’est fort possible qu’il y en ait, mais je soupçonne qu’il y a probablement pas mal de moins haut de gamme dans ce bilan. Ce sera quelque chose à creuser.

00:06:20
CHRISTELLE : Bon! À voir! Et donc, l’annonce récente du Gouvernement fédéral concernant le remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitations locatifs, va assurément permettre de construire plus d’appartements ou d’accélérer ou de contribuer à cette tendance, mais croyez-vous que cet incitatif permettra de redémarrer certains projets qui étaient peut-être mis en suspens ou de ce genre?

00:06:46
KEVIN : Lorsqu’on regarde n’importe quelle politique qui va encourager l’offre, je pense ça, c’est indéniablement quelque chose qui va dans la bonne direction, c’est sûr. Maintenant, il faut savoir sur le… du cas par cas, il peut y avoir des promoteurs immobiliers, des constructeurs qui ont des situations bien particulières et comme vous le dites, dans certains cas, c’est sûrement quelque chose de possible. Pour certains autres constructeurs, la réalité peut être un peu différente, donc, les questions ne sont pas toujours les mêmes. Prenons par exemple l’accès au terrain. Quand on regarde l’accès au terrain au Canada, l’accès n’est pas égal partout. Il y a des endroits où l’accès est plus limité, donc, il y a beaucoup de facteurs en compte. Concernant l’annonce, c’est sûr que ça va dans le sens que nous on encourage; c’est-à-dire d’avoir plus d’offres. On a publié la semaine dernière un rapport de mises-à-jour sur l’écart de l’offre qui est d’envergure. On parle de 3,5 millions de plus qui sera construit d’ici 2030. Donc, évidemment, on a besoin de tous les programmes politiques et aussi interventions, non seulement du secteur public, mais aussi, du secteur privé, qui a toujours été un acteur important et qui le sera à l’avenir.

00:08:12
CHRISTELLE : Absolument. Et donc, dernière question. Dans le rapport publié plus tôt cette année, on notait que le nombre d’unités non absorbées était… se trouvait à un niveau le plus bas depuis des années. Par contre, dans cette édition, on remarque que les unités non absorbées, ont grimpé à peu près 25% du stock. Donc, croyez-vous qu’il y a lieu de s’inquiéter?

00:08:36
KEVIN : Je dirais non, et pourquoi?, parce que lorsqu’on a, justement, on parlait d’une concomitance de projets qui ont vu le jour en même temps, le marché ne procède pas toujours d’une façon linéaire comme un fleuve. Il y a des fois des concomitances de projet qui arrivent, alors, ça, ça prend du temps. Malgré le fait que le contexte favorise… on a un contexte où la demande est importante. Donc, non, on est pas du tout inquiets à ce que ces projets-là vont s’écouler.

(Musique)

00:09:07
CHRISTELLE : Bref, ça va se faire absorber à la longue! Merci beaucoup Kevin d’avoir partager les dernières tendances en matière de logement. Et merci à nos auditeurs! Veuillez consulter la description ci-dessous pour obtenir une copie du rapport complet. N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires sur le rapport et cette discussion. Et restez à l’écoute des autres conversations avec nos autres experts en matière de logement. Et n’oubliez pas non plus de vous abonner à notre infolettre et à nos médias sociaux. Merci beaucoup!

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(La musique s’estompe.)

(Visuel : Le logo du Gouvernement du Canada et le logo de la SCHL apparaissent ensemble. Fondu au blanc de tous les textes et logos.)