Les gouvernements ne peuvent pas résoudre à eux seuls les problèmes d’abordabilité au Canada

Les subventions au loyer et plus de logements sociaux aident mais ne sont pas une solution miracle

Aled ab Iorwerth
Économiste en chef adjoint

En tant qu'économiste en chef adjoint, Aled ab Iorwerth fait partie d'une équipe d'économistes et de chercheurs dans le domaine du logement qui s'efforcent d’améliorer notre compréhension, au Canada, des facteurs favorables et défavorables sur les marchés de l’habitation et de leur incidence sur l’abordabilité. Aled est aussi membre d'une équipe nationale diversifiée de chercheurs et d'analystes qui étudient les obstacles à l'offre de logements et les solutions possibles.

Aspiration et objectifs de la SCHL

L’aspiration fondamentale de la SCHL est de faire en sorte que tout le monde au Canada puisse se payer un logement qui répond à ses besoins.

Malheureusement, de nombreuses régions du Canada sont confrontées à d’importants problèmes d’abordabilité et le coût du logement est une lourde charge à tous les niveaux de revenus. Il est évident que les personnes à faible revenu souffrent particulièrement du coût élevé du logement, mais c’est un problème qui met en péril la prospérité de tout le monde au Canada.

Si le manque d’abordabilité est un problème répandu, il ne peut pas y avoir de solution unique : apporter une aide financière et construire davantage de logements sociaux et abordables permettra d’aider les personnes à faible revenu, mais il faut également augmenter l’offre de logements pour le marché. Ces deux aspects sont liés, et il faut donc avancer sur les deux tableaux.

Ainsi, pour surmonter les problèmes d’abordabilité, il faut mettre en place diverses politiques gouvernementales et apporter des investissements de différentes sources, privées comme publiques. L’ampleur du défi est telle que le secteur privé doit participer : les gouvernements ne peuvent pas y arriver seuls.

Les problèmes d’abordabilité du Canada

Il existe différentes façons de mesurer l’abordabilité. Le graphique ci-dessous illustre simplement l’évolution sur dix ans des prix des logements dans différents pays développés. Parmi ceux-ci, c’est le Canada qui a vu les prix monter le plus. Même si les revenus ont fortement augmenté aussi, leur évolution n’a pas suivi celle des prix des logements.

L’augmentation des prix des logements n’est que l’une des difficultés que rencontrent de nombreuses personnes au Canada. Le logement est indispensable, et le Canada reconnaît l’accès au logement comme un droit de la personne. Il est donc essentiel de le garantir aux plus vulnérables. Comme les ménages qui ont un faible revenu en utilisent une plus grande proportion pour se loger, les problèmes d’abordabilité sont particulièrement éprouvants pour eux.

Mais les ménages à revenu moyen, eux aussi, sont confrontés à des problèmes d’abordabilité. Lorsque des locataires sont à la recherche d’un meilleur logement, ils font face à une augmentation drastique des loyers, voire à une absence d’offre. Pour les jeunes qui quittent le domicile familial, la possibilité de trouver un logement à louer raisonnable est également un problème aigu.

Ensuite, pour de nombreux locataires qui souhaitent accéder à la propriété et pour les propriétaires qui cherchent un meilleur logement, les coûts excessifs sont de nouveau un obstacle. Puisqu’il n’y a pas d’offre suffisante, les ménages dépassent leur budget et s’endettent lourdement pour obtenir l’habitation qu’ils veulent. Dans de nombreuses régions du Canada, les ménages à revenu moyen sont confrontés à un marché immobilier inabordable, tant pour la location que pour la propriété.

L’impossibilité de devenir propriétaire pour un prix abordable signifie que les ménages risquent de se surendetter; ce problème vient s’ajouter au risque économique plus général que représente une concentration de l’épargne et des dépenses dans le logement. Aujourd’hui, le Canada est confronté à ce défi : le niveau d’endettement des ménages canadiens est très élevé par rapport aux niveaux historiques et aux autres pays, et il a augmenté fortement ces 20 dernières années.

Il est crucial de faire baisser de façon générale le coût du logement. Le coût du logement met évidemment en difficulté les ménages à faible revenu, mais il constitue un risque pour toute la population, de même que l’endettement excessif.

Les approches stratégiques varieront au sein du système de logement

Bien que l’objectif commun soit de faire baisser le prix du logement d’une manière générale, les approches stratégiques ne seront pas les mêmes pour les logements qui ciblent différentes tranches de revenu.

Il est indéniable que se loger a un coût, et ce coût est excessif par rapport au revenu de nombreux ménages. Il fait que le faible revenu des ménages ne leur permettra pas de se payer un logement au prix du marché. De toute évidence, ces ménages ont besoin d’un soutien gouvernemental, que ce soit sous la forme d’un transfert de revenu direct ou d’un loyer abaissé grâce à une subvention. Les gouvernements devraient contribuer au moyen de diverses allocations-logement et suppléments au loyer, notamment l’Allocation canadienne pour le logement.

De telles subventions soulèvent toutefois des inquiétudes. En effet, elles peuvent inciter les propriétaires-bailleurs à augmenter les loyers, de sorte que ce sont eux, et non les destinataires visés, qui en bénéficient. Ce risque est particulièrement présent si l’offre de logements est limitée. Les ménages qui reçoivent des subventions ne sont pas en mesure de comparer l’offre des différents propriétaires, ce qui favoriserait la concurrence et contribuerait à des loyers raisonnables.

Les gouvernements doivent donc veiller à ce que l’offre de logements soit suffisante. Un accroissement du nombre d’immeubles de logements sociaux et abordables aidera directement les ménages à faible revenu. C’est dans cet objectif que la SCHL a mis en place le Fonds national de co-investissement pour le logement. Cependant, construire plus de logements sociaux et abordables n’est pas non plus une solution miracle. Les données internationales indiquent que les ménages qui habitent dans ces immeubles sont moins susceptibles de déménager pour obtenir un meilleur emploi. Ces compromis sont la raison pour laquelle la SCHL cherche à apporter une réponse complète aux défis que rencontrent les ménages à faible revenu, grâce à la Stratégie nationale sur le logement.

Comme cela a été dit, les ménages à revenu moyen sont eux aussi confrontés au coût élevé des loyers et de l’accession à la propriété au Canada. Les subventions directes ne conviendraient pas dans leurs cas, car le marché devrait être en mesure de fournir suffisamment de logements à un prix raisonnable. Il n’est donc pas nécessaire que le gouvernement applique la même solution que pour les ménages à faible revenu. Cependant, le problème est le même dans tout le Canada : trop peu de logements sont construits, que ce soit pour la vente ou pour la location. La SCHL estime que le Canada a besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires pour assurer l’abordabilité d’ici 2030.

Pour réaliser cet objectif impératif, il faut davantage d’investissements du secteur privé afin d’accroître le nombre de logements du marché, particulièrement dans le segment locatif. Pour contribuer à accroître l’offre, la SCHL a mis en place l’initiative Financement de la construction de logements locatifs, qui a pour but la construction d’un plus grand nombre d’appartements locatifs dans les marchés où ce besoin est urgent. Cela concerne par exemple Toronto, Vancouver, Montréal, Victoria et Halifax. Il faut en faire encore beaucoup plus. Compte tenu de la croissance des revenus et de la population, tous les ordres de gouvernement doivent agir davantage pour encourager une augmentation de l’offre privée de logements.

Ainsi, même si les problèmes d’abordabilité existent à tous les niveaux, les solutions seront différentes. Le marché ne fournira jamais de logements à un prix suffisamment bas pour les ménages à très faible revenu. Les gouvernements doivent offrir leur soutien.

D’un autre côté, le marché peut fournir suffisamment de logements; les gouvernements doivent donc faciliter la construction de manière à ce que l’offre réponde à la demande. Les gouvernements ne doivent pas décourager l’offre de logements pour les ménages à revenu moyen en cherchant à encourager l’offre pour les ménages à faible revenu.

La nécessité d’accroître l’offre de logements sera d’autant plus grande que le Canada cherche à augmenter l'immigration. Comme les personnes immigrantes sont de mieux en mieux nanties, bon nombre d’entre elles accèdent à la propriété immédiatement à leur arrivée au Canada au lieu de louer d’abord un logement. Par conséquent, pour accueillir un plus grand nombre de personnes immigrantes, il faut construire davantage de logements dans l’ensemble du continuum.

Le défi de l’abordabilité des logements doit être traité à tous les niveaux

La charge qui pèse sur les ménages à faible revenu est assurément lourde, mais les risques qui émanent d’une offre de logements insuffisante pour les ménages à revenu plus élevé sont grands également. Si les problèmes du marché de l’habitation ne sont pas résolus, cela pourra avoir de graves conséquences financières, à l’instar de celles qui ont frappé de nombreux pays en 2008-2009.

Si nous nous attardons à une seule partie du continuum du logement, nous risquons de gaspiller des ressources. En effet, les ménages peuvent passer d’un type de logements à un autre. Une solution partielle reviendrait donc à appuyer sur une zone restreinte d’un ballon : ailleurs, le ballon va s’étirer, au risque d’éclater.

Le manque de logements disponibles à l’achat signifie que davantage de ménages resteront locataires, et par conséquent, que d’autres ménages ne pourront pas quitter leurs logements sociaux et abordables. Le système de logement est interconnecté. Pour résoudre le problème de l’abordabilité au Canada, il faut une série de mesures qui agissent sur le système tout entier.