Effet de la COVID-19 sur l’évaluation du marché de la SCHL

Préoccupations concernant la stabilité à long terme du marché de l’habitation

L’Évaluation du marché de l’habitation (EMH) du troisième trimestre de 2020 a été publiée. Dans ce rapport, nous demeurons préoccupés par la stabilité à long terme du marché de l’habitation. Avec le choc sans précédent provoqué par la COVID-19, nous faisons face à des risques qui n’étaient pas pris en compte auparavant dans le cadre de l’Évaluation. Toutefois, l’Évaluation du marché de l’habitation demeure utile pour réfléchir aux risques.

Le cadre utilise plusieurs indicateurs pour évaluer s’il y a eu des déséquilibres importants sur le marché de l’habitation. Ces indicateurs comprennent : les prix des habitations, le revenu des ménages, les taux hypothécaires et divers indicateurs du marché de l’habitation comme le taux d’inoccupation, le rapport ventes-nouvelles inscription, etc.

Nous avons déjà été témoins de déséquilibres sur le marché de l’habitation

Le Canada a connu d’importants déséquilibres à la fin des années 1980 et en 2008-2009. Pour détecter de tels risques d’instabilité, l’Évaluation du marché de l’habitation s’appuie sur :

• des données sous-jacentes fiables; 
• l’hypothèse selon laquelle les relations historiques entre les prix des habitations et les facteurs fondamentaux du marché n’ont pas beaucoup changé;
• le fait que les déséquilibres se créent au fil du temps.

Chacun de ces facteurs a été touché par la COVID-19.

La COVID-19 a changé notre façon de travailler à court terme

Sur le plan économique, le choc de la COVID-19 a été instantané, les gouvernements ayant décidé de réduire les activités en personne. Les transactions immobilières ont cessé presque du jour au lendemain. Notre façon de mener nos activités a changé. Il était donc difficile d’évaluer si les prix donnaient des signaux significatifs de ce qui se passait sur le marché du logement.

Une préoccupation particulière du cadre de l’Évaluation du marché de l’habitation est que les mesures prises pour réduire la propagation de la COVID-19 ont entraîné d’importantes pertes de revenus. Les gouvernements ont compensé ces pertes par diverses mesures de soutien au revenu. Cette substitution de revenu temporaire nous incite à la prudence concernant le fait que les niveaux déclarés de revenu disponible peuvent soutenir le marché de l’habitation.

De nombreux ménages ont des revenus temporaires alors que l’achat d’une habitation est basé sur des besoins à long terme

Les ménages prennent des décisions en matière de logement en fonction de leurs dépenses et de leurs prévisions de revenus à long terme. Ces décisions ne sont pas fondées sur des gains ou des pertes à court terme. Les ménages prennent des décisions fondées sur un revenu stable durant leur cycle de vie.

• Stable : en ce sens que les profits aléatoires passagers sont exclus.
• Durant leur cycle de vie : dans l’optique de répondre aux besoins à long terme du ménage.

Dans le cadre de l’Évaluation du marché de l’habitation, nous examinons les revenus dans les régions métropolitaines de recensement (RMR). Une plus grande part des revenus désormais enregistrés dans ces régions est temporaire. Ils ne soutiennent pas le marché de l’habitation à long terme. Considérez ceci :

• Le revenu disponible constitue le fondement de l’achat d’une habitation. 
• Les prestations temporaires de soutien au revenu sont déclarées comme revenu disponible.

Cela signifie que le revenu disponible permanent à long terme des ménages pourrait être surestimé. 

La surévaluation du deuxième trimestre de 2020 est probablement sous-estimée

Par conséquent, le niveau de surévaluation au deuxième trimestre de 2020, dans toutes les régions du Canada, est probablement sous-estimé. Bien que le revenu disponible déclaré puisse être élevé, certains ménages pourraient ne pas se sentir en confiance pour prendre des décisions à long terme en matière de logement. Cette confiance pourrait diminuer pendant la deuxième vague de la pandémie.

Ce risque est l’une des nombreuses raisons pour lesquelles la SCHL demeure préoccupée par la stabilité à long terme du marché de l’habitation. Particulièrement en cette période d’incertitude et d’inquiétude accrues. À l’heure actuelle, les risques à court terme sont importants. Cependant, à mesure que l’économie se redressera, les relations économiques sous-jacentes traditionnelles se rétabliront et la valeur de l’Évaluation du marché de l’habitation sera rétablie.