Contexte

Lorsqu’il s’agit de suivre les tendances de l’activité hypothécaire au Canada, les lacunes dans les données continuent de poser des défis. En utilisant les données provenant des dossiers de crédit des consommateurs, la SCHL a analysé différents types de nouveaux prêts hypothécaires. Voici les catégories de nouveaux prêts que nous avons pu analyser à l’aide des données :

  • Nouveaux propriétaires
  • Acheteurs déjà propriétaires
  • Refinancements
  • Renouvellements auprès d’un autre prêteur
  • Plusieurs prêts hypothécaires (consommateurs ayant plusieurs prêts hypothécaires à leur dossier de crédit)

Les renouvellements auprès du même prêteur ne sont généralement pas saisis dans les données. Cela s’explique par le fait que les dates d’ouverture ne changent pas dans le dossier de crédit, et que les prêts renouvelés ne sont donc pas vus comme étant de nouveaux prêts.

Graphique 1 : Légère baisse des nouveaux prêts hypothécaires en 2017

Nombre de nouveaux prêts hypothécaires par type

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Graphique 1. Légère baisse des nouveaux prêts hypothécaires en 2017
Acheteurs déjà propriétaires  Plusieurs prêts hypothécaires Renouvellements auprès d’un nouveau prêteur  Refinancements Nouveaux propriétaires Total général
2015 96 291 138 471 153 746 210 590 413 380 1 012 478
2016 97 429 139 221 162 574 219 524 406 678 1 025 426
2017 92 173 145 013 134 258 201 324 386 306 959 074

Principales constatations

En 2017, 959 0741 nouveaux prêts hypothécaires ont été octroyés, soit une baisse de 6,5 %2 par rapport à 2016. La seule catégorie à avoir enregistré une hausse de 2016 à 2017 est celle des détenteurs de plusieurs prêts hypothécaires; toutes les autres ont diminué. Le ralentissement de l’activité d’octroi de prêts hypothécaires a été particulièrement marqué chez les propriétaires renouvelant leur prêt auprès d’un autre prêteur. En effet, nous avons estimé que 134 258 prêts avaient été accordés à des propriétaires-occupants renouvelant leur prêt auprès d’un autre prêteur. Il s’agit d’une baisse de 17,4 % par rapport à 2016.

La seconde baisse la plus marquée est survenue dans la catégorie des refinancements (8,3 %). Les refinancements comprennent les consommateurs qui ont renégocié leur prêt existant pour en accroître le montant. Dans ces cas, les fonds supplémentaires servent habituellement à financer des dépenses importantes, comme des rénovations domiciliaires, ou encore à consolider les dettes. La diminution de l’activité de refinancement pourrait indiquer qu’il y a moins de propriétaires-occupants désireux d’utiliser la valeur de leur propriété pour contracter un prêt. Cela concorde avec un ralentissement de la progression des prix des maisons dans certains grands marchés.

Les catégories des nouveaux propriétaires et des acheteurs déjà propriétaires réagissent davantage aux conditions de marché. Cela s’explique par le fait qu’elles englobent l’activité liée aux ventes de propriétés. Dans les deux catégories, le nombre de prêts a diminué comparativement à 2016 de concert avec les ventes de logements (baisses de 5 % et 5,4 %, respectivement). Ensemble, ces deux catégories ont représenté environ la moitié des nouveaux prêts accordés l’an dernier : 40,3 % pour les nouveaux propriétaires et 9,6 % pour les acheteurs déjà propriétaires.

La réduction dans la catégorie des nouveaux propriétaires pourrait s’expliquer par les nouvelles règles hypothécaires mises en place en 2016. Selon ces nouvelles règles, tous les emprunteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat doivent se qualifier pour un prêt hypothécaire au taux d’intérêt le plus élevé entre :

  • le taux prévu à leur contrat; et
  • le taux fixe affiché des prêts ordinaires de cinq ans de la Banque du Canada.

Il s’ensuivrait une diminution du pouvoir d’emprunt des consommateurs à la recherche d’un nouveau prêt hypothécaire.

Graphique 2. Rétrécissement des écarts dans l’activité d’octroi de prêts hypothécaires entre les régions

Croissance en 2017

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Graphique 2. Croissance en 2017
Acheteurs déjà propriétaires  Plusieurs prêts hypothécaires Renouvellements auprès d’un nouveau prêteur  Refinancements Nouveaux propriétaires
Reste du Canada -0,50 % 5,30 % -13,90 % -5,29 % -2,75 %
Toronto -16,95 % 6,44 % -25,66 % -8,89 % -8,14 %
Vancouver -21,68 % -7,01 % -33,32 % -18,05 % -16,31 %
Montréal -1,43 % 4,01 % -15,95 % -20,44 % -3,40 %

Les baisses les plus marquées sont à Vancouver et Toronto

Comme nous l’avons mentionné, moins de prêts ont été octroyés aux nouveaux propriétaires au Canada en 2017 par rapport à 2016. Les baisses les plus marquées sont survenues sur les deux marchés les plus chers, soit Vancouver et Toronto. L’examen des différentes régions métropolitaines de recensement (RMR) montre que Calgary et Edmonton affichent également d’importantes diminutions dans toutes les catégories de nouveaux prêts hypothécaires.

À Vancouver et Toronto, les nouvelles taxes3 visant à réduire l’activité spéculative sur le marché de l’habitation pourraient avoir causé ce ralentissement. Pourquoi avons-nous cette impression? Parce que les ventes ont chuté après l’entrée en vigueur des taxes. À Calgary et à Edmonton, la demande de logements a continué de ralentir en raison des difficultés dans le secteur de l’énergie.

Pour l’ensemble du Canada, la plus forte diminution de l’activité d’octroi de prêts hypothécaires est survenue dans la catégorie des renouvellements auprès d’un autre prêteur. À Vancouver et Toronto, les baisses dans cette catégorie ont été plus importantes que la moyenne, soit 33,3 % et 25,7 %, respectivement. La plupart des grandes RMR, y compris Calgary (25,6 %), Ottawa-Gatineau (23,9 %), Halifax (21,3 %) et Montréal (15,95 %), ont enregistré une baisse dans cette catégorie.

À Vancouver et à Toronto, une diminution a également été constatée dans la catégorie des acheteurs déjà propriétaires (21,7 % et 17 %, respectivement). En revanche, cette catégorie est restée relativement inchangée dans le reste du Canada. Les diminutions observées à Vancouver et à Toronto pourraient donc être attribuables aux problèmes d’abordabilité que connaissent ces deux villes. Les propriétaires ont peut-être préféré demeurer dans leur propriété par crainte d’avoir de la difficulté :

  • à trouver une nouvelle propriété respectant leur budget; ou
  • à vendre leur propriété actuelle au prix souhaité.

Nous avons également constaté que le nombre de détenteurs de plusieurs prêts hypothécaires avait baissé dans certaines RMR, dont Vancouver, Calgary, Edmonton, Ottawa-Gatineau, Québec et Halifax. Cela pourrait indiquer que les nouvelles règles hypothécaires entrées en vigueur en 2016 ont réduit la capacité des consommateurs à financer un deuxième ou troisième prêt hypothécaire dans ces RMR.


1 Le présent rapport utilise des données fournies par l’agence d’évaluation du crédit Equifax Canada, qui dessert environ de 80 % à 85 % du marché hypothécaire. La SCHL n’a pas consulté ni reçu de renseignements concernant des individus identifiables pour produire ce rapport.

2 Sauf indication contraire, tous les chiffres proviennent d’Equifax Canada.

3 En août 2016, le gouvernement de Colombie-Britannique a commencé à imposer aux acheteurs étrangers une nouvelle taxe de 15 % à l’achat de logements dans la région de Vancouver. En avril 2017, le gouvernement de l’Ontario a adopté son plan pour le logement équitable, qui comprend un impôt sur la spéculation pour les non-résidents de 15 % à l’achat ou à l’acquisition de certaines propriétés résidentielles dans la région élargie du Golden Horseshoe.

Méthode appliquée par la SCHL pour faire ses estimations

Les données de base n’incluent pas le type de transaction hypothécaire. La SCHL fait ses estimations en s’appuyant sur les caractéristiques mentionnées dans les dossiers de crédit des consommateurs :

  • Nouveaux propriétaires : Le consommateur n’avait pas de prêt au trimestre précédent, mais il en a un pendant le trimestre à l’étude.
  • Acheteurs déjà propriétaires : Le consommateur avait un prêt au trimestre précédent et il en a un pendant le trimestre à l’étude, mais l’adresse a changé.
  • Renouvellements auprès d’un nouveau prêteur : Le consommateur avait un prêt au trimestre précédent et a contracté un prêt pendant le trimestre à l’étude, l’adresse est la même, le solde hypothécaire total est le même, a baissé ou a augmenté de moins de 10 %, et le nombre de prêts inscrits au dossier est le même.
  • Refinancements : Le consommateur avait un prêt au trimestre précédent et a contracté un prêt pendant le trimestre à l’étude, l’adresse n’a pas changé, le solde hypothécaire total a augmenté de plus de 10 %, et le nombre de prêts inscrits au dossier est le même.
  • Plusieurs prêts hypothécaires : Le consommateur avait un prêt au trimestre précédent et a contracté un prêt pendant le trimestre à l’étude, l’adresse est la même, le solde hypothécaire total a augmenté de plus de 10 %, et le nombre de prêts inscrits au dossier a augmenté.

N.B. Les renouvellements auprès du même prêteur ne sont généralement pas saisis dans les données, parce que les dates d’ouverture ne changent pas dans le dossier de crédit et que les prêts renouvelés ne sont donc pas vus comme étant de nouveaux prêts selon cette méthode.


Date de publication : 14 août 2018