La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) mène l’Enquête sur les logements locatifs (ELL) chaque année en octobre pour mesurer les forces en présence sur le marché locatif. L’Enquête porte sur un échantillon de logements pris dans tous les centres urbains de 10 000 habitants ou plus. Seuls les immeubles d’initiative privée qui comptent au moins trois logements locatifs et qui sont sur le marché depuis au moins trois mois sont inclus. L’ELL permet d’obtenir des données sur les loyers du marché, les logements disponibles, le roulement des locataires et les logements vacants pour tous les immeubles compris dans l’échantillon.

L’ELL se fait par téléphone ou sur place, et l’information est obtenue du propriétaire, du gestionnaire ou du concierge. Elle a lieu pendant les deux premières semaines d’octobre, et ses résultats reflètent la conjoncture du marché à ce moment-là.

La SCHL revoit constamment l’univers des immeubles de logements locatifs pour veiller à ce qu’il soit le plus complet possible. Chaque année, les immeubles achevés récemment qui comptent au moins trois logements locatifs sont ajoutés à l’univers de l’Enquête. De plus, la SCHL effectue des analyses approfondies en comparant l’univers locatif à d’autres sources de données pour s’assurer que la liste des immeubles visés par l’Enquête est aussi complète que possible.

L’ELL de la SCHL permet de connaître les taux d’inoccupation, les taux de disponibilité, les taux de roulement et les loyers moyens des logements neufs et existants. En octobre 2006, la SCHL a adopté une nouvelle mesure pour estimer le taux de variation des loyers dans les immeubles existants seulement. Cette mesure tient compte des immeubles qu’ont en commun les échantillons de l’Enquête actuelle et de l’Enquête précédente. Se limiter aux immeubles existants permet d’éliminer l’effet que les changements dans la composition de l’univers (ajout d’immeubles neufs ou convertis et renouvellement de l’échantillon de l’Enquête) pourraient avoir sur la variation des loyers et ainsi d’obtenir une estimation de l’évolution des loyers exigés par les propriétaires. Les estimations de la variation en pourcentage des loyers sont diffusées dans tous les Rapports sur le marché locatif : Faits saillants pour le Canada et pour chaque province, ainsi que dans les rapports portant sur les régions métropolitaines de recensement (RMR). Les loyers pratiqués dans les immeubles neufs et dans les immeubles existants y figurent également. Les taux de variation des loyers sont statistiquement significatifs dans le cas des immeubles existants (c’est pourquoi la SCHL ne publie que ces taux); ils peuvent ne pas l’être si on les calcule en incluant les logements neufs et existants.

Chaque estimation fournie est assortie d’un code à une lettre indiquant son degré de fiabilité statistique (déterminé selon le coefficient de variation). Le coefficient de variation (c.v.) d’un donnée estimative correspond au rapport entre l’écart-type et la donnée estimative; il s’exprime en pourcentage. Par exemple, Si x̄ représente le loyer moyen des appartements d'une chambre dans une RMR donnée et que σ représente son écart-type, le coefficient de variation est alors selon la formule suivante : CV = σ / x̄.

MÉTHODE DE L’ENQUÊTE SUR LES APPARTEMENTS EN COPROPRIÉTÉ

La SCHL mène l’Enquête sur les appartements en copropriété (EAC) à la fin de l’été et au début de l’automne pour mesurer les forces en présence sur le marché locatif des appartements en copropriété. L’EAC permet de dénombrer les unités qui sont offertes en location et de connaître leurs taux d'inoccupation et leurs loyers dans les RMR suivantes : Calgary, Edmonton, Gatineau, Halifax, Hamilton, Kelowna, Kitchener, London, Montréal, Ottawa, Québec, Regina, Saskatoon, Toronto, Vancouver, Victoria et Winnipeg. L’EAC est réalisée au moyen d’entrevues téléphoniques, et les données sont obtenues de l’entreprise de gestion immobilière, du conseil d’administration de l’ensemble de copropriétés ou du concierge. Au besoin, les données peuvent être recueillies sur place si aucun contact téléphonique n’a pu être établi.

La SCHL publie les données de l’EAC sur le nombre d’unités louées,  les taux d’inoccupation et les loyers moyens. Chaque estimation fournie est assortie d’un code à une lettre indiquant son degré de fiabilité statistique (déterminé selon le coefficient de variation).

FIABILITÉ DES DONNÉES DE L’ENQUÊTE SUR LES LOGEMENTS LOCATIFS (ELL) ET DE L’ENQUÊTE SUR LES APPARTEMENTS EN COPROPRIÉTÉ (EAC)

La SCHL ne publie aucun chiffre estimatif (taux d’inoccupation ou loyer moyen, par exemple) dont le degré de fiabilité est jugé trop faible ou dont la diffusion contreviendrait aux règles établies en matière de confidentialité. De façon générale, la décision de publier une estimation est fondée sur le degré de fiabilité statistique, qui est mesuré au moyen du coefficient de variation (c.v.).

Codes indiquant le degré de fiabilité statistique des proportions

La SCHL utilise le c.v., le taux d’échantillonnage et la taille de l’univers pour déterminer si les proportions, c’est-à-dire les données exprimées en pourcentage (taux d’inoccupation, de disponibilité et de roulement), sont suffisamment fiables pour être publiées. Les codes suivants servent à indiquer le degré de fiabilité des proportions :

A – Excellent
B – Très bon
C – Bon
D – Passable (utiliser avec prudence)
** – Faible – Donnée supprimée

Les deux tableaux ci-dessous indiquent le degré de fiabilité des proportions.  

Si la proportion est égale à zéro (0) et le taux d’échantillonnage est inférieur à 100 %, on évalue le degré de fiabilité des données comme suit :

  Taux d’échantillonnage (%)
Nombre d’immeubles dans l’univers (0,20]* (20,40] (40,60] (60,80] (80,100)
3 - 10 Faible Faible Faible Faible Faible
11 - 20 Faible Passable Passable Passable Bon
21 - 40 Faible Passable Passable Bon Très bon
41 - 80 Faible Passable Bon Bon Très bon
81+ Faible Bon Bon Très bon Très bon

* (0 - 20] signifie que le taux d’échantillonnage est supérieur à 0 % mais inférieur ou égal à 20 %; les autres données sont présentées sur le même modèle.

Dans les autres cas, on utilise le tableau suivant pour déterminer le degré de fiabilité des proportions :

  Coefficient de variation (%)
Taux d’inoccu-pation 0 (0,5] (5,10] (10,16.5] (16.5,33.3] (33.3,50] 50+
(0,0.75] Excellent Excellent Excellent Excellent Excellent Très bon Très bon
(0.75,1.5] Excellent Excellent Excellent Excellent Excellent Passable Faible
(1.5,3] Excellent Excellent Excellent Très bon Bon Faible Faible
(3,6] Excellent Excellent Très bon Bon Passable Faible Faible
(6,10] Excellent Excellent Très bon Bon Faible Faible Faible
(10,15] Excellent Excellent Bon Passable Faible Faible Faible
(15,30] Excellent Excellent Passable Faible Faible Faible Faible
(30,100] Excellent Excellent Faible Faible Faible Faible Faible

Codes indiquant le degré de fiabilité des moyennes et des totaux

La SCHL utilise le c.v. pour déterminer le degré de fiabilité statistique des données estimatives sur les totaux et les loyers moyens. Pour que ces données soient publiées, il ne faut pas que le c.v. dépasse 10 %. En établissant la limite acceptable à ce niveau, on estime qu’un bon équilibre est atteint entre la nécessité de diffuser des données de qualité élevée et celle de ne pas publier des données jugées non fiables. Voici comment la SCHL détermine le degré de fiabilité des données (le c.v. est exprimé en pourcentage) :

a – Si le c.v. est supérieur à 0 et inférieur ou égal à 2,5, le degré de fiabilité est excellent.
b – Si le c.v. est supérieur à 2,5 et inférieur ou égal à 5, le degré de fiabilité est très bon.
c – Si le c.v. est supérieur à 5 et inférieur ou égal à 7,5, le degré de fiabilité est bon.
d – Si le c.v. est supérieur à 7,5 et inférieur ou égal à 10, le degré de fiabilité est passable.
** – Si le c.v. est supérieur à 10, le degré de fiabilité est faible (les données ne sont pas publiées).

Définitions

Immeuble ou ensemble d’appartements locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements offerts en location, dont un ou plus n’a pas d’entrée privée au rez-de-chaussée. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans les immeubles.

Immeuble ou ensemble de logements en rangée locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements contigus avec entrée privée au rez-de-chaussée qui sont offerts en location. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans les immeubles. Les logements (ou maisons) en rangée sont parfois appelés logements en bande.

Logement disponible : Un logement locatif est considéré comme étant disponible si le locataire actuel a envoyé ou reçu un avis de déménagement et qu’aucun autre locataire n’a signé de bail, ou encore si le logement est vacant (voir la définition de « logement vacant » ci-dessous).

Logement vacant : Un logement est considéré comme étant vacant s’il n’est pas occupé au moment de l’Enquête et qu’il est prêt à accueillir un nouveau locataire immédiatement.

Loyer : Montant réel que les locataires paient pour leur logement. Aucun rajustement n'est fait selon que des commodités et services tels que le chauffage, l'électricité, le stationnement et l'eau chaude sont inclus ou non dans le loyer. Dans le cas des logements disponibles ou vacants, le loyer correspond au montant demandé par le propriétaire.

Les loyers moyens figurant dans la présente publication donnent une bonne indication du montant que paient les locataires selon la taille des logements et le secteur géographique. Les services comme le chauffage, l’électricité et l’eau chaude peuvent être compris ou non dans le loyer.

Roulement ou rotation : Un logement a connu un roulement de locataires s’il est occupé par un nouveau locataire ayant emménagé au cours des 12 derniers mois. Pour un même logement, il peut y avoir plus d’un roulement de locataires durant la même période de 12 mois.

Définition des secteurs de recensement utilisés dans la présente publication

Une région métropolitaine de recensement (RMR) ou une agglomération de recensement (AR) est formée d’une ou de plusieurs municipalités adjacentes situées autour d'une grande région urbaine (appelée noyau urbain). Un noyau urbain doit, selon les données du recensement de la population, compter au moins 10 000 habitants pour former une AR et au moins 50 000 habitants pour former une RMR. Pour être incluses dans une RMR ou une AR, les municipalités adjacentes doivent avoir un degré d’intégration élevé avec la région urbaine centrale, lequel est déterminé par le volume de navetteurs établi d’après les données du recensement sur le lieu de travail. Les RMR et les AR englobent des municipalités ou des subdivisions de recensement.

Toutes les données d’octobre 2016 sont fondées sur les secteurs définis aux fins du Recensement de 2011 de Statistique Canada, et toutes les données d’octobre 2017, sur les secteurs définis aux fins du Recensement de 2016.

Remerciements

L'Enquête sur les logements locatifs et l'Enquête sur les appartements en copropriété n'auraient pas pu être effectuées sans la collaboration des propriétaires, gestionnaires et concierges d'immeubles et des ménages des différentes régions du Canada. La SCHL apprécie grandement leurs efforts et l’aide qu’ils lui apportent en fournissant de l’information exacte en temps voulu. Grâce à leur contribution, la SCHL est en mesure de diffuser de l’information qui profite à l’ensemble du secteur de l’habitation.

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Date de publication : 31 mars 2018