La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) mène l’Enquête sur les logements locatifs (ELL) chaque année en avril et en octobre pour mesurer les forces en présence sur le marché locatif. L’Enquête porte sur un échantillon de logements pris dans tous les centres urbains de 10 000 habitants ou plus. Seuls les immeubles d’initiative privée qui comptent au moins trois logements locatifs et qui sont sur le marché depuis au moins trois mois sont inclus. Les enquêteurs obtiennent des données sur les loyers du marché, les unités disponibles et les unités vacantes pour tous les immeubles compris dans l’échantillon.

L’Enquête se fait par téléphone ou sur place, et l’information est obtenue du propriétaire, du gestionnaire ou du concierge. L’Enquête a lieu pendant les deux premières semaines des mois d’avril et octobre, et ses résultats témoignent de la conjoncture du marché à ce moment-là.

La SCHL revoit constamment l’univers des immeubles de logements locatifs pour veiller à ce qu’il soit le plus complet possible. Chaque année, les immeubles achevés récemment qui comptent au moins trois logements locatifs sont ajoutés à l’univers de l’Enquête. De plus, la SCHL effectue des examens approfondis en comparant l’univers locatif à d’autres sources de données pour s’assurer que la liste des immeubles visés par l'Enquête est aussi complète que possible.

L’Enquête sur les logements locatifs que mène la SCHL permet de connaître les taux d’inoccupation, les taux de disponibilité et les loyers moyens des logements neufs ou existants. En octobre 2006, la SCHL a adopté une nouvelle mesure qui permet d’estimer le taux de variation des loyers dans les immeubles existants seulement. Cette mesure tient compte d'immeubles qu’ont en commun les échantillons des enquêtes de l’année en cours et de l’année précédente. En examinant comment évoluent les loyers dans les immeubles existants, on fait abstraction de l’incidence que peuvent avoir les immeubles neufs, les immeubles convertis et le renouvellement de l’échantillon sur le pourcentage de variation des loyers. Les estimations relatives aux immeubles existants sont diffusées dans le Rapport sur le marché locatif : Faits saillants pour le Canada ainsi que dans les éditions portant sur chaque province. Les loyers pratiqués dans les immeubles neufs et dans les immeubles existants y figurent également. Les données que la SCHL publie sur la variation des loyers dans les immeubles existants sont statistiquement significatifs, ce qui ne sera pas nécessairement le cas des chiffres résultant d’éventuels calculs effectués à l’aide des loyers des logements neufs et existants.

Chaque estimation fournie est assortie d’un code à une lettre indiquant son degré de fiabilité statistique (déterminé selon le coefficient de variation). Le coefficient de variation (c.v.) d’un donnée estimative correspond au rapport entre l’écart-type et la donnée estimative; il s’exprime en pourcentage. Par exemple, Si x̄ représente le loyer moyen des appartements d'une chambre dans une RMR donnée et que σ représente son écart-type, le coefficient de variation est alors selon la formule suivante : CV = σ / x̄.

MÉTHODE DE L’ENQUÊTE SUR LE MARCHÉ LOCATIF SECONDAIRE

Chaque année en septembre et en octobre, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) mène l’Enquête sur le marché locatif secondaire (EMLS) pour mesurer les forces en présence sur ce marché. Ce dernier englobe les logements qui ne sont pas visés par l’Enquête sur les logements locatifs (ELL) : maisons individuelles offertes en location, maisons jumelées offertes en location (maisons situées dans un ensemble comptant deux logements), maisons en rangée en propriété absolue offertes en location, appartements offerts en location dans un duplex (immeuble comptant deux logements superposés), appartements accessoires offerts en location (logements distincts situés à l’intérieur d’une habitation), logements en copropriété offerts en location (catégorie pouvant comprendre plusieurs types de logement, mais essentiellement composée d'appartements), appartements situés dans un bâtiment commercial ou un autre type d'immeuble renfermant un ou deux logements.

L’EMLS est effectuée dans certaines régions métropolitaines de recensement (RMR). Elle comporte trois volets :

  • l’Enquête auprès des ménages sur les loyers;
  • l’Enquête sur les loyers des appartements en copropriété (menée auprès des ménages locataires);
  • l’Enquête sur les taux d’inoccupation des appartements en copropriété (menée auprès des propriétaires).

Les trois enquêtes se font par téléphone. Dans l’Enquête sur les taux d’inoccupation des appartements en copropriété, les données sont obtenues du propriétaire, du gestionnaire ou du concierge et peuvent être recueillies sur place si aucun contact téléphonique n’a pu être établi. Dans les deux autres enquêtes, l’information est recueillie auprès d’un adulte faisant partie du ménage. Les trois enquêtes ont lieu en septembre, et les résultats témoignent de la conjoncture du marché à ce moment-là.

Dans le cas de l’Enquête sur les taux d’inoccupation des appartements en copropriété, la SCHL publie des données sur le nombre d’unités louées et sur les taux d’inoccupation. Dans le cas de l’Enquête sur les loyers des appartements en copropriété et de l’Enquête auprès des ménages sur les loyers, elle publie des données sur les loyers moyens. Chaque estimation fournie est assortie d’un code à une lettre indiquant son degré de fiabilité statistique (déterminé selon le coefficient de variation, ou c.v.).

Les appartements en copropriété offerts en location ont fait l'objet de l’EMLS dans les RMR suivantes : Calgary, Edmonton, Gatineau (données concernant l’inoccupation seulement), Hamilton (données concernant l’inoccupation seulement), Kelowna (données concernant l’inoccupation seulement), Kitchener (données concernant l’inoccupation seulement), London (données concernant l’inoccupation seulement), Montréal, Ottawa, Québec, Regina (données concernant l’inoccupation seulement), Saskatoon (données concernant l’inoccupation seulement), Toronto, Vancouver, Victoria et Winnipeg.
D'autres logements du marché locatif secondaire ont été visés par l’EMLS à Abbotsford, Barrie, Calgary, Edmonton, Halifax, Hamilton, Kelowna, Montréal, Ottawa, Québec, Regina, St. Catharines-Niagara, St. John’s, Saskatoon, Toronto, Vancouver, Victoria, Windsor et Winnipeg.

FIABILITÉ DES DONNÉES TIRÉES DES RÉSULTATS DE L’ENQUÊTE SUR LES LOGEMENTS LOCATIFS (ELL) ET DE L’ENQUÊTE SUR LE MARCHÉ LOCATIF SECONDAIRE (EMLS)

La SCHL ne publie aucun chiffre estimatif (sur les taux d’inoccupation ou les loyers moyens, par exemple) dont le degré de fiabilité est jugé trop faible ou dont la diffusion contreviendrait aux règles établies en matière de confidentialité. De façon générale, la décision de publier une estimation est fondée sur le degré de fiabilité statistique, qui est mesuré au moyen du coefficient de variation (c.v.).

Chaque année, la SCHL revoit les méthodes d’estimation utilisées dans le cadre de l’Enquête auprès des ménages sur les loyers, ce qui peut entraîner des changements aux estimations déjà publiées. Toutefois, toutes les données statistiques figurant dans la présente publication sont conformes aux nouvelles méthodes d’estimation

CODES INDIQUANT LE DEGRÉ DE FIABILITÉ STATISTIQUE DES DONNÉES SUR LES TAUX D’INOCCUPATION

La SCHL utilise le c.v., le taux d’échantillonnage et la taille de l’univers pour déterminer si les taux d’inoccupation sont suffisamment fiables pour être publiés. Les codes suivants servent à indiquer le degré de fiabilité des données sur les taux d’inoccupation :

A – Excellent
B – Très bon
C – Bon
D – Passable (utiliser avec prudence)
** – Faible (donnée non publiée)

Les deux tableaux qui suivent indiquent le degré de fiabilité des taux d’inoccupation.

Si le taux d’inoccupation est de zéro (0) et que le taux d’échantillonnage est inférieur à 100 %, on évalue le degré de fiabilité des données comme suit :

Taux d’échantillonnage (%)
Nombre d’immeubles dans l’univers(0 - 20]*(20 - 40](40 - 60](60 - 80](80 - 100)
3 - 10FaibleFaibleFaibleFaibleFaible
11 - 20FaiblePassablePassablePassableBon
21 - 40FaiblePassablePassableBonTrès bon
41 - 80FaiblePassableBonBonTrès bon
81+FaibleBonBonTrès bonTrès bon

Dans les autres cas, on utilise le tableau suivant pour déterminer le degré de fiabilité des données sur les taux d’inoccupation :

Coefficient de variation (%)
Taux d’inoccu-pation (%)0(0 - 5](5 - 10](10 - 16,5](16,5 - 33,3](33,3 - 50]50+
(0 - 0,75]ExcellentExcellentExcellentExcellentExcellentTrès bonTrès bon
(0,75 - 1,5]ExcellentExcellentExcellentExcellentExcellentPassableFaible
(1,5 - 3]ExcellentExcellentExcellentTrès bonBonFaibleFaible
(3 - 6]ExcellentExcellentTrès bonBonPassableFaibleFaible
(6 - 10]ExcellentExcellentTrès bonBonFaibleFaibleFaible
(10 - 15]ExcellentExcellentBonPassableFaibleFaibleFaible
(15 - 30]ExcellentExcellentPassableFaibleFaibleFaibleFaible
(30 - 100]ExcellentExcellentFaibleFaibleFaibleFaibleFaible

* (0 - 20] signifie que le taux d’échantillonnage est supérieur à 0 % mais inférieur ou égal à 20 %; les autres données sont présentées sur le même modèle.

CODES INDIQUANT LE DEGRÉ DE FIABILITÉ STATISTIQUE DES DONNÉES SUR LES LOYERS

La SCHL utilise le c.v. pour déterminer le degré de fiabilité statistique des données estimatives sur les loyers moyens. Pour que ces données soient publiées, il ne faut pas que le c.v. dépasse 10 %. En établissant la limite acceptable à ce niveau, on estime qu’un bon équilibre est atteint entre la nécessité de diffuser des données de qualité élevée et celle de ne pas publier des données jugées non fiables. Les codes servant à indiquer le degré de fiabilité des données sur les loyers sont les mêmes que dans le cas des taux d’inoccupation.

Voici comment la SCHL détermine le degré de fiabilité des données (le c.v. est exprimé en pourcentage) :

A – Si le c.v. est supérieur à 0 et inférieur ou égal à 2,5, le degré de fiabilité est excellent.
B – Si le c.v. est supérieur à 2,5 et inférieur ou égal à 5, le degré de fiabilité est très bon.
C – Si le c.v. est supérieur à 5 et inférieur ou égal à 7,5, le degré de fiabilité est bon.
D – Si le c.v. est supérieur à 7,5 et inférieur ou égal à 10, le degré de fiabilité est passable.
** – Si le c.v. est supérieur à 10, le degré de fiabilité est faible (les données ne sont pas publiées).

DÉFINITIONS

Logement disponible : Un logement locatif est considéré comme étant disponible si le locataire actuel a envoyé ou reçu un avis de déménagement officiel et qu’aucun nouveau locataire n’a signé de bail, ou encore si le logement est vacant (voir la définition de « logement vacant »).

Loyer : Montant réel que les locataires paient pour leur logement. Aucun rajustement n’est fait selon que des commodités et services, comme le chauffage, l’électricité, le stationnement et l’eau chaude, sont inclus ou non dans le loyer. Dans le cas des logements disponibles ou vacants, le loyer correspond au montant demandé par le propriétaire.

Les chiffres sur les loyers moyens figurant dans la présente publication donnent une bonne indication du montant que paient les locataires selon la taille des logements et le secteur géographique. Les services comme le chauffage, l’électricité et l’eau chaude peuvent être compris ou non dans le loyer.

Immeuble d’appartements locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements offerts en location, dont un ou plus n’a pas d’entrée privée au rez-de-chaussée. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans les immeubles.

Ensemble de logements en rangée locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements contigus avec entrée privée au rez-de-chaussée qui sont offerts en location. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans les ensembles. Les logements (ou maisons) en rangée sont parfois appelés logements en bande.

Logement vacant : Un logement est considéré comme étant vacant s’il n’est pas occupé au moment de l’Enquête et qu’il pourrait l’être immédiatement.

Définition des secteurs de recensement utilisés dans les publications de la SCHL

Une région métropolitaine de recensement (RMR) ou une agglomération de recensement (AR) est formée d’une ou de plusieurs municipalités adjacentes situées autour d’une grande région urbaine (appelée noyau urbain). Un noyau urbain doit, selon les données du recensement de la population, compter au moins 10 000 habitants pour former une AR et au moins 100 000 habitants pour former une RMR. Pour être incluses dans une RMR ou une AR, les municipalités adjacentes doivent avoir un degré d’intégration élevé avec la région urbaine centrale, lequel est déterminé par le volume de navetteurs établi d’après les données du recensement sur le lieu de travail. Les RMR et les AR englobent des municipalités ou des subdivisions de recensement.

Toutes les données figurant dans les publications de la SCHL sont fondées sur les secteurs définis aux fins du Recensement de 2011 de Statistique Canada.

Remerciements

L’Enquête sur les logements locatifs et l’Enquête sur le marché locatif secondaire n’auraient pas pu être effectuées sans la collaboration des propriétaires, gestionnaires et concierges d’immeubles et des ménages des différentes régions du Canada. La SCHL apprécie grandement leur travail acharné ainsi que l’aide qu’ils lui apportent en fournissant de l’information exacte en temps voulu. Grâce à leur contribution, la SCHL est en mesure de diffuser de l’information qui profitera à l’ensemble du secteur de l’habitation.

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Date de publication : 31 mars 2018