Régler les problèmes

Trouver de bons locataires est très important pour les propriétaires, mais éviter les complications l’est tout autant. Le propriétaire doit s’assurer d’éviter que des problèmes évitables ne surviennent une fois le logement loué. Il doit également s’assurer que le logement locatif soit conforme aux règles et règlements en matière d’hygiène, de sécurité, d’habitat et d’entretien, qu’il respecte les normes foncières municipales et les règlements de zonage, les règlements de sécurité incendie et le code du bâtiment. Si le logement ne respecte pas ces normes, le propriétaire doit effectuer toutes les réparations qui deviennent nécessaires pendant la location.

Le défaut de payer le loyer, le comportement nuisible et les violations du contrat de location sont des problèmes que les propriétaires rencontrent à l’occasion. Lorsque le propriétaire est incapable de résoudre le problème, il peut alors envisager des options juridiques. Pour de plus amples renseignements sur les façons de régler les problèmes avec les locataires, référez-vous à la section Comment traiter avec les locataires à problèmes.

Urgences et réparations

Une réparation d’urgence est exigée lorsqu'un bris met en danger la santé ou la sécurité du locataire ou présente des risques pour le bâtiment. En vertu de la loi, le propriétaire doit s’occuper et défrayer les réparations d’urgence.

Au début de la location, il est sage d’informer le locataire qu’il a la responsabilité de souscrire une assurance mobilière. Cette assurance couvrira les dommages aux biens du locataire survenant à la suite d’un problème à la résidence.

Il peut arriver que des réparations doivent être effectuées immédiatement afin de réduire les risques menaçant les personnes ou les biens. Si vous n’êtes pas disponible, le locataire peut alors autoriser les travaux. Les réparations peuvent être également autorisées par une ordonnance de l’autorité compétente sur la location de locaux d’habitation de votre province ou de votre territoire.

FaitContact en cas d'urgence

Certaines provinces exigent qu’un contact en cas d’urgence soit affiché dans un endroit visible. Il peut s’agir du propriétaire ou d’une autre personne.

Si un locataire a autorisé une réparation d’urgence, demandez-lui les copies de tous les documents relatifs à l’incident. Le locataire peut demander au réparateur de vous facturer directement. Vous pouvez aussi choisir de rembourser le locataire. Le locataire doit alors faire le suivi des dépenses, vous aviser de l’achèvement des travaux et demander un remboursement.

Si le locataire a communiqué avec vous avant que les travaux ne soient terminés, vous pouvez prendre en charge les réparations et payer celles qui sont déjà effectuées. Sinon, vous pouvez laisser les réparations se poursuivre et rembourser le coût total au locataire une fois les réparations finies.

Si le locataire autorise des réparations qui ne représentent pas une véritable urgence, vous pouvez refuser de le rembourser. Le tableau qui suit peut être utilisé pour évaluer si une réparation est urgente ou non.

Réparations d'urgence Réparations non urgentes
  • Des tuyaux brisés inondent les lieux.
  • Le système de chauffage ne fonctionne pas alors qu’il fait froid à l’extérieur.
  • Le système d’égout refoule dans le logement.
  • Une serrure défectueuse permet à quiconque d’entrer sur les lieux sans clé.
  • Un court-circuit dans les installations électriques crée un risque d’incendie ou d’électrocution.
  • Le réfrigérateur fourni par le propriétaire ne fonctionne pas.
  • Une porte intérieure ne ferme pas correctement.
  • Un élément de la cuisinière est défectueux.
  • L’évier de la cuisine est partiellement bouché.
  • Il y a une fuite mineure dans le toit.
  • Il y a une fuite mineure dans la plomberie de la maison.
  • Le mécanisme d’ouverture de la porte de garage est défectueux, mais l’accès manuel fonctionne toujours.
  • Un carreau est fêlé dans une fenêtre du haut.
  • Le propriétaire devrait être avisé le plus tôt possible des réparations non urgentes, pendant les heures normales de bureau.

Réparations courantes

La rectification des situations d’urgence, l’entretien général, y compris l’usure normale, et les réparations d’appareils ménagers relèvent tous du propriétaire. Toutefois, une réparation mineure ou courante est un problème secondaire et non une urgence. Les locataires ne devraient pas participer aux réparations mineures à moins qu’ils désirent effectuer les travaux eux-mêmes ou qu’ils (ou leurs invités) aient endommagé les lieux.

Si la partie responsable refuse d’effectuer les réparations nécessaires à la propriété, l’autre partie peut en aviser l’autorité provinciale ou territoriale compétente sur la location de locaux d’habitation, qui peut donner lieu à une ordonnance judiciaire obligeant la partie responsable à faire les réparations nécessaires.

Si vous refusez d’effectuer des réparations raisonnables, réparer une serrure ou une fenêtre brisée, par exemple, le locataire peut faire intervenir l’administration locale. Il peut faire une demande d’inspection au service municipal de vérification des bâtiments ou au service des incendies. Si l’inspecteur constate la nécessité des réparations, il émettra une ordonnance d’effectuer des travaux indiquant les réparations à effectuer et le délai d’exécution à respecter.

FaitRéparations nécessaires

Si un locataire paie pour la location d’un appareil, tel un réfrigérateur, et que ce dernier brise, le propriétaire doit le réparer. Ce principe s’applique à tous les appareils électroménagers fournis avec le logement. Si le logement comprend un réfrigérateur et un four, le propriétaire doit les entretenir et les réparer. Il est également responsable d’entretenir et de réparer les aires communes : couloirs, halls d’entrée, escaliers, ascenseurs, systèmes de sécurité, piscines, salles de lavage, salles d’ordures.

Traiter avec les locataires à problèmes

Le bruit excessif, surtout en fin de soirée, l’insalubrité et le surpeuplement représentent quelques problèmes qui peuvent survenir pendant une location. Lorsque le problème se rapporte directement au défaut de paiement du loyer, le propriétaire peut entreprendre le processus d’expulsion du locataire. Cependant, lorsque les problèmes touchent d’autres sujets, le processus devient plus compliqué.

Résolution à l’amiable ou procédures judiciaires

Une simple demande verbale ou écrite (ou un avertissement poli) peut suffire à obtenir d’un locataire qu’il nettoie un logement exagérément sale ou qu’il répare les dommages. Si la situation enfreint les règlements locaux, les propriétaires font souvent appel à la police. Une mise en garde ou une amende de la police peut forcer les locataires ou les voisins contrevenants à respecter les règlements sur le bruit, le stationnement et les ordures.

Si les premières tentatives de résolution de conflit ont échoué, vous aurez peut-être à déposer une plainte officielle devant l’autorité compétente. S’il n’y a plus de communication entre le propriétaire et le locataire, il faudra des preuves et des témoins pour démontrer la faute et calculer les dommages-intérêts si l’action est accueillie. Par exemple, les voisins et les locataires peuvent aider la cause d’un propriétaire contre des locataires bruyants.

Que faire lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer

Lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer, il est important d'agir rapidement. Vous pouvez lui donner un avis d'expulsion. Dans la majorité des provinces, vous pouvez donner cet avis aussitôt que le paiement du loyer est en retard, alors que dans d'autres provinces, vous devez respecter un délai de grâce de trois jours.

Un avis de défaut de paiement du loyer doit comprendre : 

  • le montant du loyer dû par le locataire;
  • la date où le locataire doit quitter les lieux;
  • l'énoncé du droit du locataire de contester l'avis.

Si le locataire ne quitte pas les lieux ou ne paie pas son loyer, vous pouvez faire une demande à l'autorité compétente sur la location de locaux d'habitation pour ordonner au locataire de libérer les lieux. Pour obtenir de plus amples renseignements, communiquez avec votre autorité compétente sur la location de locaux d'habitation. Consultez les fiches de renseignements spécifiques à chaque province et territoire.

La procédure et la correspondance sont extrêmement importantes en cas de défaut de paiement du loyer. Si le propriétaire a une raison valable de mettre fin à une location, mais qu'il fait une petite erreur documentaire, le tribunal de la province ou du territoire peut rejeter l'action.

Dans certaines provinces, le locataire peut dans certains cas présenter à l'autorité compétente une demande de réduction du loyer si vous n'effectuez pas les réparations ou refusez de fournir les services qui fondent l'augmentation du loyer. Il peut également demander une réduction de loyer si les taxes municipales ont été diminuées ou si l'accès à un service ou à une installation a été restreint ou aboli et que le propriétaire ne diminue pas le loyer.

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